變價分割地轉售 要課所得稅

有位陳先生在2012年11月間，買賣取得A地1/4持分的權利範圍，後來考量A土地共有人衆多，每人應有部分無法單獨使用，於是向法院訴請分割共有物。法院判決變價分割後，陳先生參與應買，便以800萬元取得A地全部的權利範圍，包含原本A地1/4的持分權利範圍，以及超出原權利範圍的A地3/4持分，並於2017年6月領得權利移轉證書。

陳先生在取得A地全部持分後，在2022年7月間以1,800萬元，將A地持分全部出售，但並沒有依規定申報個人房屋土地交易所得稅。國稅局查獲後，認定陳先生後來取得的3/4持分，是在2016年1月1日以後取得，屬於個人房屋土地交易所得稅課稅範圍，依查得資料覈定課稅所得爲420萬元。

而A地3/4持分覈定課稅所得的計算方式，是以「成交價額」（售出金額1,800萬的3/4）扣除「可減除成本」（也就是以800萬購入的3/4），再扣除「可減除移轉費用」（成交價3％，以30萬元爲限），最後減去「土地漲價總數額300萬元」，即1,350萬-600萬-30萬-300萬＝420萬元。

國稅局並以覈定課稅所得420萬元，按持有期間「超過5年，未逾10年」的稅率20％計算，應補徵稅額84萬元及裁處罰鍰。

國稅局說明，「變價分割」指在不動產共有情況下，爲處理共有人間的不同持分和意見，法院以拍賣程序，將不動產變現，並按各共有人持分來分配價金。

共有人出售變價分割拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得之房地，其屬與原權利範圍相當之部分，以共有人取得原共有房屋、土地之日爲取得日，其屬超出原權利範圍之部分，則應以共有人領得權利移轉證書之日爲取得日，如取得日在2016年1月1日以後，則應依規定申報房屋土地交易所得稅。