北上廣長租公寓市場火熱 巧手改造後租金至少漲2萬
圖、文／虎嗅網
傳統的酒店行業反應過來以後，類似Airbnb的民宿的好日子就到頭了。對傳統企業來說，互聯網玩法前幾年難學，如今門檻卻不算高；而對互聯網企業來說，該補的課總要補，且補課後能否追上還是個問號。
所以我們能看到，在中低端民宿音量衰減的當下，路客民宿這種中高端民宿平臺卻能獲得數億元人民幣A輪融資。歸根結底，中國走到了消費升級的時代，對中高端住房的需求，如對其他領域中高端產品的需求一樣開始勃發。
因此，在民宿、短租之外，長租市場很可能也將迎來中高端的春天。而在做類似生意的企業，比如脫胎於傳統企業優派克集團的「公寓家」，已經裝備上了互聯網、AI等新武器。
從線下到移動
公寓家這個名字，你可能在支付寶芝麻信用的「信用生活」中看到過，它是芝麻信用對接的幾家租房平臺中唯一一個專做中高端的。
公寓家本是中高端分散式公寓運營商優派克的內部項目，2017年6月開始獨立運營。接入芝麻信用這樣的移動互聯網入口，公寓家聯合創始人楊劍凌表示，中高端租房正在由以往嚴重依賴仲介的狀態，向線上過渡。公寓家目前已有20%左右的訂單來自線上，這是優派克集團將業務互聯網化的重要一步。
簡單來說，公寓家服務的羣體主要是房東、二房東和中小運營商，而服務的內容集中於三個方面：
首先是促成交易，房東提交房子，租客找到房子。不同於已經高度線上化的學生公寓、白領公寓，在中高端公寓領域，目前仲介仍然充當着重要的鏈條。公寓家也並沒有試圖把「線上化」一步到位，仍然簽約了不少仲介，從最可靠的管道做起。
第二則是改造。在如今的中高端租住市場，改造工程無論長租短租都屬必須。改造包括但不限於設計、軟裝、硬裝、選擇傢俱、配置家電等，是標準化、差異化及高端化的重點，雖然需要一筆前期投入，卻可讓房租溢價更高，總體來看更能保障房東的收入。
第三則是一定程度的金融服務。一套高端房源的改造價格可能高達15萬人民幣，並非所有房東都可承受（尤其大規模改造時），因此需要平臺對接銀行，尋找貸款。此外，銀行也樂於對接回報穩定的中高端租房專案。值得注意的是，在對接集中式公寓時，銀行可以直接對接運營商；在對接分散式公寓時，則格外依賴公寓家這種平臺。
公寓家的理想目標就是讓房東把租房當成投資，「出資」以後就不必多費心。公寓家被房東視作「金融工具」之時，便可稱其服務已達到標杆水準。
與中低端公寓的運營不同，在中高端市場，個人房東和中小運營商極度依賴平臺的指導。在中國租房市場，2%的公寓在運營商手中，有98%則屬於個人業主。這些業主多數是中老年人，而中高端公寓的住戶年齡則在30~45歲之間，他們的偏好差距太大。
按照中老年業主的房屋管理，地段很好的房子只能租出5000元人民幣月租的慘劇比比皆是；而經過公寓家改造，這些房子可以達到15000元人民幣的月租。
總而言之，中國中高端公寓的運營服務還很不到位，在二房東手裡，大量優質房源只能獲得每月1、2000元人民幣的利潤。經過公寓家的改造，優質房源月租收入比之前至少高5000元人民幣，而增加的這部分幾乎完全是利潤。即便需要支出改造費用， 公寓家一般也可實現18個月「回本」，在18個月之後，二房東的收入將會顯著提高。
讓AI參與設計
房屋改造是一套複雜的流程，非常考驗運營商的資本和能力，也是同類平臺凸顯競爭力、拉開差距的關鍵所在。爲了讓房東最大限度省心，也爲了自身房源最高程度的標準化運營，平臺有必要將改造訴諸「方法」而非「經驗」。但不同房源差距甚大，一刀切同樣是不可取之策。
作爲優派克集團「互聯網化」的嘗試，公寓家在這一問題上也採用了最與時俱進的解決方法。通過建立資料庫，引入人工智慧，公寓家確立了一套與「個人裝修」完全不同的改造邏輯。
在改造時，個人裝修屬於「拍腦門」的決策，如果房東的偏好與市場需求大同小異，裝修可以爲房間錦上添花；如果房東的意見與市場相左，甚至會起到反作用。但是，公寓家考慮的不僅是「標準化」和「錦上添花」，更要追求較高的房租溢價——因爲中高端公寓不是一個可以靠走量求增長的市場。
在中高端領域，房源本身是最稀缺的商品。由於中高端公寓追求交通的極度便利（城市內環），而一線城市中心的房屋增量極少，任何一套分散的房源都禁不起浪費，務求最高的收益。與此同時，市場對不同位置房源的改造需求又是不同的，舉個簡單的例子：在中國租戶、日本租戶和歐美租戶集中的不同社區，改造方向有所區別，纔可最大程度吸引住戶。
因此，公寓家憑藉優派克集團在中高端公寓領域積累的資料，制定了一套這樣的改造邏輯：先通過AI估計房源能達到的租金水準，確定可能的溢價，再以保證此收益爲前提實行改造。
簡而言之，讓AI判斷房源最可能吸引怎樣的租戶、租戶願意出多少錢以及喜歡怎樣的房子，改造工程就有了科學指導，避免經驗可能導致的錯判，也避免了逐套房源精打細算的過高成本。AI的指導不僅能保證個人房東較高的收益水準，對於追求將改造業務規模化的平臺，也意義非凡。
目前公寓家平臺擁有50000套以上房源，其中80%集中在上海內環，其餘位於北京和廣州。楊劍凌表示，2018年開始，公寓家將在北京和廣州發力，並開拓深圳。根據楊劍凌的判斷，中高端市場在這四個一線城市有保障，在其他城市則仍需試探。
根據公寓家的觀察，2010年以前，中高端租房主要依賴日韓、歐美的租戶，而如今60%以上的租客都是中國人。這自然要歸功於中國的經濟發展和整個社會的消費升級。2018年，公寓家計劃在四個一線城市開拓10~15萬套房源。
增量在高端
在楊劍凌看來，中高端公寓市場還會快速增長。
房價越來越高，現在北京平均購房年齡34歲，上海35歲。這比平均婚齡還要高。也就是說，很多人結婚以後還要租幾年房。
顯然，對於經濟能力不錯（只是買不起房）的30歲租戶而言，白領公寓不能滿足所有人的需求。那麼，中高端租戶對房屋改造的需求是什麼呢？楊劍凌有一定總結：
1、城市內環老房型難以滿足現代人的需求，改造的第一步是讓房間佈局現代化；
2、偏好日系、北歐系的簡約風格；
3、不會在意傢俱牌子，但很在意款式；
簡單來說，中高端租戶的主要訴求是安全、健康、舒適、便捷。他們並不追求「豪華」，也不追求「時尚」，即便對科技產品的要求較高，對智慧硬體的追求也與年輕人不同：他們不需要智慧音箱這類「好玩」的硬體，對於煙霧報警、燃氣報警、漏水報警等功能硬體反而比較在意。
考慮到國內的中產階級擁有日趨增強的消費能力和意願，他們對消費的需求自然會覆蓋衣食住行多個領域。在這方面，未被釋放的能量可能集中在「住」。根據目前公寓家的資料，註冊的個人業主越來越多，這可能因爲一些二房東和中小運營商感到了「房租不能覆蓋成本」的實在壓力，開始考慮將位置較好的房子租給經濟能力更好的租戶。「將來如果加收房產稅，這個壓力會更大，」楊劍凌表示，「所以業主遲早要尋求運營商的幫助。」
中國長租市場的主流當然還是剛需（青年公寓、白領公寓），而這一羣體不容易支付很高的租金。因此，整體房租的拉昇，不能寄希望於「剛需」羣體租金大漲，而應着眼於中高端市場的擴容。
在楊劍凌的設計中，中高端市場的想像空間還很大，「租戶對服務的需求也很高。」公寓家表示，有計劃在平臺接入清掃、洗衣、維修等生活服務，以及管家、醫療、教育等高端服務。而這些服務的收益，都將與房東共用。
「服務好中高端租客，收益將遠超房租本身。房東將房子託付給平臺，對平臺的期望不只是基礎服務，也需要全方位創收的能力。」楊劍凌說。
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