保障重心轉向公租房

種種跡象表明,公租房正成爲今年保障性住房任務的重點,而對於今年開建220萬套公租房這項“死任務”而言,資金短缺是其最大的瓶頸。

7月11日,財政部與住建部聯合發文,要求各地多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位,儘快將公共租賃住房建設任務分解落實到具體項目。而7月14日,財政部發布2011年6月份公共財政收支情況數據又顯示,在公共財政支出中住房保障支出1188.75億元,增長76.6%。專家坦言,住房保障支出在增長過快的同時也釋放了政府過多承受資金壓力的信號。

多渠道填補2000億缺口

這份名爲《關於多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》(以下簡稱《通知》)指出,對於不同的公共租賃住房項目,要儘快確定具體的投資模式和投資主體。各地可按照20%比例,測算公共租賃住房項目資本金需求。

公租房是保障房建設中資金最匱乏的,由於利潤率低,資金迴流慢,社會企業參與公租房建設的熱情一直不高。今年計劃新開工的1000萬套保障房所需投資的1.3萬億元中,5000億元由政府出資,剩餘8000億元由社會機構投資,而220萬套公租房建設所需的大約2000多億元尚無着落。

財政部財政科學研究所副所長王朝纔在接受本報記者採訪時表示,目前的住房保障制度運行呈現諸多問題,突出表現之一是占城鎮居民相當比重的“夾心層”居民的住房保障問題沒有很好地解決。這次兩部委聯合發文,說明了未來保障房建設重心將向公租房轉移,從而用公租房替代經濟適用房。

北京大學房地產研究所所長陳國強也告訴記者,兩部委聯合通知是爲了解決未來公租房建設面臨的資金問題,這是當前保障房建設中最棘手最現實的問題。同時也對地方政府加強籌集公租房資本金的力度提出了要求,爲地方政府和相關企業的籌資指明瞭方向。

“政府是想通過這種方法檢查各地保障房的建設進度以及執行不力的原因,保障房建設的資金短缺問題長期存在,主要是近幾年地方政府支出太大造成的。”中國企業改革與發展研究會常務理事李開發說。

引導社會資本進入

《通知》稱,各地解決公租房項目資本金的資金來源,首先要立足於政府預算安排資金,特別是地方政府債券資金要優先用於公租房等保障性安居工程。在房地產開發項目中配建及由企業投資建設的公租房,其項目資本金由相關企業自行解決,政府可通過投資補助、貸款貼息等優惠政策予以支持。

同時,政府直接投資和政府組建投資公司建設的公租房,應由政府注入項目資本金,其項目資本金可從中央補助資金、省級補助資金、市縣政府公共預算安排的資金、土地出讓收益安排的資金等渠道籌集。

“現在最大的問題還是如何引導社會資本參與保障房投資建設。《通知》雖然提到有不同的投資模式和不同的投資主體,但缺乏吸引民營企業建設保障房的遊戲規則。民營企業參與的前提條件就是有合理的投資模式、合理的投資收益、有進入的通道也有退出的渠道。”陳國強說。

中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海也同樣告訴記者,公租房建設應鼓勵各種社會經濟主體來做,地方政府要做的就是提供長期經營的優惠政策。在資本金率下降到20%同時,銀行也應該給予一些信貸支持,調動大量社會資金加大公租房的資金保障。

事實上國家爲推動各地公租房建設也先後出臺了多部文件。2010年6月,七部委聯合出臺《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》明確了融資途徑,但由於公租房不能出售、租金低致使資金回籠慢,金融機構迫於商業考慮對其融資並不積極。同年9月,財政部和國稅總局下發《關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》,減免了契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅和土地增值稅六種稅收。10月,財政部、國家發改委、住建部三部委聯合下發《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》,明確利用貸款貼息和計提土地出讓淨收益10%等四方面引導社會發展公租房。

政府或繼續增加保障房投入

7月14日,財政部發布2011年6月份公共財政收支情況數據。在公共財政支出上,6月份,全國財政支出10809.12億元,比去年同月增加2689.97億元,增長33.1%。其中住房保障支出1188.75億元,增長76.6%。

陳國強認爲,6月份住房保障支出的增長速度相當快,但其投資增幅較大是相對於去年的數量少而言的,1000多億元的支出佔中央整個財政支出的比例還不是很大,下半年的財政支出會向住房保障傾斜,光1.3萬億元解決不了問題。

“公租房既要投入資金又要投入土地資源,地方政府應當制定相關配套政策對企業進行支持。政府補助、貸款貼息、給予容積率獎勵和稅費減免等,這些都是可以動用的手段。”陳國強說。

王朝才認爲由政府主導的公租房建設致使政府投入成本較高,6月份住房保障支出在增長過快的同時也釋放了政府過多承受資金壓力的信號。

因此他建議政府建立政策性融資和擔保體系,以解決“夾心層”居民羣體的住房問題。採用政策金融手段比政府直接投入方式,在對房地產市場的影響,以及政府的資金壓力等方面有明顯優勢。關鍵要解決好資金來源、科學制定優惠政策以及嚴格且法制化管理等問題,保障全體居民“居者有其所”。

此外,《通知》還要求,市縣財政部門要根據項目工程進度及時支付由政府投資建設的公共租賃住房建設資金。同時,按月檢查項目工程進度,按月監控公共預算和政府性基金預算安排用於公共租賃住房的資金支出進度。對於公租房項目資本金仍有缺口的地區,在按規定程序使用年度超收收入時,要相應增加資金投入。