70%房企2018年利潤上漲 多元化貢獻率仍低
儘管早在2012年，萬科就提出房地產進入白銀時代這一說法，並早早就付諸轉型探索。但至今爲止，萬科董事會主席鬱亮都對外界坦承，轉型絕非易事。首先，要找到一個和房地產行業賺錢前景相當的行業，但經驗是，沒有可能找到。
爲什麼沒有可能找到？近期集中發佈的房企業績報可以給出答案。中原地產研究中心統計數據顯示：截止到目前，房企發佈業績報告的合計76家，其中A股51家，港股25家。大部分企業利潤明顯上漲，房企收穫歷史上最豐收的年報。從平均營收數據看，上漲了23%。從數據來看，A股房企平均利潤上漲了23%，但淨利潤率平均爲11.9%，相比2017年的平均12.1%有所下調。但合計76家企業中，利潤數據下調的只有22家，70%的企業利潤出現了明顯的上漲。
房企的利潤究竟有多強？在Wind數據上，淨利潤（含少數股東權益）排名第一的是中國恆大，爲665.47億元，相當於日賺1.82億。而從利潤規模上來看，其相當於2個貴州茅臺（600519.SH）（378.30億元），5個五糧液（000858.SZ）（140.39億元），5個北京汽車（1958.HK）（142.71億元），6個廣汽集團（601238.SH）（109.46億元），10個伊利股份（600887.SH）（64.52億元），20個蒙牛乳業（2319.HK）（32.04億元），200多個橫店影視（603103.SH）（3.21億元）的規模。
上述數據表明，房地產的賺錢前景令其他行業望塵莫及。但隨着城鎮化和人口紅利逐漸接近尾聲，房企也有巨大的焦慮。而焦慮的表現就是轉型。
對於轉型之艱難，萬科年報《致股東》上這樣表示，“無論從我們今天的體量來看，還是從我們以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。首先，能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多，尚未飽和、仍有進入空間的更只是其中一部分行業。而我們至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。其次，我們幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依託標準化快速複製的實業業務；更不能寄希望於再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。因此在未來的一段時間裡，我們同時面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代。一個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。”
房地產開發巨頭碧桂園給出的轉型方案是：未來碧桂園會以地產、農業和機器人這三個方面爲主，碧桂園未來會成爲一個“高科技綜合性企業”。爲何這樣轉型，碧桂園董事會主席楊國強的說法是，他認爲，農業和機器人這兩個領域是國家重點發展的產業，機器人的技術已經很成熟了，碧桂園未來也會投入一定的資金去研究開發直至量產，只有量產纔會產生效益，也許明年的今天就是碧桂園公佈機器人佈局結果的時候，碧桂園有很多應用場景需要使用到機器人。
確切地說，碧桂園這算不上轉型。無論是機器人還是現代農業，他們實際還是服務於地產主業。也就是說，這種轉型是以原有地產主業爲依託，結合業主需求和各種運用場景，構成完整的產業鏈閉環，實現在建築、家庭服務、社區服務等方面提供全方位配套服務與解決方案。
現階段，如何正確理解房地產開發企業的轉型？融創中國董事會主席孫宏斌在業績會上的回答更爲恰當。有人問他，“機器人好農業好還是汽車好？”孫宏斌說，“地產好！”在融創中國2018年業績會上，孫宏斌直言融創沒有多元化，一直是房地產業務爲主，所謂多元化業務都是“房地產+”。“主業還是挺重要的，我們還是比較專注地產專業，文化集團和文旅集團都是在房地產+的基礎上做起來。文化、文旅等業務是未來5至10年需要發力的，現在僅僅是培育階段。”
實際上，從當前年報來看，房企多元化部分貢獻率仍然很低。比如，恆大2018年銷售物業收入4527.64億元，而租金、物管、其他業務合計收入只有100多億。恆大健康產業已成爲恆大多元化貢獻最大的“拳頭產業”。2018年，恆大健康管理分部實現收益31.33億元。2018年萬科全部營業收入中，來自房地產業務的結算收入比例爲95.6%，開發業務當之無愧成爲萬科四大區域的“基本盤”。