41家H股物管企業市值逾7800億元 多家排隊IPO待“輸血”擴張
繼新希望服務之後，物管企業赴港上市規劃不斷傳出。6月9日，力高地產發佈公告稱，建議分拆旗下物業管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。3天前，6月6日晚，中駿集團旗下物業公司中駿商管稱，提交的上市資料已通過聆訊。
透過多家房企集中分拆物業業務IPO的種種跡象，《證券日報》記者發現，與過去主營收入靠收繳住宅物業服務費不同的是，這一撥遞表上市公司中增添了輕資產商業運營商的身影，這是物管行業的另一個細分賽道，其估值可能相對更高。
“房企分拆物業板塊上市已不是新鮮事，是這兩年房企的標準性動作。一方面在資金鍊偏緊的格局下，房企需要增強資產流動性，降低財務成本，拆分業務板塊獨立運營，可從資本市場拿回錢，不失爲另一種融資渠道。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，同時，存量時代來臨之際，物業板塊作爲房地產行業的細分賽道尚未形成充分競爭，未來將有一場規模競爭戰要打，若不盡早上市尋求融資，難談規模擴張，更難儘早在數萬億元存量市場蛋糕中分一杯羹。
物業企業進入資本市場較晚，2014年，花樣年旗下彩生活打響了物業企業上市第一槍，但這兩年發展極快，頭部房企多已將物業板塊分拆出來，實現在港上市。
“目前已有41家物業服務企業登陸中國香港資本市場，港股物業板塊的總市值從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。”中指物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示，截至6月10日收盤，港股物業板塊平均市盈率達到33倍，遠高於港股主板的市盈率（12倍），充分體現了資本市場對物業服務企業的高度認可。
“從每股收益方面看，截至2021年6月10日，港股物業上市公司EPS（每股收益）超過2元的公司有1家，8家公司超過0.5元，其他公司均小於0.5元，物業上市公司EPS顯著分層。”牛曉娟稱。
在牛曉娟看來，2020年，物業上市公司加強內部管控優化，提升企業運營效率，多措並舉降低資金成本，企業的經濟增加值（EVA）大幅提升，2020年，上市物業公司EVA均值同比增66.81%至8.17億元。
牛曉娟表示，目前物業服務上市公司多數由關聯方公司拆分獨立而來。大股東相對穩定，有助於物業服務企業保持戰略的一致性和連貫性，有利於穩定市場投資者對公司業務發展方向的預期，有效保證了企業發展的穩定性。
“有19家企業已交表，等待敲鐘時刻到來，2021年物業服務企業上市熱潮預計仍將繼續。”牛曉娟向《證券日報》記者表示，預計未來一段時間，物業服務企業依舊呈現扎堆進入資本市場的態勢。
“現在的物管板塊可以分爲兩類，純物業管理和輕資產商業運營商，當然也有兩者結合的。兩類都屬於存量市場比較好的偏服務型的賽道，但是前者已經比較擁擠，如果不是特別有特色的公司相對吸引力與未來擴張力都不夠，整體估值水平會迴歸理性，並且大小公司之間的差距會越來越明顯。”方正證券房地產首席分析師夏亦豐向《證券日報》記者表示，後者目前上市標的還比較少，預計後續仍會有一波上市潮，尤其是輕資產商管將迎來一批新公司，估值短期內仍然會在一個相對較高的水平。
併購頻繁競爭加劇
據中指研究院統計數據顯示，2020年，港股主板上市物業服務企業融資淨額近690億港元。
“物管上市企業融資得到的錢中有一部分是用於併購的，對物業行業來說，加快擴大第三方物業規模，纔可能快速增加收入，這是當前業績增長的重要抓手之一。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，頭部企業爲擴大市場佔有率，收併購動作頻繁，規模訴求強烈。與此同時，部分地產公司面臨資金困難，恰好想出售物業公司換取現金流。從這方面來看，是各取所需。
中指研究院表示，目前，物業服務上市公司主要的併購可以分爲兩類：一類是上市公司之間的收併購，物業服務上市公司之間的強強聯合將持續上演；另一類是物管上市公司與非上市公司的併購。
“以往，物業公司沒什麼競爭，自從2014年彩生活登陸H股進入資本市場，企業擴大主要是通過併購完成，纔有了今天的競爭格局。”萬物雲CEO朱保全在接受《證券日報》記者採訪時表示。
“現在物管公司對規模的訴求仍然較強，一方面規模擴大可以幫助增值業務的拓展；另一方面各家公司都有相對較高的業績目標，因此對量的提升有明顯訴求。”夏亦豐向《證券日報》記者表示，隨着近幾年的併購熱潮的涌現，市場上相對較大較好的標的越來越少，所以各家公司都在抓緊搶佔先機。