3月美國房價創新高、銷量下降，這項新規能否進一步“助燃”

今年3月，美國房價再次創下歷史新高。

當地時間18日，全美房地產經紀人協會（NAR）公佈數據顯示，3月，美國成屋價格中值爲39.35萬美元，同比上漲4.8%，是該協會的數據有記錄以來3月份的最高價格。

此前剛發佈的標普凱斯-席勒指數也呈現了相似的上漲趨勢。該指數目前統計到2024年1月份。數據顯示，1月美國平均房價比去年同期增長6%，也創下歷史新高。其中，房價同比增幅最高的3個美國城市是聖地亞哥、洛杉磯、底特律，同時指數覆蓋的所有20個城市的房價都在上漲。

美國金鷹房產投資公司執行合夥人陳躍武對第一財經記者表示，美國房產市場供不應求，是房價持續上漲的根本原因。

他同時提醒道，最近發生了一件美國房產市場里程碑式的事件，“NAR在與投資人的法律訴訟中敗訴，決定終止執行幾十年的6%中介費的商業規則。這將對美國房產市場產生非常正面的影響。”

價升量跌

目前已是春季購房季節，NAR的數據顯示，在房價屢創新高的同時，美國3月份成屋銷售419萬套，經季節性因素調整後摺合成年率爲下降4.3%，從美國全國範圍內看，除了其東北地區外，其他地方銷售量都有所下降。

實際上，進入2024年以來，美國房屋銷售情況較爲良好，從去年秋天的低點反彈，但由於美聯儲放風短期內暫時不升息，按揭貸款利率仍在高位持穩，疊加房價攀升，這都打擊了購房者信心。

NAR首席經濟學家伊恩（Lawrence Yun）就表示，儘管房屋銷售從週期性低點反彈，但由於利率沒有任何重大變動，房屋銷售仍然停滯不前。

但是他也認爲，目前的就業崗位增加了近600萬個，這表明市場上有更多希望購房的人。

陳躍武說，標普凱斯-席勒指數1月的數據顯示，美國平均房價已經連續12個月上漲回升。“美國房價在2022年6月達到一個高點，之後經歷了6個月的中期調整，到2023年1月調整結束開始回升。截至2024年1月美國平均房價已經連續6個月創歷史新高。”他表示。

而對於目前房價高漲，他認爲，這還是一個供需問題造成的。

“目前美國的房產庫存量是3個月的銷售量左右，遠低於6個月的平衡點。目前美國房產庫存量只有疫情前的一半。最近美聯儲主席鮑維爾在3月初的國會質詢中承認美國住宅房產供給嚴重不足。”他解釋道，“美國各大權威機構對美國住房的短缺都給出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400萬套左右。”

他表示，美國通貨膨脹率已經降到3%，市場預期美聯儲在2024年將降息。目前美國按揭貸款利率從近8%的高點降至6.8%左右。

房產買賣中介費將調整

3月，NAR宣佈了一項歷史性和解協議，預計將改變購房者和賣家向房地產經紀人支付費用的方式，不過此協議尚未得到法院批准。

陳躍武稱，目前有權威人士預測房產中介費將從6%降到3%以下，這將大大降低房產買賣的交易成本。

“美國頭部房地產企業RedfinCEO科爾曼（ Glenn Kelman ）就認爲，此項變化不會影響房產價格，而房產賣家過去完全支付6%的中介費，變爲只支付3%以下的中介費，由此將成爲最大的受益者。我們也贊同這種觀點。”陳躍武表示，目前美國各大權威機構對2024年的房價提出了預測，大部分都認爲2024年房價將繼續上漲，其中房利美、房地美、Zillow和高盛預測房價上漲幅度爲3%~5%。

“我們也預計2024年美國平均房價增長3%-5%左右，其中北卡羅來納州、亞特蘭大和達拉斯等地區的房價將上漲大約5%至10%。”他表示。

標普凱斯-席勒指數數據顯示，1月美國各城市同比上漲幅度爲：聖地亞哥11%、洛杉磯8.6%、底特律8.2%、芝加哥8%、夏洛特8%、紐約7.6%、邁阿密7.5%、波士頓7%、亞特蘭大6.4%、拉斯維加斯5.6%、坦帕4.6%、鳳凰城4.6%、舊金山4.5%、西雅圖4.4%、達拉斯3%。

陳躍武表示，他個人認爲，在美聯儲年內如市場預期開始降息之後，房貸利率將進一步大幅下降，促進美國房地產市場更快速地增長，增長幅度將重新回到10%以上。

不過，隨着美國3月通脹數據的公佈，各方對美聯儲降息的預期在降溫。不少交易員認爲，美聯儲會等到夏季結束後才降息。巴克萊銀行和德銀美國經濟學家團隊均認爲美聯儲今年只會降息一次，同時美國銀行和德銀美國經濟學家團隊目前都預測，美聯儲今年只會在12月份降息一次。

摩根大通總裁平託（Daniel Pinto）甚至在近期預測，由於通脹水平持續高企，美聯儲今年可能不會降息。