租賃行業加速“金融化”

保租房公募REITs的申報發行節奏正在加快。

近期，招商蛇口租賃住房REIT正式在深交所上市，這是年內發行的第2支，也是2022年以來的第6支租賃住房公募REITs。

至此，租賃住房REITs累計發行總規模已達95.5億元。如果加上公開發布發行規模的待上市保租房REITs，年內租賃住房公募REITs累計發行規模有望破百億。

隨着我國公募REITs發行進入常態化階段，未來租賃住房公募REITs發行節奏或再提速。

值得注意的是，目前各類租賃企業尤其是地方國企平臺公司均在推進“首發”籌備工作，與此同時，多支已上市的保租房REITs在穩定的收益基礎下也積極啓動“擴募”工作，這將共同加速租賃行業“金融化”。

10月23日，招商蛇口租賃住房REIT正式在深交所掛牌上市，產品發行總規模13.635億元，上市首日漲幅達7.15%。

至此，目前累計已有6支租賃住房公募REITs上市。其中2022年發行4單總規模爲51.4億元，2024年已發行2單總規模44.1億元，合計已發行規模達到95.5億元。

已上市的6支租賃住房公募REITs，除中金廈門安居REIT位於廈門以外，其餘底層資產都位於一線城市，整體資產體量、運營週期、資金規模也存在顯著差異性。

從資產體量來看，新上市的招商蛇口租賃住房REIT最小，規模僅6.5萬方、房源僅927套，而其餘5支REITs體量均在10萬方以上，且租賃住房套數均在1500套以上。

運營時間上，招商蛇口租賃住房REIT最長，均在4年以上，而其餘5支中僅華夏北京保障房REIT運營滿3年，另外4支都未滿3年。

資金規模方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT發行規模最高爲30.50億元，招商蛇口租賃住房REIT發行規模略高於其他4支。

保租房公募REITs運營相對穩健。

2024年第三季度，5單保租房REITs合計實現淨利潤4432萬元，環比增長3.4%。

從各基金表現來看，城投寬庭保租房REIT淨利潤規模最高，2024年第三季度淨利潤達到1954萬元，環比增長4.5%，華夏基金華潤有巢REIT淨利潤環比增幅最大，達到13.8%，主要在於其較強的成本管控能力和品牌知名度的帶動，報告期內該基金的營業成本和銷售費用分別環比下降5.8%和7.6%。此外，5單保租房REITs僅紅土創新深圳安居REIT淨利潤環比下滑3.0%。

可供分配金額看，5單保租房REITs得益於相對穩定的盈利能力，合計可分配金額8501萬元，環比提升2.2%。

其中城投寬庭保租房REIT受基礎設施資產江灣社區項目和光華社區項目出租率環比提升1.8和3.4個百分點拉動，報告期內可供分配金額環比增長6.6%，顯示出資產運營的邊際向好趨勢。

從近期企業保租房REITs動作看，整體可分爲兩大類。

一類爲“擴募類”，在已上市的6單保租房REITs中，已有4單基金申請擴募，分別爲華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT和中金廈門安居REIT，它們底層資產仍主要位於一線城市。

實際上，保租房REITs的擴募標誌着更多優質底層資產可以實現退出，使企業能夠籌集更多資金用於保租房建設，此外，多樣化的投資組合也有助於降低特定項目或區域所帶來的風險，同時，更多優質的底層資產加入也能提高RIETs交易市場的活躍度。

另一類爲“首發類”，如建信住房、北京昌平、天津泰達人才安居、上海臨港等多單保租房REITs的申報發行工作正在穩步推進中，各企業推進進度存在一定差異。

其中臨港集團、天津泰達人才安居等公司已啓動發行招標流程並公佈中標結果，萬科、昆明安居處於準備階段，上海新黃浦實業正在申報，建信住房已經受理。

目前各企業，特別是各地城投平臺公司都在積極抓住公募REITs的機遇以實現“退出”，從而助力自身經營能力長效可持續發展，且這些底層資產項目多位於核心二線城市。

值得注意的是，公開發布發行規模的6支待上市保租房REITs發行總金額不低於55.5億元，其中上海臨港科技保租房公募REIT、昆明安居集團保租房公募REIT均在10億元以上，疊加前期已發行的6支保租房REITs合計規模95.5億元，年內累計發行規模預計仍有望破100億元。

隨着核心城市保租房項目加速推進，市場中保租房入市的項目越多，達到保租房REITs發行條件的基礎資產容量也會相應越大。同時，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，也爲保租房REITs發行提供了更多機會。未來保租房REITs預計將進入快速發展期，申報節奏及發行速度也將明顯提速。

租賃行業正逐步邁入“金融化”時代。

通過運用REITs等工具盤活存量以提高租賃房源供給規模，能更好的發展保租房業務、也可加快補齊租賃住房供給側短板。

對於企業端而言，有助於籌集長期權益資本金，形成可持續發展的投融資模式，賦能集團投拓、運營等相關體系。

文章來源:丁祖昱評樓市