總存量超廣深 成渝城市羣零售物業市場“以價換量”趨勢仍存

本報記者 莊靈輝 盧志坤 重慶報道

成渝城市羣零售物業市場總存量已超廣州、深圳爲代表的華南主要城市羣。

日前，世邦魏理仕發佈數據報告顯示，2024年上半年，成都、重慶兩地零售物業市場紛紛迎來供應高峰，新增供應面積？超30萬平方米。受此影響，當期成渝城市羣零售物業總存量已增至約1935萬平方米，已超廣州、深圳爲主的華南地區逾300萬平方米。其中，成都總存量超1000萬平方米居全國第二，重慶總存量超800萬平方米居全國第五。

“目前，重慶非標商業存量約130萬平方米，其中由歷史文化遺址改造的商業佔比達51.7%，老廠區改造的文創商業佔比11.3%。”世邦魏理仕華西區戰略顧問部負責人鄒麗娟告訴《中國經營報》記者，作爲網紅旅遊城市，近年來重慶熱度不斷攀升，並從核心商圈蔓延至多個區域，這主要得益於城市更新以及非標商業的放量。

供應高峰

2024年上半年，成渝兩地零售物業市場均迎來供應高峰。

其中，重慶市4個購物中心開業，合計帶來約34.2萬平方米的新增供應，同比上升241.9%。同時，當地三個存量項目因經營困難而退出市場，截至二季度末，重慶市零售物業市場總存量爲858萬平方米。

供應雖仍較充沛，但2024年上半年，重慶市零售物業市場淨吸納量僅錄得約33.5萬平方米，因此空置率方面未有明顯變化。數據顯示，2024年上半年，重慶市零售物業市場整體空置率較去年年末微降0.8個百分點至9.3%。

“這一方面是因爲消費增速放緩，品牌拓店趨於謹慎；另一方面，多個購物中心持續大規模調改，主動性優化租戶，如龍湖北城天街。”世邦魏理仕方面指出，2024年上半年，重慶全市實現社會消費品零售總額7684.88億元，同比增長3.9%，比全國高0.2個百分點，但二季度增速放緩至2.2%。

成都同樣迎來供應高峰。2024年上半年，成都市3個購物中心開業，合計帶來約38萬平方米的新增供應，系近十年同期新高。

在此背景下，成渝城市羣零售物業市場總存量已超廣州、深圳爲主的華南地區。數據顯示，2024年上半年，成渝城市羣零售物業市場總存量爲1935萬平方米，華南地區則爲1598萬平方米，較成渝地區相差337萬平方米。

展望2024年下半年，成都零售物業市場還將迎來3個購物中心合計約35萬平方米的新增供應，重慶則將迎來約6.2萬平方米的新增供應。

“成都零售物業市場的新增供應維持高位，但需求持續受大環境影響而波動。”鄒麗娟表示，需求波動下，當地運營商、零售商均在新賽道發力，通過精準規劃佈局的多樣化載體、定製化的定位招商等措施挖掘新機遇。

“以價換量”

共迎供應高峰同時，2024年上半年，成渝城市羣零售物業市場仍存在“以價換量”趨勢。

其中，自2022年下半年以來，重慶市零售物業市場租金基本已進入下行通道，且持續至今。目前，重慶市購物中心首層平均租金較去年年末下跌0.8%，爲368元/平方米/月。

“調整升級是重慶市零售物業市場上半年的主旋律。”世邦魏理仕方面認爲，在覈心商圈，城市更新積極推進，活化存量項目，翻新或增設基礎設施，能夠改善整個片區的城市界面與通達性；加之遊客消費貢獻逐漸擴大，運營商借勢調改，尤其聚焦與交通新動線銜接的商業空間。

2024年上半年，重慶市文旅發展勢頭良好，假日經濟活躍，如端午節期間重慶接待國內遊客同比增長9.5%，旅遊總收入同比增長17.9%；“五一”假期間，重慶全市過夜遊客同比增長11.3%。境外遊熱度也同時攀升，上半年重慶口岸入境的外國人超8萬餘人次，同比上升3.6倍；在渝停留住宿的外國人達34萬餘人次，同比上升6倍，已經超過2019年水平。“預計暑假和下半年的節假日會進一步刺激文旅消費，改善市場消費活力。”世邦魏理仕方面表示。

同時，2024年上半年，成都市購物中心首層平均租金爲370.3元/平方米/月，較去年年末下跌0.3%，其中次級商圈以價換量最爲顯著，平均租金較去年年末下降1.5%。

不僅是零售物業市場，成渝兩地的倉儲物流市場也存在“以價換量”趨勢。

數據顯示，2024年上半年，重慶市倉儲物流市場租金持續下行，較去年年末下跌1%，至20.7元/平方米/月；成都則較去年年末下跌0.4%，至22元/平方米/月。

“上半年，重慶積極培育工業新質生產力，持續推動轉型升級，新能源汽車產業長足發展，全市工業經濟發展趨勢穩步向好，併爲倉儲需求的增長提供強勁的支撐，助力市場整體空置率改善至近7年新低。”世邦魏理仕西南區顧問及交易服務部產業地產負責人王蒙豪表示，“整體來看，重慶市倉儲物流市場去化壓力尚存，疊加下半年陸續回升的供應量，預計市場‘以價換量’策略或將延續。”

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：翟軍）