自用剛需支撐 辦公室買氣Q2將回升

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勳。（信義全球資產提供）

辦公市場交易觀望氣息濃，第1季上市櫃法人辦公交易量較去年同期衰退64％，主因爲商用不動產市場受國際通膨、升息因素影響，企業主評估市場氛圍，在資金運用上更爲謹慎，公司購置不動產決策時程延長，讓實際交易呈量縮格局。但就目前辦公市場觀察，產業自用動能仍強，隨着經濟不確定因素退卻，第2季開始，辦公室交易量將逐漸浮現，新大樓陸續進場，租售價格有機會再創新高。

據信義全球資產公司顧問發展部統計，2023年首季上市櫃法人商辦、廠辦交易規模合計爲74億元，較前一季、去年同期均呈現衰退，最大筆交易紀錄爲崇越科技以54億元購入內科洲子街廠辦大樓，此爲預售大樓，預計今年底可完工，這也是今年新添的第一筆整棟交易。從交易區域進行分析，辦公室交易量以臺北市爲主，佔整體交易超過八成；從交易產品別來看，以廠辦交易爲大宗。

第1季辦公市場看似冷淡，實際上產業自用需求動能仍強，臺商迴流、國內產業轉型升級，使企業持續有不動產購置需求，加上疫後內需轉強，零售、服務業亦有辦公空間擴充需求，只是目前買賣雙方就價格認知上有差距，買方心態主要受市場保守氛圍影響，包括打炒房政策、通膨升息等，對價格產生預期心理，資金運用評估相對保守，購置不動產決策期也拉長；而賣方部分則是看好辦公市場前景，在售價上不易有調整空間，讓第一季辦公市場整體呈觀望態勢。

展望第2季，在產業自用剛需支撐，辦公室買氣將明顯回升，4月份就已經看到上市櫃法人在新莊、汐止有商辦、廠辦交易紀錄，買方受市場氛圍因素而有購置辦公室決策遞延，從第2季起，也將陸續完成交易，辦公需求方向以大坪數、10年內較新屋齡爲主，企業總部設置熱，整層、整棟產品交易量將增加， 具ESG題材的辦公大樓將持續受買方關注。

包括遠雄巨蛋大樓、富邦信義A25總部等新辦公大樓今年將陸續進場，扣除企業興建自用、只租不售等，釋出新量體不算多，租售價格有機會再創新高，因此，建議有購置需求的買方，若找到符合需求的標的，且價格符合區域行情，可縮短決策時程，抓緊時機彎道加速，爲接下來企業發展投資佈局；有處分需求的賣方，則建議價格期望值可因應市場情形調整，避免在價格認知落差下，反而叫好不叫座。