住建部等兩部門發文擴大城中村改造政策的支持範圍

近日，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知部署各地進一步做好城中村改造工作。此次政策說明，在此前“四個取消、四個降低、兩個增加”的總體部署基礎上，城中村改造工作加速，其對於我們把握今年四季度尤其是明年的城中村改造工作動向具有積極的作用。

城中村改造範圍擴大

此次政策最大的變化在於，過去城中村改造覆蓋的城市範圍主要是超大特大城市，即35個，而現在擴大到近300個城市。

1）這也說明當前城中村改造工作的重視程度很高，也成爲後續一項非常重要的政策工具內容。這也要求各地要格外重視城中村改造的工作，尤其是要在當前房地產止跌回穩的大環境下，重新理順推進邏輯和支持，更好發揮城中村的綜合效應。

2）從入選城市的標準來看，除了全國所有地級市都可以納入範圍外，核心的標準在於兩點，即資金能平衡、徵收補償方案成熟。其中資金能平衡的要求，在目前來看會相對更容易，尤其是房地產交易止跌回穩、房價迎來拐點等情況下，城中村背後涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等，都有提振空間，其有助於資金平衡的測算。而對於徵收補償方案成熟的內容，關鍵要積極導入房票等政策。資金到位了，自然補償方案就會更加成熟，市場推進節奏就會加快。

政策支持力度很大

當前城中村工作推進，和政策的全方位和較大力度支持有重要關係。主要包括四類重要的財稅金融政策。

1）專項債會持續發力。從近期各地專項債的推進情況看，各地發改部門已經在徵集存量土地轉儲備土地的項目。而隨着明年各地專項債額度的明確以及專項債的推進，預計各類城中村涉及的存量土地會加快收儲，尤其是一些閒置的安置房用地，將有望收回。這也有助於減輕城中村改造的負擔。同時專項債也可以收儲存量商品房作爲保障房和安置房，也有助於動拆遷戶住房需求的快速解決。

2）城中村改造專項借款。此項工作近期都在持續推進，也成爲各地加快城中村改造的重要內容之一。資金到位的情況下，各類工作可以加快推進，包括城中村改造前期的各項費用支出、動拆遷戶的拆遷補償和房屋安置等。而此類借款還有一個新的功能，即各地房票的兌付，最終也可以通過專項借款來進行支付，實實在在增強了房票功能的使用屬性，有助於加快城中村工作的開展。

3）稅費優惠政策。城中村改造中會涉及各類用地和用房政策，類似稅費優惠政策的出臺，既有助於加快房企相關工作開展，也有助於動拆遷戶以更低成本進行房屋安置。疊加近期的房地產減稅政策，後續城中村減稅政策和房地產減稅政策將有互動，更好助力相關工作開展。尤其是在一些基礎設施配建方面，預計會給房企更大的優惠，也助力城中村基礎設施的加快建設。

4）城中村改造貸款。後續各類貸款的支持力度會加大，尤其是一些重大開發項目，預計銀團貸款的支持力度會加快，也有助於一些大型城中村項目的推進，反過來也將惠及城中村改造中的動拆遷戶。資金到位，有助於提高工作效率，全力助力城中村改造工作的開展。

貨幣化安置積極推進

城中村改造的貨幣化安置，具有幾個重要的亮點。

1）目前的貨幣化安置工作，要和房地產存量和增量的工作進行統籌。這也是立足於房地產供求關係重大變化、嚴控增量優化存量提高質量等工作要求而進行的。換句話說，貨幣化安置是否具有良好的經濟效應和社會效應，除了傳統目標以外，也要關注對存量和增量等統籌的力度和效果。

2）對於貨幣化安置的工作，應該包括貨幣（現金）支付、房票支付等。較大的變化是，目前各地都在紛紛推進房票的政策，而且此類房票將在全市範圍內可以使用。此類目的就在於，要讓老百姓早日拿到房票，且可以更自由選擇房源和房屋。所以客觀上是有助於提高房屋安置的效率，也有助於在房地產止跌回穩的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對於各地消化庫存房源和促進供求關係平衡，以及更好推進城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。

城中村將成新的經濟增長點

此次重點明確了城中村改造是城市更新的重要內容，也說明在城市更新的過程中，城中村改造的力度會明顯提振。

1）此次明確要落實好各項政策支持，尤其是落實“一項目兩方案”，這其實是要求各地做好工作，加快項目的申報。所以11月底和12月份，是各地系統盤摸項目、系統測算項目和全方位上報項目的關鍵期，也是政策性銀行、商業銀行以及其他金融機構要重點關注的房地產內容。

2）政策將城中村改造的地位明顯拔高，這將充分釋放我國新型城鎮化的巨大潛力，形成新的經濟增長點。換句話說，城中村改造本身會釋放較大的需求和潛力，同時也成爲新的經濟增長點。各地要悟出此次城中村改造的重要使命和意義，持續助力城中村改造高質量推進，也爲後續中國經濟增長和城市高質量發展提供更大的動力支持。（來源：易居研究院）

文章來源:易居研究院