住房稅負成本降至史低！一線城市取消普宅非普宅標準稅收政策出爐，購房滿兩年再銷售免徵增值稅

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合印發《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，優化住房交易契稅，明確取消普宅和非普宅標準的相關土地增值稅、增值稅政策細則。

在契稅方面，全國範圍內，購買首套房或二套房，面積在140平方米及以下的，按1%的稅率徵收契稅，面積在140平方米以上的，首套房和二套房分別按1.5%和2%的稅率徵收契稅。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，將契稅享受1%稅率優惠的住房面積標準由90平方米提高到140平方米，意在降低住房交易成本，促進改善型需求釋放，其對新房銷售的利好幅度更大。

普宅和非普宅標準取消之後，相關稅收政策如何落地備受關注。這次三部門新政明確，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房徵收增值稅的規定相應停止執行。

李宇嘉表示，針對“有沒有”住房時期缺房子的現象，必須要最大限度增加房屋供應，於是就有了普通住房和非普通住房一說，以及差別化的稅收政策。現在住房市場進入從“有沒有”轉向“好不好”的新時期，房地產供求關係重大變化，而且房地產下行壓力比較大，因此，差異稅費對待失去了存在的意義，而且阻礙了交易循環和市場企穩。隨着這一標準的調整，對商品房項目預徵差異化的土地增值稅也跟着調整。

在土地增值稅方面，三部門新政明確，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。

另外，稅務總局發佈了《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》，將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。調整後，東部地區爲1.5％，中部和東北地區爲1％，西部地區爲0.5％。各地可以結合本地區情況對實際執行的預徵率進行調整。

李宇嘉表示，這些稅費舉措都是降低交易環節稅負，而且稅負成本降至歷史最低，這是重要信號。隨着房地產市場變化，目前的政策從抑制過快流轉、房價過快上漲轉向促進交易循環，以及更加重視存量房屋和社區養老、公共配套補短板的資金需求，房地產稅收改革的方向將是降低流轉環節的稅負，比如契稅、增值稅（含土地）、個稅以及附加在土地和房產開發交易上的各種稅負，從而產生“降成本”的效應，這樣才能促進交易良性循環。

與此同時，李宇嘉表示，將這些交易環節的稅負轉移到後端保有和維護環節，實現徵收環節後移。這一方面做大了交易的蛋糕，另一方面後端公共服務設施維護和保養以及房屋養老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩定。