住房契稅優惠新政實施首周 一線城市市場溫和調整

每經記者：甄素靜 每經編輯：魏文藝

在9月末系列樓市優化政策之後，住房契稅優惠新政爲樓市再添一把火。

財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部11月12日發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，對個人購買家庭唯一住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。同時明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。政策自12月1日起施行。

此後的11月中下旬，北京、上海、廣州、深圳均宣佈取消普通住宅和非普通住宅標準，對相關稅收政策進行優化，並自12月1日起實施。

視覺中國圖

住房契稅優惠新政實施以來效果明顯。國家稅務總局數據顯示，12月1日至5日，全國共有36.4萬戶購房家庭申報享受了契稅稅收優惠，累計減免契稅84億元，戶均減免2.3萬元。

而對一線城市而言，住房契稅優惠新政實施，直接降低了購房者交易成本，高總價房產成交過戶將會節省一大筆稅費，尤其是對改善型住房需求羣體而言是重大利好。以深圳爲例，據樂有家研究中心測算，以深圳過戶總價爲1500萬元的二手住宅（首套住房）爲例，在住房契稅優惠新政實施後，可以節省約66.64萬元的稅費。

《每日經濟新聞》記者採訪部分房產從業人員瞭解到，住房契稅優惠新政實施，對一線城市樓市產生了積極影響，提高了市場諮詢量，同時也增強了買賣雙方的信心。總體來看，雖然大戶型住宅市場並未出現過熱情況，但成交議價空間已明顯縮小。

中原地產研究院統計數據顯示，進入12月以來，二手房市場進一步升溫。從上週（12月2日~8日）二手房市場表現看，包括一線城市在內的重點城市成交環比大漲27%，單週成交量創2019年以來新高。

北京：二手房議價空間變小

12月10日晚上7點過，當記者如約撥通北京21世紀不動產經紀人盛經理的電話時，他正在回家的路上。他告訴記者，從在售房源價格和成交情況來看，近期並沒有看到特別大的變化。儘管市場熱度有波動，但並不誇張，更多體現在相對低價房源更快成交、業主談價空間變小等方面。

“以前購房者在出價時通常會比業主的報價低15%左右，這是基於業主可能願意降價的心理預期。然而，現在這種情況已經發生了變化。儘管購房者仍然會嘗試以低於業主報價的價格出價，但成功的概率明顯降低。”

盛經理表示，目前總價2000萬元大戶型住宅議價空間大約在100萬元，而之前可能是150萬到200萬元。這意味着購房者能夠通過談判降低的價格空間已明顯降低，成交價格更接近業主的初始報價。“性價比高的房源已經基本售罄，剩下的房源價格相對較高。因此，購房者如果希望購買，只能選擇價格更高的房源，這使得業主在價格談判中處於更有利的位置。”

市場熱度未能被明顯感知，但稅費減免對於市場還是起到了一定的提振作用。盛經理在採訪中提到，他有一位認識了十幾年的客戶，在11月下旬向他們諮詢了一套總價約2000萬元的房源，在12月通過稅費減免節省了約20萬元。“但對於2000萬元的房產來說這並不算是很多，這個客戶也是因爲孩子上學，學校與小區僅一路之隔購買的。”

不過，據盛經理觀察，稅費減免對於貸款購房者更爲有利，會激活此前一部分只能貸款購買高價房源的客戶需求，因爲他們可以按照較低的成交價格貸款，從而減少稅費負擔。

對於當前市場情況，盛經理表示，儘管網籤數據存在滯後性，但目前市場並未出現劇烈波動。而當下市場參與者相對冷靜，部分原因是政策的連續出臺，使得購房者期待未來可能會有更好的購房時機。在他看來，隨着官方一系列利好政策出臺，對市場將會有所提振，隨着時間推移房價可能會有所上漲。

中原地產首席分析師張大偉預計，住房契稅優惠新政實施，實際影響在售房源的佔比約爲10% ~15%。北京二手房成交比例中，超過140平方米的屬於大戶型住宅，這部分市場整體大約比例在8%。另外，疊加部分價格較高的成交房源，大約15%左右的二手房會有增值稅。

截至12月10日，北京本月二手房共網籤6762套，對比去年同期的3211套上漲110.59%，對比今年11月同期的5183套上漲30.46%；新房共網籤1405套，對比去年12月同期1204套上漲16.69%。

上海：中低價戶型交易活躍

今年以來，上海大戶型住宅市場持續火熱。在上海正式宣佈住房契稅優惠新政前，新房徐匯濱江中海領邸開盤熱銷85億元。此次新規執行後市場對其關注度頗高，不過從數據上看，上海大戶型住宅市場整體出現溫和的量價調整。

二手房方面，熱點板塊頂豪成交不斷。上海一位大戶型住宅經紀人在與記者交流中表示，最近市場成交不錯。他還向記者細數了近日上海徐匯濱江板塊一日內的多套大戶型住宅成交情況，並預測下一套成交的可能是均價約8000萬元、面積近500平方米的大戶型住宅。在11月中旬上海剛剛宣佈住房契稅優惠新政後，該經紀人也曾多次在社交平臺表達了“市場火爆”的觀點。

記者注意到，進入12月以來，上海新房市場的中低價位產品交易活躍，而高端樓盤成交量出現下滑，價格也有所下調。

據上海中原地產統計，從上週新建商品住宅成交前十榜單中可以看出，中低價位產品交易相對活躍。成交前十榜單中，單價超10萬元/平方米的樓盤只有1個，而此前榜單中經常會有3~4個高價房項目。此外，榜單中有2個均價低於3萬元/平方米項目，3萬~6萬元/平方米項目有6個，佔據主力位置。

值得關注的是，隨着成交量下滑，上週上海成交前十榜單中沒有出現交易破百套的樓盤，並且基於首次改善型和剛需項目相對活躍，上週上海新房成交均價繼續下調至58500元/平方米，環比下跌23.11%。

“上週供應大幅縮減，入市的6個項目中有2個是單價超10萬元的高價房產品，其餘均爲‘3字頭’‘4字頭’的首次改善型項目。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，隨着政策對遠郊地區的傾斜，交易熱度在提升，不過供應偏保守，市場需要多少量，項目投放多少，不會形成過多庫存，這樣可以穩定市場信心。

盧文曦分析指出，在經過快速衝刺後，通常月初首周成交量會有所滑落，因此符合慣例，不過值得關注的是，這次回落的幅度並不大。包括近期多個項目認籌，尤其是中高端產品繼續保持穩定的去化率，這些積極信號都能催促買家快速入市。

“不過唯一不太理想的是近期市場供應不夠穩定，過大的起伏會對市場交易穩定產生影響，尤其是近期二手房交易活躍度高，隨着稅費成本降低，很容易分流新房的客戶。因此，新房的供應依然決定未來成交走勢。”盧文曦補充道。

深圳：二手房需求開始回落

“這一政策對高端市場有直接影響，但對整體市場的影響並不劇烈。住房契稅優惠新政實施，更多是在流通過程中減少了稅費，從而增強了市場意願。”

深耕深圳大戶型住宅市場的永高樓市創始人劉永高在接受記者採訪時表示，在他的實際工作中，近一個月明顯感知到的變化是諮詢量激增。住房契稅優惠新政實施，帶動了諮詢量顯著增加，增幅達30%至50%。這一增長主要集中在置換類客戶，即那些希望從較差區域換到較好區域，或從較小戶型換到較大戶型的購房者，這些客戶諮詢人數較多，購買意願也更爲強烈。

“購房者呈現出理性購房的趨勢。”在談到大戶型住宅實際成交時，劉永高表示，儘管住房契稅優惠新政實施，可能會激發購房者興趣，但大多數人購買意願還是基於實際需求，而非盲目追求大戶型。與前幾年相比，購房者更加理性，更傾向於保持較低的槓桿率。

據劉永高觀察，住房契稅優惠新政實施後，深圳部分區域的房價出現了上漲。他所在的深圳灣部分區域有很多業主提高了掛牌價，香蜜湖和華僑城的情況也類似。“一套房子價格上漲幅度從幾十萬元到一兩百萬元不等，返價3%至5%成爲常態。”

劉永高在採訪中還提到了業主心態的變化。“新政之前，業主可能急於出售房產，但隨着住房契稅優惠新政實施，業主不再那麼急迫。過去可以談價的空間現在明顯縮小，一些誠意出售業主逐漸完成了交易，市場再次陷入博弈狀態。”

進入12月，深圳大型連鎖中介機構和房企將更多精力放在了2024年底的最後一波購房節上，推出了限時多重摺扣等優惠購房活動。深圳某大型連鎖中介管理層在接受記者採訪時表示，年末全公司都在衝刺搶收，其他事宜都被暫緩。

樂有家研究中心工作人員在接受記者採訪時表示，從近期數據來看，反而低總價的房源成交增加了。她提供給記者一組數據顯示，年底剛需入市速度加快。

截至12月8日，12月總價300萬元以下和300萬~500萬元房源成交佔比明顯提升，分別上漲2.4個和2.9個百分點；800萬元以上改善和大戶型住宅成交佔比下降。

廣州：二手大戶型成交上升

在12月1日正式實施涉及契稅及增值稅減免的“降稅新政”後首周，廣州二手房成交全線上漲。機構數據顯示，廣州二手住宅網籤量環比均全線上漲；新房方面，房企也在加大營銷力度，加快上新節奏。

合富研究院高級分析師樑燕明分析認爲，隨着年終衝刺到來，房企營銷力度預計持續發力，多個高端、改善項目將會加快上新節奏。如海珠區琶洲樾華樾凍資鎖客，黃埔區黃埔潤府開放了銷售中心等。“舊規項目”也正不斷提升促銷力度加快走貨，如天河·天河壹品、番禺的廣地花園、黃埔的大健天璽，以及越秀江海潮鳴等項目，預計市場成交水平有望再上升。

廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，12月9日廣州新建商品房成交434套，近一週廣州新建商品房日均成交503套。

不過在廣州當地某大型國企的一位工作人員看來，稅費減免對於二手房成交影響更大，對在售新房成交影響並不那麼明顯。在當下市場能成爲熱銷樓盤，主要還是本身產品能力要過硬，比如有很好的地段、優惠的價格或者有較高的得房率。

記者在採訪中獲悉，進入12月，廣州二手樓市交投行情企穩，上週二手網籤量重回2700套以上，爲近7周新高。

據廣州市房地產中介協會數據，上週，天河區二手住宅網籤套均面積爲102.7平方米/套，與前周的96.4平方米/套相比有所增加。上週番禺區二手住宅網籤套均面積爲122.7平方米/套，較前周的112.6平方米/套增長的趨勢更加明顯。天河區的天河北、天河公園、珠江新城以及番禺區的華南板塊等改善型及大戶型買家聚集的區域，在上週均出現二手大戶型成交案例。