中介連夜通知客戶！上海出臺樓市新政，業內稱國慶假期行情可期

來源：新京報貝殼財經記者 徐倩

9月29日晚間，據上海市住房和城鄉建設管理委員會發布，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（下稱《通知》），提出調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房稅收等七條政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

此次上海樓市新政出臺是在央行發佈一系列房貸新政後，作爲一線城市上海率先放鬆限購等舉措。那麼，此次新政利好哪些人羣？新政出臺對上海樓市將產生哪些影響？

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有利於剛需“上車”，刺激改善需求

在調整住房限購政策方面，《通知》明確，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整爲購房之日前連續繳納滿1年及以上。

從該項政策來看，縮短了非滬籍居民購買外環外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調減到“滿1年”。

本輪上海房地產政策調整優化，很重要的一點就是對社保繳納年限的調整。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱：“社保繳納年限壓縮，帶來兩個積極效應。一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間。其有助於加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進入上海就業的人羣，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力，持續加快‘來滬工作-繳納社保-購房安家’的節奏。”

上海中原地產資深分析師盧文曦解讀稱：“1年的時間非常短，尤其對於剛需買家而言，‘上車’非常容易。現在外環以外的成交佔比大約在5-6成區間運行，也就是說大部分剛需產品在外環外。二者之間有非常高的契合度，可見這一政策是精準匹配供需關係。”

同時，《通知》明確對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

對此，盧文曦表示：“此次政策還照顧到部分改善羣體。上海居住證滿3年且積分達到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購房待遇。換而言之，對於非滬籍家庭而言可以多買1套房子。加之當前的信貸政策相當友好，有利於激發這部分客羣的購買慾。”

此外，在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的羣體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

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降低購房成本，稅費節省“一大筆”

在優化住房信貸政策方面，除了跟進落實央行關於降低存量房貸利率政策外，上海此次進一步降低了首付比例。《通知》明確，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整爲不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

嚴躍進指出：“此次上海較大力度降低了首付比例，顯著降低購房門檻和首付成本。此次政策調整有兩個特點。一是相比上一次的首付比例政策調整，此次首套房首付比例和全國層面看齊；同時，二套房首付比例也出現了下調，但比全國15%的最低值要略高。”

事實上，今年上海共出現兩次首付比例下調的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日，首套最低首付比例從35%降低到15%，二套最低首付比例從50%降到25%（非差異化區域）。

盧文曦稱：“上海此次二套房首付比例下調幅度大於首套房，對於改善需求者而言有較高吸引力；央行釋放寬鬆貨幣政策信號，未來降息可能性非常大，‘降首付+降息’的組合可以有效降低月供壓力和置業總成本。”

同時，在調整住房稅收政策方面，《通知》明確，調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

嚴躍進點評稱，此次上海明確取消普通住房標準政策，和此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的導向一致。上海政策意味着“普通住房”一詞退出了歷史舞臺。同時，調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。此次政策調整，更好支持了改善型住房需求。結合普通住宅標準退出的情況，其將發揮較好的減負效應。

盧文曦向記者舉例測算，一套持有時間超過2年但不滿5年的非普通（按照原先界定）住宅，買入時300萬，現在交易價格爲800萬，政策調整前其需交納的增值稅爲27.5萬，個稅爲16萬，政策調整後增值稅免徵，只需要繳納1%的個稅8萬元，省下來35.5萬元。

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二手房成交量近日激增，國慶“黃金週”行情可期

此次上海新政出臺後，鏈家中介李源（化名）就連夜轉發《通知》給客戶，“第一時間邀約客戶來看房”。

事實上，在央行9月24日發佈房貸新政後上海二手房就先“聞風而動”，加上9月26日中央政治局定調 “促進房地產市場止跌回穩”，上海二手房的成交就在近日有明顯增加的行情。

據“網上房地產”統計，9月27日、28日上海二手房成交量急速拉昇，28日成交套數暴漲至872套，爲8、9月份最高日成交量，本週二手房成交量有望超過4300套。同時，截至9月28日，上海9月份二手房網籤成交總套數已經達到14042套。

同時，在近期一系列利好新政襲來後，上海部分新盤也迎來熱銷。以奉賢區爲例，9月27日，龍湖觀萃項目首開賣出15億，成爲利好政策下的又一“日光盤”。同時，上海高端住宅市場依然火爆，9月27日開盤的翠湖天地六期和中海領邸·玖序三期都實現了“日光”。

業內人士表示，此次進一步降低首付、放寬限購後，上海樓市“銀十”可期。盧文曦預計：“最近幾天市場氛圍相當好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產股出現漲停潮，樂觀情緒又開始迴歸。進一步優化的政策會釋放較多市場需求，一部分已經處於談判中的客戶這週末已經加速做決策的步伐，週末成交訂單數量明顯增加。國慶假期‘黃金週’的樓市表現值得市場期待，10月樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。”