致辭暨卓越指數•2024房地產卓越表現報告發布

陳詩濤（觀點機構、博鰲房地產論壇創始人）：尊敬的各位來賓，下午好！

記得前一段時間，好多業內朋友問我及那我們的團隊，你們確定房地產論壇還可以開的起來嗎？我當時很肯定的回答，可以開，而且繼續保持質量地認真地開！

當然，這個時候，發展商代表一定是不願意上臺來多發言，因爲覺得業績不好，面對這個經濟週期，企業活着都很難，哪裡有心情發言呢，而且很擔心說多錯多，屆時輿論一放大，那更可怕。但是，可以參與並當面交流，就如今天，大家可以看見，會場裡面，還在奮鬥的企業大多數都來了！

請大家看這張圖，3月28日，觀點網及觀點指數號上刊發了恆隆陳啓宗先生的兩份股東函及兒子陳文博的簡函，28至今日，他們的文章持續在發酵傳播，這三份函分別從全球、中國國內時政、經濟、房地產、商業領域乃至城市商業分類到項目開盤考量都充分真實做了分析，恆隆是一家有64年曆史的一家企業，經歷過瀕臨破產到今天僅僅商業項目的在低谷的年份，年租賃收入也超百億。幾個週期，他們不斷調整與改變來應對，可以說，唯一不變的就是從老闆到整個董事會都非常努力，一直非常有信心去面對與調整。我覺得，各位都不放認真讀完它們，恆隆應該是當下士氣低沉的企業及個人都可以借鑑的樣本。

我也希望如2024觀點年度論壇的主題“信心的週期”一樣，我們敬畏，但是我們不害怕，因爲我們有信心。

那麼，我將延續過往，用《卓越指數·2024房地產卓越表現報告》的發佈來表達我對行業堅守者們的敬意。

請看大屏幕，現在由我正式發佈：《卓越指數·2024房地產卓越表現報告》

本報告是觀點指數研究院出品。因爲全文內容比較多，我們的PDF版本會在觀點網、觀點指數號上發佈，大家可以全面閱讀。

先說一下市場，現在的市場就是以價換量。我們看到中海的銷售額現在是400多億，上海貢獻了190多億，香港的項目銷售了30多億，這兩天在廣州也有二三十億的銷售。最近我們看到越秀、中海、華潤、新世界在廣州的銷量都非常好，新世界在3月29號那天，它的一個樓盤就賣了192套，表現也是非常好的。

我們有同事擔心房價起不來，其實在座的開發商是很清楚的，先有量之後價纔會起得來。

宏觀的情況就不再多說了，關鍵詞是：新模式、利率市場化、一視同仁。大家看到這張報表，這兩天我們重點都會談到房地產的流動性，融資和拿地銷售比等等，包括中長期貸款，去年國家政策不斷放寬，效果是有的。我們也看到銷售承壓，主要還是銷售去化上，這一塊可以帶來很好的流動性。還有一個關鍵詞是債務重組，對於房企的債務重組，中央也非常重視，也在請一些金融機構進行探討。

去年全年的政策，包括現在的化債，這些都是在座各位比較瞭解的，我就不做過多介紹。

土地方面，現在大家還在討論土地財政收入會不會是未來中國地方政府要做改變的地方。去年土地收入是下降的，拿地銷售比也是下降的，表現好一點的是長三角以及大灣區。

這裡重點發布卓越指數的一系列榜單。榜單其實是在挑選現在還可以穩健發展，還可以活着，而且努力地活下去和活得更好的企業。我們不是爲了發榜而發，而是可以從中找出它很大的特色。我們的方法就不贅述。

這是卓越100，我們有4個指標，第一是運營指標，也就是權益銷售+權益土儲。第二個是品牌，第三是管理，第四是商業模式。這幾個指標，在前幾年高漲的時候，很多企業對後面幾個指標不太在乎，但是最近我跟各大行了解，他們對這個開始非常在乎。包括我現在每天收到一些詢問的信息，這個企業我不瞭解，它的債能不能買，它的團隊穩不穩定。卓越100排前三的是：保利、中海、萬科。大家都知道去年保利是一匹黑馬，銷售相對是比較狠的。這裡面有部分企業掉得比較厲害，對於出險的企業，我們進行了篩選，現在至少還能夠活着或繼續積極努力的都還是要給予肯定。

做一個簡單的點評，保利發展登頂，中海、萬科、華潤佔了前四。這裡點了保利的一個產品，中海的銷售一如既往的平穩。萬科雖然最近在風口浪尖，但是我們會感覺到，我們的物流團隊一直在跟蹤萬緯物流，它的表現其實是很好的，包括最近我們看到它的REITs也表現不錯。華潤就不用說了，它一直是超級穩定的，而且現金流也比較好。

市佔率方面，前100強的市佔率是下滑的，佈局的優勢當然是比較明顯的，長三角和大灣區是最重要的區域。這裡的去化週期，我們做了一個表，頭部房企繼續析出。拿地方面，現在有一個關鍵詞就是城中村，今天上午我們看到廣州有一個做城市更新的董事長過來，他現在也是重點在推城中村改造。

地產G30報告。去年開始傳統的房地產開發我們從30家調整爲20家，新經濟地產企業被我們調進來。現在的上市不光是IPO，還有一個最重要的是發REITs。今年登頂的是華潤，第二是中海，第三是保利。這個改變是比較大的，特別是前面這20家房企都是非常穩健，而且有一些經過了波折。運營指標占20分，最重要的是財務指標。

商業地產方面我們排了5家：恆隆、華潤、新鴻基、嘉裡和太古，它們佔到前5。新經濟地產，也就是物流和產業方面，國家推的REITs這部分，我們甄選了5家，首先是凱德，它現在收購了數據中心，併購了騰飛。第二是張江家口，之後是ESR、上海臨港、順豐房託，這是上市30強企業，我們總共有5個指標，對於卓越100增加了財務指標，這裡面的細分指標大家可以看一下。

華潤拔得頭籌，中海緊跟其後，恆隆、凱德投資位居前列。

房企盈利能力收窄了，償債能力薄弱，大家看30個樣本房企的財務情況，從2019年到2023年的狀況大家可以看一下。

商業地產目前主要是消費類REITs打開了一個通道。新經濟地產去年的營收有一部分是下降的，產業的REITs整體打了折。

信用表現報告，我們專門在特殊時間發了一個信用表現報告，我們甄選了10家，包括中海、華潤、保利、龍湖、越秀、招商等。

信用的冠軍給了中國海外發展，大家可以看到它的變化，以及其它樣本企業的變化。主體的評級，去年到今年再次下調，境外債發行現在基本停滯。

品牌表現方面，我們甄選了10家，冠軍給了龍湖。其實民企不易，龍湖在所有的調研中，它得到了很大的推薦。

管理的模式，冠軍給了萬科。我們認爲萬科遇到再大的風波，整個管理層團隊還是非常穩定地在應對。我們的調研認爲他們的組織架構也是比較合理的。

商業模式方面，我們把表現最好的給了中海。

運營、服務與開發協同，萬科、華潤、保利顯優勢。

權益銷售方面，隨着這次年報的發佈，我們做了一些更新，大家可以看一下，保利還是冠軍。總體的規模是下降，頭部是穩定的。

我們做了代建的榜單，我們把它歸到房地產板塊，綜合來看，綠城管理排第一，之後是華潤、金地管理。還有政府的公建，包括馬上要開全運會，灣區之心的南沙也是華潤主打的項目。政府代建住房類的表現，綠城、藍城、融者共創排前三。商業代建方面，我們看到金地是比較強的，它在這方面一直是獨樹一幟的。之後是華潤、綠城。

代建現在大家都在做，今天上午也有嘉賓講到，接下來的代建是多元化的打。

我們在十幾年前就開始研究非內地房地產，在中國做投資和發展的，迄今我們一直認爲我們的研究做得非常好，有新加坡、港資在國內的企業，現在大家看這10家有沒有出險，有沒有出現倒閉？沒有。我們的指標跟前面其實是一樣的，我們看到恆隆、凱德、新世界、新鴻基、嘉裡、恆基、太古、豐樹、瑞安、九龍倉，它們的表現依然強勁。我們是從運營、品牌、管理、商業模式這四個方面做的研究。

最後是特別表現的榜單。

這裡面的數據不一定是絕對的完整，但是也請在座的各位給我們一些指正，稍後大家可以看我們全文版的報告。