漲幅第一！西安樓市，怪了！
作者：餘飛
01
魔幻的西安樓市
去年本號曾對成都、西安的樓市做過形容。
成都樓市的關鍵詞是，因爲在這過去兩年的萎靡市場中，成都卻像一個幹勁十足的小夥子，充滿了爆發力，二手房成交量在當年創下了歷史新高。新房和二手房價格更是持續上漲。
西安樓市則是魔幻，它不同於成都的新房與二手房都堅挺，而是新房市場很嗨，二手房市場很慘淡，形成了鮮明對比。
時至今日，“異類”成都，也低下了高昂的頭顱，新房與二手房開啓了齊跌模式。而西安，還是那個魔幻。
西安的新房價格仍在堅持上漲，而二手房則不斷下跌。
國家統計局數據顯示，3月份，西安新房環比上漲0.4%，這是西安環比連續13個月上漲。
此外，新房同比漲幅4.8%，連續三個月漲幅位居全國第一。
二手房方面，3月份，西安新房環比下跌0.3%，同比下跌4.2%。
關鍵問題來了，西安的新房與二手房價格爲何背離？
其實，二手房持續下跌，並不複雜，也很好解釋。
二手房是更能真實反映樓市現狀的指標，這一指標上全國同此涼熱。
國家統計局披露的數據，70個大中城市二手房同比全線下跌，也即所有城市的二手房價格都在調整。
其中徐州同比跌領跌全國，3月同比下跌了11.3%，也即一年時間房價跌去了一成。
其次是廈門、南京，同比跌幅也接近一成。武漢、廣州、溫州、鄭州四城跌幅也在8%以上。
西安同比4.2%的跌幅，相比於跌幅猛的城市，算是中規中矩。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
02
西安新房價格與二手房價格漲跌爲何背離
很多城市的新房也都在跌，以國家統計局披露的數據來看，70個大中城市3月份，有57個在跌。
包括深圳、廣州、武漢、南京、成都、長沙、鄭州、青島、寧波、廈門等一衆熱點城市。
全國整體方面，3月份，全國新建住宅銷售額和銷售面積分別是9296億元和9383萬平方米，平均成交價格是9907元/平方米。
這一價格與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2562元，下降21%。
爲何西安的新房價格能夠逆勢上漲，而且在如今這樣的宏觀環境下，一漲就是13個月？
有人解釋說，是西安的綜合實力強，人口競爭力強。
西安，作爲科教重鎮，高教實力、人口競爭力的確很強。
西安這座城市，作爲西北第一城，最大的優勢，就是人口競爭力，在西北沒有哪座城市敢與之爭鋒。
七普數據顯示，2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬人，增量位居全國第四。
2021年西安常住人口增加了20.3萬人，位居第四。2022年增加了12.29萬人，依舊位居第四。
2023年，在全國人口下降速度加快的背景下，西安的增量也大不如從前，但依舊有8.23萬的增量，增量暫時位居全國第7。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構成較大利好。
而且，西安還虹吸着周邊地區的購房需求，這些都構成了西安房價的底氣，道理上似乎說得通。
但邏輯上說不過去。
一方面，如果人口流入能夠支撐房價不斷上漲，那麼人口增量第一城的合肥，新房價格爲何遍地降價打折？
另一方面，如果人口流入能夠支撐房價，爲何獨獨支撐起新房價格，二手房怎麼就撐不住？
所以，從人口角度，根本解釋不通。真真的原因，最近中國房地產報發表的一篇針對西安樓市的文章中，有披露：
一是前幾年高價地大批量入市，擡高了房價。據克而瑞西安機構執行總經理李曉兵介紹，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處於上漲態勢，樓面價過萬元的地塊有80多宗，僅高新區就有52宗，地價一直上漲下，一級市場傳導至二級市場的動能較爲顯著。
二是在這些高價地塊上，房企又“疊加”了高溢價產品。一位房企人士介紹，當下，西安熱點板塊起步面積都在140平方米以上，在產品上也做了不少創新，例如第四代住宅產品等，好產品必然要匹配更高的價格。
克而瑞陝西數據顯示，2024年1~3月，西安商品住宅成交主力爲140平方米~160平方米的改善型產品，佔比爲24%；其次爲120平方米~140平方米的項目，佔比爲21%，兩者共計45%。
03
西安新房價格還能撐多久
西安的新房價格，早晚會步其二手房價格調整的後塵，只是時間問題。
如今所有的中心城市二手房價格都在調整當中，大多數中心城市的新房都在降價打折。
典型如一線城市廣州。
3月份廣州新建商品住宅成交規模約50萬平方米，環比大幅增長，同比則下降約5成。爲了搶奪市場，據不完全統計，市場約有50個樓盤讓價搶客，下調幅度在2000元~5000元/平方米。
我不斷強調過，在上一輪牛市期間，中心城市不計後果地上漲，最終導致：
一方面，本號在文章中多次強調過，對於房價遠超城市平均購買力，掏空了6個錢包，導致需求斷檔，找不到接盤俠。
另一方面，超前透支城市經濟、產業實力，也即當下各城市本身的產業、經濟支撐不起它們當下的房價。
以西安來說，西安的標籤，是硬科技，科研實力很強，因爲擁有很多軍工企業和科研機構。
但尷尬的是，擁有一手好牌的西安，工業產業實力上並不強。
從西安公佈的數據來看，2020年全部工業增加值1828.59億元，2021年和2022年沒有公佈直接數據，只公佈了增速。
2021年增長了5.7%，2022年增長了13.9%，以此估算，2022年的工業增加值應該爲2201億元。
這一數值，距離全國工業第20強城市青島，都還有很遠距離。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
此外，西安統計局披露，在千億產業數值上，2021年西安只有3個千億產業，一個是計算機、通信和其他電子設備製造業，一個是汽車製造業，一個是電氣機械和器材製造業。
製圖：城市財經；數據：西安統計局
相比於其他重點城市，這點家底，相當薄弱。
最牛地級市蘇州擁有11個，11個千億產業產值合計34547億元。深圳6個，上海12個，東莞7個，重慶、佛山、無錫9個，寧波、天津8個，武漢、南京、泉州、廣州5個。
而且，在計算機產業上，西安雖然過千億，卻只有深圳、蘇州和東莞的零頭。
在這一產業上，深圳是霸主，2021年產值高達24361億元，是排在第二名蘇州的兩倍。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
汽車製造業，西安的實力也排名比較靠後。上海是扛把子。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
工業實力的不夠強悍，讓西安成爲很晚跨入萬億GDP行列的中心城市。
2006年上海GDP突破萬億，2007年北京晉級，2010年廣州、深圳突破萬億，2011年蘇州、重慶，2014年天津、成都、武漢，2015年杭州，2016年南京，2017年無錫、長沙、青島、寧波，2018年鄭州，2019年佛山。
直到2020年，西安才和泉州、福州、濟南、南通、合肥一起晉級。
擁有衆多軍工企業和科研院所的西安，爲何工業實力沒有得到賦能？
知乎上有個博主是這樣說的，陝西坐擁衆多軍工、科技、航天、高校，但由於其國家指令性強城，產業化程度低，並未對陝西經濟提供太大助力。
除了省市矛盾，陝西省同高校、科研軍工院所之間也有很多扯不清的矛盾。陝西高校衆多，多數都爲中央部屬高校。即使非部屬的西安工業大學、西安理工大學、西安建築科技大學、西安工程大學也都有着曾經部屬的歷史，高校與科研院所吃中央財政，關起門來辦學、研究，與地方關係不大。
產業不夠強悍，疊加二手房不斷降價縮小了與新房的價差，二手房又在瘋狂虹吸新房客源，再疊加全國宏觀大環境，西安的新房轉向，不用等太久。
面對新興產業的薄弱，這些年西安的確在發力新興產業。
西安2023年出臺了《2023年八個方面重點工作任務分工推進方案》，提出2023年全市工業總產值要“力爭突破萬億元大關”，電子信息、汽車、新材料新能源等六大支柱產業規模超過8500億元，規上工業增加值實現增長10%以上。
目前，西安的新能源產業非常強悍，2022年還超越了上海，成爲中國新能源汽車第一城。
不過，還沒坐多久的西安，就被上海反超了，之後深圳超越上海，西安退居至第三位。
在“一帶一路”戰略之下，西安的戰略地位重要性，這些年再度被重視，各種利好加持，國家中心城市、國家級新區以及綜合性國家科學中心。
從長遠來看，西安的發展潛力可以位居全國前15，但那是以後的事情，調整纔是當下與中短期的局面。