原報道｜香港置地：光環之變

觀點網 在新一任行政總裁上任半年後，香港置地於近期宣佈了一項新策略。

在新策略下，香港置地將不再於亞洲區內投資“建售物業”（build-to-sell）項目，

當中包括住宅及擁有中期租賃的資產。

香港置地將繼續完成該業務板塊中的全部現有項目，同時積極從中回收資金，投入到新的綜合商業地產業務機遇中。

新策略方向旨在充分利用亞洲主要市場內頂級商業和零售地產行業的增長潛力及抗風險能力，創造多元的收入來源。此外，通過短期績效指標的支持，新策略亦爲集團長期增長提供了清晰的目標及指標。

通過在2035年之前回收高達100億美元的資金，香港置地期望其息稅前利潤及每股分紅均能實現雙倍增長。

也因此，對於新策略的發佈，市場普遍認爲是由於業績原因。

扭轉虧損業績

香港置地有着超百年的悠久歷史。過去的財務表現大多時候爲正向，但在近年常有波動。在過去四年中，香港置地有三年出現年度虧損。於2024財年上半年虧損又再次延續，且較去年同期虧損額高出一倍多。

今年8月初，香港置地公佈的2024財年上半年業績顯示，截至6月30日止6個月，基本虧損爲700萬美元，去年同期的基本淨利潤爲4.22億美元。

公告顯示，這主要是由於向中國發展地產提供的2.95億美元的非現金撥備，大多數受影響項目位於武漢、南京及重慶等地。若剔除該影響，基本利潤爲2.88億美元，較上年同期下跌32%。

2024年上半年股東應占虧損爲8.33億美元，去年同期爲3.33億美元。這主要反映了因投資重估而產生的未變現淨非現金虧損，2024財年上半年和去年同期房地產投資組分別爲8.26億美元和7.55億美元。其中，今年的淨重估損失主要來自香港寫字樓投資組合，在市場租金小幅下降之後，部分被估值所抵消。

可以看到，期內的虧損主要受兩方面影響。其一是發展物業，尤其是中國大陸市場的表現。住宅市場持續疲弱，在大多數城市，一級和二級市場的需求和銷售價格都有所下降。

這一點在2023財年也有所體現。數據顯示，於2023財年，香港置地基本溢利下跌5%至7.34億美元。開發物業的總貢獻受到中國大陸具有挑戰性的市場條件的影響，導致銷售額和利潤率下降。

據官網披露的信息，發展物業皆爲高尚住宅和混合用途的發展項目，大部分位於中國內地和新加坡，在其他東南亞市場的項目也愈來愈多。於中國內地，發展物業項目數量達13個。

其二，香港置地的投資物業以商業爲主，位於亞洲主要門戶城市的核心商業區，主要集中在香港和新加坡。而在2024財年上半年，香港投資物業租金下調。

顯然，針對這兩項原因，香港置地選擇從內地市場的發展物業着手，以期改善財務表現。並藉此機會，轉向側重於長期投資，實現短期與長期目標的重新明確。或許可理解爲，走向一條更純粹的，能貢獻長期收益，具備增長潛力，以及抗風險能力佳的發展路徑。

香港置地表示，新策略方向旨在充分利用亞洲主要市場內頂級商業和零售地產行業的增長潛力及抗風險能力，創造多元的收入來源。此外，通過短期績效指標的支持，新策略

亦爲集團長期增長提供了清晰的目標及指標。

“透過在2035年之前回收高達100億美元的資金，集團期望其息稅前利潤及每股分紅均能實現雙倍增長。”

關鍵人物退場

相應的，伴隨這樣“大動作”，人事上也“作出”調整。

10月30日，有市場消息稱，香港置地中國區董事兼總裁凌常峰即將離職，目前屬於業務交接期。

據稱，凌常峰將於明年1月底正式離開公司，隨後將繼續擔任香港置地高級顧問，以協助公司在中國的業務實踐重新定位戰略、政府關係以及與外部利益相關者的溝通。

香港置地將通過將重慶的某些服務外包給凌常峰計劃建立的新輕資產業務公司的方式給與他支持（進一步詳情將適合時公佈）。香港置地中國區董事兼開發公司總經理陳戈將接替凌常峰的職位，擔任新的總裁。

公開資料顯示，凌常峰是在2003年以應屆生身份加入香港置地中國住宅物業於內地的第一個項目，擔任副董事長助理。兩年後正式加入香港置地，之後在中國住宅物業部門擔任相關職位，並管理在重慶投資的多個項目公司，直到升至中國區總裁。

可以看到，在他任職期間，一直關注內地市場，又以住宅業務爲重心。

而在去年6月，香港置地暨西岸金融城發佈會上，凌常峰曾提及，“20年前，我們的重心是在香港和東南亞，但是在最近5、6年，我們新增投資的90%都在內地。我們希望，將來香港、東南亞和內地之間是一個三角支撐關係。”

值得一提的是，在去年11月，香港置地宣佈委任斯米高爲行政總裁，其前一任黃友忠自2016年起擔任該職務，已有七年之久。

黃友忠同樣“偏愛”內地市場，他在香港置地的中國內地發展策略制定和執行上擔任重要角色。其任職期間，可以說香港置地在內地的腳步有了明顯加快。

其中就包括2020年2月，香港置地以310.5億元的價格拿下得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新內地市場土地總價記錄。地塊總建面近180萬平方米，其中住宅部分的建面僅爲20萬平米。

根據規劃，地塊將建設以甲級辦公爲主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務爲配套，建成集商務、商業、居住、休閒、文化、生態等功能爲一體的中央活動區。

此後一年，香港置地在內地的動作更是頻頻。僅在下半年，就以總價43.16億元拿下武漢光谷中心城地塊，溢價率高達84.36%；總價47.33億元拿下上海徐彙區斜土街道xh128D-06地塊地塊；5.7億元競得蘇州金雞湖兩宗地塊；3.7億元拿下合景泰富四川成都一項目的50%股權；以及以22.33億元總價摘得成都青羊區兩宗地塊。

但彼時的內地房企們，已經轉向審慎的投拓態度。土拍市場底價成交、城投托底現象已經顯現。

相較於因財務問題被掣肘的房企，香港置地顯然有實力遊刃有餘。所處的市場於後者而言，更似一場短期波動。

也因此，曾有報道指出，黃友忠用了兩年時間，將香港置地在亞洲的投資增加了一倍，從疫情前的18億美元變成33億美元。當然，其中也包括加強公司在香港的核心投資組合和擴大在東南亞的業務。

該報道還指，在亞洲金融危機和2003年非典爆發期間，黃友忠從零開始，重建香港置地在上世紀80年代剝離的住宅業務。但顯然現在已不是他的時代。

今年4月1日，斯米高接替黃友忠成爲新一任的行政總裁。隨着話事人的變更，新戰略也正式發佈。新戰略下，香港置地將不再於亞洲區域內投資“建售物業”（build-to-sell）項目，其中包括住宅及擁有中期租賃的資產。

香港置地表示：“我們不再投資建售業務的戰略決策將幫助我們更好地管理受土地收購速度、市場條件和其他外部因素影響的收益波動。我們將盡可能加快投資資本的回報，同時仍以同樣的高標準完成所有目前承諾的項目。”

光環之變

退出建售業務之後，香港置地下一步的重心將落在何處？

值得注意的是，據公開信息，斯米高曾擔任豐樹歐洲及美國區域首席執行官，並在豐樹工作近七年時間，負責發展豐樹在歐洲和美國的新業務和現有業務，以及集團的整體運營表現。

更早之前，斯米高還曾是高盛集團合夥人，主管東南亞投資銀行業務以及日本以外亞太地區的房地產業務。

豐富的房地產、資本市場和投資銀行經驗，正是香港置地謀求下一步發展所看中的。

據悉，香港置地將轉向基金管理，並專注於亞洲門戶城市的超高端綜合商業地產。計劃通過在區域門戶城市的中央商務區開發或收購新的超高端項目來增加其長期經常性收入，這些發展項目將包含甲級寫字樓、豪華零售、酒店和品牌住宅元素。

基於此，就在近日，有接近香港置地的人士向觀點新媒體透露，香港置地位於內地的光環產品系有一定概率也將做出調整。該人士提到，不排除將該產品系“剝離”處理。對於這一潛在可能的調整，業內表示並不意外。

一方面，從產品定位來看，香港置地在內地主要有兩條商業線，分別爲“中寰”和“光環”，“中寰”定位高端奢侈，聚焦核心城市，有“旗艦中寰”、“地標中寰”、“精品中寰”三大系列。

“光環”偏向中端並有更多自然元素，主張爲生活注入自然靈感，探索在地文化融合，成就城市區域升級，定位爲地標區域型城市自然綜合體，城市能級上相對次一級。

儘管進入大陸市場近二十年，香港置地的商業項目卻並不多，相對符合外界對港資“精雕細琢”的印象。

2016年，香港置地在內地的首個商業項目重慶長嘉匯購物公園才正式落地。第二個項目便是北京王府中環，2011年，該公司於北京拿下王府井地塊，之後打磨多年直至2018年項目才正式開業，這也是香港置地在內地的首個高端商業項目。

重慶光環購物公園是由香港置地打造的首個“光環”項目，同時是香港置地在中國西南地區的首個獨資商業項目。由此，“光環”被看作是香港置地的內地限定產品線。項目於2021年開業，2023年客流同比增長55.68%，營業額同比增長32%。

去年6月，香港置地召開的上海西岸金融城項目發佈會上，該公司宣佈正式將這兩大產品線，作爲集團全新“雙環戰略”。並透露，未來3年即將相繼在中國的香港、澳門、重慶、北京、上海、南京、成都、杭州、蘇州、武漢十座城市共計開出11個新項目，實現10城17環的戰略佈局。

其中，計劃於2025年-2027年開出的項目包括重慶中寰萬象城、杭州光環夢中心、上海西岸金融城、蘇州中寰、武漢光環。

就區域佈局來看，重慶和以上海爲中心的華東區域仍是香港置地的發展重點。

一年後的今年6月26日，香港置地宣佈啓動“Tomorrow’s CENTRAL”項目，將投資超過4億美元，全面擴建及升級旗下位於香港中環的置地廣塲零售物業組合。此外，置地廣場多家現有奢侈品牌租戶亦將額外投資約6億美元於項目中設計與打造嶄新體驗。

一同宣佈的還包括，香港置地將在未來四年於四個內地城市推出“中環”系列地標性建築，新增的淨零售可出租面積增至達34.4萬平方米。上海西岸金融城項目也將納入“旗艦中寰”系列。

在如今消費趨勢下，購買力不打折的大抵也是在真正具備時尚影響力的國際化城市。

另一方面，按照新戰略中所提及的，香港置地將考慮通過REITs或其他第三方資本工具進行資本回收。“光環”項目或可作爲標的資產。

而無論如何，對香港置地而言，回收資金是頭等大事。據悉，這一新戰略預計將在未來10年內回收100億美元的現有資本，爲新投資產生現金並提高股東回報。其中，預計60億美元來自完成並出售餘下的建售物業項目，另外40億美元則主要來自投資物業。

此外，香港置地也計劃在第三方資本的參與下，預計到2035年，將公司的資產管理規模從400億美元擴大至1000億美元。

正如斯米高在接受相關採訪時所談到的，“香港置地的核心競爭力在於綜合體，這就是我們想朝這個方向轉型的原因。”

“理想的情況是，我們成爲一家更加註重投資地產、收入質量高的公司。我們希望獲得第三方資本。我們希望成爲一家基金管理公司。”

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