應對商業地產挑戰，把握髮展紅利：迴歸原點塑核心，科技賦能促轉型，多元拓展破內卷

在過去的二十年裡，我國商業地產行業經歷了迅猛的發展，商業辦公和購物中心領域呈現呈現百花齊放的局面，催生出一大批推動行業發展的企業和品牌。通過持續優化開發運營體系、深挖寫字樓產業園細分賽道、打造差異化產品、進行多維度創新等方面的積極探索。隨着新質生產力時代的到來，商業地產市場邁入了一個以“新質商辦新質生態”爲特徵的高質量發展新階段，旨在通過促進消費、擴大內需的長期戰略以及新型城鎮化的持續推動，挖掘更大的發展潛力。

在中國寫字樓產業園發展論壇第21屆年會上，業界圍繞科技賦能的新背景，深入探討了商業地產如何通過創新力量在市場上實現差異化競爭，並有效把握新質生產力帶來的新機遇。

全聯房地產商會寫字樓分會執行會長、房訊網董事長劉凱表示，當前，時代賦予了商業地產行業新的歷史使命，也對商業地產行業的自身建設提出了新的要求——提升商業地產行業服務實體經濟與國家戰略的能力，更好支持發展新質生產力，助力構建更加數智化、低碳化、人性化的新質商辦新質生態的高質量發展模式。

面對“市場冷、招商難、內卷急”的挑戰，劉凱提出了三點應對策略：一要修煉內功，迴歸原點。商業地產開發商運營商要堅持專業化創新式的發展戰略，引導開發、運營和管理成爲自己最具創新能力的領域，打造自己的核心競爭力；二要科技賦能，找準對標。對標市場上20%的優秀企業和項目，加快數字化智能化的轉型升級，關注居家辦公、人工智能、企業出海對行業的趨勢性影響；三要連點拓面，克服內卷。打造多元化接力式的服務體系，做好政府的助手、行業的推手、企業的幫手，成爲新質商辦的助力者和新質生態的建設者。

2024年，商業地產包括寫字樓產業園行業同樣處於調整週期，出現了許多行業性、結構性、趨勢性的變化。公募REITs、輕資產、TOD、大運營、大資管、大服務等繼續成爲行業趨勢，在更長的時間尺度裡，改變着商業地產的方方面面。隨着國家一系列政策密集出臺實施，不僅穩定了社會預期，也極大提振了企業信心，市場活躍度得到提升，政策的積極效應正逐步顯現。商業地產市場供應端和需求端信心逐步恢復。

全聯房地產商會黨委常務副書記、秘書長趙正挺認爲，商業地產行業告別“高負債、高週轉、高槓杆”的模式弊端，重歸穩健增長，注重運營管理服務，開始進入以“大運營、大資管、大服務”爲標誌的高質量發展時代。

趙正挺表示，在消費市場及服務業經濟復甦背景下，部分商業地產企業業績有所修復，並呈現出三個主要趨勢性特點。第一，通過戰略佈局調整經營策略，迴歸一二線城市核心區域。第二，通過輕資產重運營降槓桿保持規模增長，優化利潤結構；第三，通過科技賦能不斷優化運營管理與資產管理，尋找業務新增長點。

對於2025中國經濟與地產前景，北京師範大學金融學教授、同濟大學博士後鍾偉表示，中國經濟的基本面依然穩固，壓倉石還是存在的，如果政策能夠更多的照顧到法制化和市場化，更多的照顧到非國有企業的情緒，那麼中國經濟仍然有可能在2035年前後趕上美國，前提是維持不低於4%的增長率，同時美國經濟增長不超過2.5%，人民幣匯率升至5.5%左右。

此外，億翰股份董事長陳嘯天指出，房地產行業正展現出止跌回穩的積極跡象，從二手房市場來看，上海上個月成交量達到了2.7萬套，創下了44個月以來的新高；北京則成交了1.8萬套，爲20個月以來的最高值；深圳的成交量也達到了7125套，是50個月以來的最高點，廣州的二手房成交量也達到了40個月以來的峰值。 在新房市場方面，雖然11月的數據尚未出爐，但10月份全國新房成交量在連續15個月下跌後首次出現反彈。值得一提的是，10月份的成交量甚至超過了傳統的“金九”時期，達到了“銀十”的最佳表現。由於房地產行業的規模龐大，樓市的止跌回穩是一個從中心向外擴展的過程，需要一定的時間。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨指出，至少在接下來可預見的1至2年內，大部分城市的寫字樓供需關係仍將傾向於租戶一方。業主需同時關注增量與樓宇現有存量的優化，通過提升配套設施和增值服務來實現未來的差異化競爭。從中長期視角來看，資產的綠色化是不可迴避的主題。隨着越來越多的租戶設定了明確的零碳排放目標，這將加速影響市場趨勢。同時，綠色樓宇的認證與使用情況也日益受到重視。儘管在成本壓力之下，願意爲綠色樓宇支付租金溢價的租戶比例有所下降，但從資產管理的角度來看，綠色樓宇依然是一個至關重要的方向。

本文源自：金融界