“銀十”上海樓市成色不足，調控效應已大幅減弱

10月上海新房和二手房成交量雙雙降低，新房市場雖有個別項目表現積極，無奈整體大盤表現不佳。

爲了提振樓市，十批次上海市區上架了不少地段不錯的“優質”樓盤，截至11月6日，上海十批次32個新盤，已有20盤完成了線上認購公示，11盤已完成認購，9盤正在認購階段。從目前的認購情況來看，僅有1盤觸發了積分，即便是徐匯濱江的2大熱門樓盤，當前的認購活動僅剩1天，均未達到觸發積分的標準。

上海十批次新盤表現統計

個別新盤表現搶眼，難掩新房市場冷落格局

回顧10月上海樓市表現，據中原地產數據顯示，10月上海新房成交：56.2萬平方米，環比減少27.9%。上海新房的成交量在9月衝高後，再次回落到與7-8月相當的水準。

從個別項目來看，位於嘉定新城板塊的理想之地是郊區爲數不多的“日光”樓盤。10月23日，理想之地三期項目推出385套房源，吸引近千組認籌客戶，認籌率高達258%。從認籌率榜單來看，浦東前灘南三林濱江板塊的前灘百合園項目兩幅地塊的認購率分別爲573%和400%，而不遠處的華潤前灘潤璟二期認購率同樣高達295%和251%。

位於靜安大寧的靜安天悅四期認購率達到了319%。上海遠郊樓盤的去化依然困難重重，其中位於奉賢奉城的水榭蘭亭因無人認購，最終取消了開盤搖號活動。

此外，臨港的多個項目認購情況也較爲慘淡，認購率普遍在10%上下。爲了“搶人”，不久前有新聞報道，臨港新片區107家企事業單位，帶着3700多個崗位奔赴外地高校進行校招，以引入更多年輕人才。

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10月上海新房市場開盤項目表現

由此來看，個別項目的火爆表現，無法扭轉上海新房“銀十”成色不足的局面。

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，10月首周受中秋、國慶長假影響，成交量一直低位運行，雖然節後略有恢復，但速度非常慢。只有最後一週在月中高供應，以及部分網紅盤入市推動下，成交量出現“翹尾”行情，可見新房市場交易活躍度出現快速降溫。

新房市場雖然表現略好於二手市場，但同樣面臨降溫以及市場信心不足的問題。僅靠一些網紅盤項目只能脈衝式帶動成交上行，一旦過簽約期後成交又再度回到原先軌道。新房的去化壓力也會在臨近年底的時候逐步顯現出來。預計後續隨着供應節奏恢復，成交會有反彈，但高度和持續性謹慎樂觀。

二手房成交量跌至淡季水平，掛牌量仍在高位

二手房方面，網上房地產網籤數據顯示，今年10月上海二手住宅成交約13242套，跌到1.5萬套枯榮線以下。去年10月成交量則爲約16473套，同比下降了約22.13%。

數據源於綜合整理僅供參考

十月前期受到國慶小長假影響，成交量驟減。即便上海此前出臺了認房不認貸，公積金認房不認貸等政策，但對於二手房的刺激有限，後勁明顯不足，這使得二手成交量整體不及預期。

再從房源掛牌量來看，從去年9月開始，上海二手房掛牌量就一路飆升，最高衝到了5月的約8.07萬套，隨後有一定的回落。認房不認貸政策發佈之後，對置換的刺激是比較大的，導致上海掛牌量再次上升，10月份突破9萬套，最新的11月掛牌量高達約9.26萬套，雖然漲幅有所收窄，但掛牌房源量依然處於高位徘徊。

數據源於綜合整理僅供參考

有業內人士分析表示，上海房地產市場正處於多方博弈階段，尤其是存量住宅市場面臨較大的去化壓力，成交活躍度不高。10月份存量住宅交易未能延續8、9月份的上行勢頭，今年出臺的一系列調控效應已經逐步消化。

結語

爲應對樓市低迷的態勢，上海正持續優化樓市調控調整，郊區率先實行限購鬆綁政策。在10月24日，上海只對金山區出臺了“定向鬆綁”政策，即在同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，且購房資格由居民家庭調整爲個人。

不過有業內人士稱，金山作爲上海遠郊區域，新房去化難度本就較高，由於金山區限購仍有一定門檻，因此，這輪限購政策的定向寬鬆效果預期是有限的。

10月28日，上海人大通過決定，賦予青浦、嘉定、松江、奉賢、南匯等五個新城更大的發展自主權。金山區已經針對人才放鬆了限購，相信在不久的未來，“五個新城”及時跟進執行也將順理成章。