一張“胡潤”財富榜，閱盡“中國地產”25載興衰！
01
楔子
10月29日，胡潤研究院發佈2024的胡潤百富榜，這是自1999年以來連續第26次發佈。
榜單顯示，1094位個人財富50億元人民幣以上的企業家登上今年胡潤百富榜，比去年減少12%。
在今年榜單的前十名依次爲：張一鳴、鍾睒睒、馬化騰、黃崢、何享健家族、曾毓羣、丁磊、李嘉誠李澤鉅父子、李兆基家族、馬雲家族。
而行業歸屬爲房地產的，只有李兆基家族擠進了前十。
雖然李嘉誠父子也做地產生意，但是因爲歸屬爲投資，所以沒計入。何享健家族，地產業務已經剝離，所以行業歸屬爲家電製造。
因此，前十中只有一家房地產企業上榜，這也從一個側面反映了房地產行業的下行趨勢。
02
數據分析
從1999年開始到2024年，中國房地產市場共經歷了四次明顯的週期性變化，具 體如下。
第一輪週期(1998-2008年)
1997年亞洲金融危機後，中國取消福利分房制度，引入商品房市場。
2003年，國務院發文強調房地產業的關聯度高和帶動作用，使其成爲國民經濟的支柱產業。
2002年至2007年，調控政策逐步收緊，但實際作用有限，導致房價持續上漲，形成了黃金十年。
第二輪週期(2008-2014年)
2008年美國次貸危機引發的全球金融危機，中國推出四萬億經濟刺激計劃。
2009年，中國實施7折利率政策，房地產市場迅速回暖，銷售面積同比增速達到45.4%。
2010年開始密集調控，市場逐漸降溫，直至2013年。
第三輪週期(2014-2020年)
2014年中國樓市大規模下跌，房地產庫存高企。政府推動棚改貨幣化安置，實施寬鬆的財政與貨幣政策，市場重新上行。
2016年底，提出“房住不炒”政策，市場開始降溫，政策持續收緊，直至2019年。
第四輪週期(2020年-至今)
2020年新冠疫情全球大流行，中國爲應對疫情衝擊放鬆了相關政策。
2020年9月發佈“三道紅線”，2021年底達到市場高潮，隨後國家實施了一系列調控措施，包括指導價、打擊學區房等，導致市場迅速走向衰退。
更多的樓市政策，大家可以參看下表。 （注：數據整理以及圖表引用自”冰山指數“）
因爲我想看看房地產市場的變化與富豪榜單是否有明顯的關聯，所以就對胡潤百富榜25年的數據進行了梳理和分析，製成了以下3張圖。
第一張圖是歷年前100位富豪中，房地產行業富豪的數量變化。
雖然經歷了2008、2014、2020三次經濟危機，但是富豪數量的變化似乎與此無關。
從整體看，上榜的富豪數量相對平穩，但是近幾年是逐年減少的。
第二張圖是歷年前100位富豪中，房地產行業富豪的最高排名統計。
從1999年開始，房地產富豪的最高排名都在前五；直到2020年排名開始下滑，這也與房地產第四輪週期相吻合。
而在排名統計的過程中，我發現了幾位連續登頂的富豪，他們分別是黃光裕、王健林、許家印。這些話題人物，也確實經常出現在新聞中，普通老百姓耳熟能詳。
第三張圖是歷年前100位富豪中，房地產行業富豪的最高身價統計。
2004年，黃光裕的個人資產突破百億；2013年，王健林的個人資產突破千億；2017年，許家印的個人資產達到2900億，來到了整張表的峰值。
而其中有個突變，就是2007年的碧桂園因爲上市，楊惠妍的個人資產達到1300億。
除了上述的這些結論之外，胡潤富豪榜中還藏着很多有趣的“秘密”。
03
熱點人物
研究榜單，我們除了可以得到行業趨勢之外，還能看到一個個鮮活的個體。在這麼多地產富豪當中，總會有幾個格外“耀眼”。下面我們就結合着榜單排名，來介紹這些房產富豪。
榮智健（中信泰富）
2002年榮智健登上中國首富的位置，也是房地產行業的榜首。 榮智健1942年1月18日出生於上海，畢業於天津大學，父親是著名的“紅色資本家”榮毅仁。
其實榮氏家族前幾年也上榜了。分別是1999、2000年的第一，和2001年的第四。
2001年
2000年
1999年
黃光裕（鵬潤投資）
2004、2005和2008年，黃光裕三次登上中國首富的位置，也是房地產行業的榜首。 大家熟悉的黃光裕是“國美”這個家電零售品牌的老闆，但他還在北京開發房地產。
當年，國美集團旗下主要有四家地產開發公司，分別爲鵬潤地產、國美置業、尊爵地產、明天地產。
其中成立於1996年的鵬潤地產，2007年時曾躋身全國地產行業百強席位。標杆項目囊括北京鵬潤大廈、鵬潤家園、國美第一城等項目。
後來黃光裕因爲觸犯法律，2008年到2020年一直身在囚籠，鵬潤地產也就很少有人提及了。
朱孟依（合生創展）
2006年，朱孟依登上中國首富的第三位，也是房地產行業的 榜首。合生創展被王石稱爲中國房地產界真正的“航空母艦”，而朱孟依這位低調的潮汕大佬，也曾是 我的僱主。
前幾年，朱老闆也完成了交接班，1989年出生的小女兒朱桔榕成了新的公司董事會主席。
這位曾就讀於中國人民大學金融系專業的女性，新官上任三把火，就和奢華酒店之父Adrian Zecha先生，聯袂共創了MAHÁ品牌。而縵合·北京成爲合生·縵系的首部作品，也是北京最貴的豪宅之一。
楊惠妍（碧桂園）
2007年楊惠妍登上中國首富的位置，也是房地產行業的榜首。25歲的楊惠妍以1300億元身家成爲中國內地新任女首富，主要得益於2007年4月碧桂園成功在香港掛牌上市。 而碧桂園能成功上市，可能是得益於“高週轉”的模式。
碧桂園，可能是最早提出房地產”高週轉“模式的企業。楊國強經常稱自己是“農民”，卻一直對“沃爾瑪模式”推崇備至，而沃爾瑪就是“高週轉”的模式。
王健林（萬達集團）
2013、2015、2016年，王健林三次登上中國首富的位置，也是房地產行業的榜首。 萬達集團從住宅地產到商業地產，再到文旅地產，最後輕資產運營的發展之路，是很多房地產企業學習的榜樣。
而王健林最遺憾的事情，可能莫過於是兒子王思聰不願意接班的問題。因爲王思聰有”國民老公“的稱號，所以王健林被稱爲”國民公公“。
許家印（恆大地產）
2017年，許家印登上中國首富的位置，也是房地產行業的榜首；而其後的3年，他一直是房地產行業的榜首。
那幾年，許老闆風光無限；而後面的故事，大家都知道了。
何享健（美的集團）
2021年開始的連續三年，何享健家族都是房地產行業的榜首。作爲空調企業，美的的品牌家喻戶曉，但是美的的地產版塊並不是太出名。
美的置業集團成立於2004年；2013年，美的地產榮膺“中國房企百強”，同時獲得“百強之星”稱號，美的最出名的項目之一是”雲悅江山“。
2024年，美的置業完成內部重組，將房開業務的權益重組至私人公司持有。
李兆基（恆基兆業）
2024年，李兆基家族成爲房地產行業的榜首。其實，恆基兆業成立於1976年，於1981年在香港聯交所上市。
恆基兆業地產在內地和香港都有許多標誌性項目，多數爲商業綜合體項目。在上海最著名的項目莫過於港匯廣場。
何巧女（東方園林）
2010-2012年，何巧女連續三次上榜，東方園林是唯一上榜的園林企業，這也足以說明：那幾年，房地產行業是何等的輝煌。
東方園林在2009年上市後，藉助四萬億投資計劃，通過BT（建設-移交）項目迅速擴張。
但隨着地方政府財務壓力增大，許多三四線城市出現以土地抵債的現象，導致東方園林的項目回款困難，東方園林的衰敗也就此開始了。
朱興良（金螳螂）
2013年朱興良上榜，也是排名最高的一年了。金螳螂作爲一家裝修起家的企業，能位列第72位，這也足以說明房地產那幾年行情有多好。
而2024年，金螳螂已經排到1019名了，這主要受到”恆大“等企業暴雷的影響。
自2008年開始，金螳螂與恆大建立了業務往來，並逐漸成爲金螳螂的第一大客戶。 到2012年，恆大佔金螳螂全部營業收入的6.71%，到2019年和2020年，這一比例甚至達到了20%以上。
2013年之後，建材類富豪就再也進不了前100名了。
左輝（貝殼 ）
2020年左輝上榜，以1050億位列36位。作爲一家房產中介企業，居然能上百富榜，其實還挺讓人吃驚的。
貝殼找房通過互聯網技術、大數據等工具，幫助房產中介進行線上交易，改變了國內房產經紀的傳統作業方式。其核心競爭力在於擁有大量的真實房產信息，但是也帶來了“壟斷”的爭議。
2021年5月左輝因病去世，雖然貝殼的業務還在繼續，但是勢頭還是受到了影響。
前段時間傳出貝殼自己拿地造房子的新聞，我還特別關注了一下。
陳麗華（香港富華）
2024年，陳麗華女士以550億，位列榜單的68名。本來並不引人矚目，但她是 “唐僧的老婆”啊，這多少有些話題性。
其實早在2001年，陳麗華女士就已經以55億，登上榜單的第六位。而25年過去了，她居然還在榜單上，而唯一不同的是：多了一個紫檀博物館。
縱觀25年的富豪榜，其實還有很多有趣的人，但礙於篇幅，就到這裡吧。
04
結束語
雖然胡潤百富榜的創始人親口承認：這個榜單隻能確保60%-70%的準確性，但也能在一定程度上反映中國房地產發展的興衰。
25年，在歷史長河中只是“彈指一揮間”；但對於我們很多普通人來說，確是一生的1/3，也許是人生最美好的時光。
”鐵打的榜單，流水的富豪“，我彷彿看到了不同的富豪躍躍欲試，粉墨登場；而 各領風騷一陣後，又黯然退場了...