“一下午賣了10套房”！有房東連夜漲價50萬，新盤加急趕工

作 者丨張敏 唐韶葵 唐曜華

編 輯丨張偉賢 方海平

在滬廣深先後出臺穩樓市政策並降低限購門檻後，北京的政策終於落地。（詳見：）

至此，四個一線城市已全部出臺穩樓市政策，並均降低了限購門檻。

北京實施“321”梯度限購政策

北京是樓市限購門檻最高的城市。此次調整前，大部分區域仍需滿足5年的在京連續納稅或繳納社保的要求。在通州區購房，還需滿足額外的限制條件。

此次北京以“321”的梯度設置限購門檻，被認爲是創新之舉。其中，非京籍居民購買五環外住房的，社保或納稅門檻爲3年；購買五環內住房的，門檻爲2年；符合人才政策的，門檻爲一年。

此前享受特殊待遇的通州區，按全市統一政策執行。京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執行住房限購政策。

信貸政策方面，北京將首套房和二套房最低首付比例統一下調至15%、20%，這是歷史最低水平。

此外，針對京籍二孩以上家庭購房的，公積金可貸款額度上浮40萬元。

《通知》還指出，北京市將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。

《通知》還明確，北京市將加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，抓緊出臺支持“好房子”建設的舉措，加快推進城中村改造，發揮“白名單”作用滿足房地產企業合理的融資需求，持續防範化解房地產風險，穩定市場預期。

分析人士認爲，和其他一線城市相比，北京的限購和信貸門檻都不是最低。但基於北京的人口基數和需求潛力，這個“大禮包”對於改善市場預期、促進需求釋放大有幫助，尤其是有利於改善性需求的釋放。今年第四季度，北京樓市的表現值得期待。

一線城市全部鬆綁“限購令”

此前的9月29日晚間，上海、廣州、深圳先後對樓市限購政策進行了調整。隨着北京新政的出臺，四個一線城市已全部在國慶長假前夕出臺政策，除廣州取消限購政策外，其餘三城均降低了樓市限購的門檻。

這一舉措帶來的市場影響和信號意義均值得關注。

當日早些時候，住房城鄉建設部召開黨組會議，特別提到一線城市，是因爲一線城市的購房門檻仍是全國最高，政策的調整，有望釋放出新的需求，並助力後續市場升溫。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一線城市紛紛調整樓市政策，目的就是在“銀十”來臨之際，也是今年最後一個季度來臨之際，帶動樓市預期和交易量提振，爲止跌企穩發揮一線城市基本盤的作用。

他表示，如果一線城市穩定了，以一線城市爲核心的三大都市圈樓市就穩定了，全國近一半的交易市場也就穩定了，這是止跌企穩的路徑。

多地推出一攬子措施

除一線城市外，其他城市和區域也在悄然釋放政策利好。

9月30日，河南省七部門聯合發文，推出20條促進房地產市場止跌回穩的措施，包括取消限購、限售，取消普通住宅和非普通住宅標準，提高住房公積金貸款額度上限等。

9月29日，南京市政府印發《南京市鞏固增強經濟回升向好態勢若干政策措施》，提出落實存量房貸利率調整、首付款比例調整等支持政策，房地聯動促進市場穩定。

同一天，無錫市發佈《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，推出10項相關穩樓市政策。

近幾天來，遼寧瀋陽、四川成都、山東濟南、黑龍江黑河、雲南彌勒、湖南石門、浙江餘杭、青海省等多地出臺了樓市政策，政策措施集中在降低二套房首付比例、加大公積金支持、提供購房補貼等方面。

上海樓市新政落地首日：有樓盤下午賣出10套，新盤連夜趕工

9月29日晚間，上海出臺樓市新政。9月30日，“上海房東連夜跳價50萬”的消息衝上熱搜第一。

位於上海嘉定新城的象嶼遠香湖岸項目銷售人員林盛（化名）和同事們立即開啓加班模式，在夜間11點多時，他們陸續給客戶發出購房新政要點以及樓盤資訊的信息。

作爲準買家，王露莎的手機在夜裡11、12點至少收到了4、5條信息，內容均是樓盤推介與上海新政內容。

自上海在5月份發佈樓市新政，對外環外限購鬆綁之後，王露莎就想尋找合適的置換房源。對於選擇外環外新房還是內環二手房，王露莎有幾分糾結，因此一直沒有入市。如今，政策對於購房人更爲友好。但王露莎買房的心態卻發生了改變。她越來越不着急出手了，“會有那麼多人買房嗎？除非大家都把股票賣了來買房。”

與王露莎們形成鮮明對比的是，開發商在新政面前略顯着急。位於嘉定區滬宜公路3211弄的南山璞縵，規劃有587套房源。數量不多，且還未拿到預售證，但開發商卻在上海新政發佈後突發計劃於10月1日開放售樓處與樣板房。

9月30日晚上，一名自稱是開發商銷售的人打給王露莎，稱國慶期間有時間可以來看看樣板房，並且其強調，項目銷售不採取中介分銷模式。據瞭解，南山璞縵戶型以103平方米以上的大平層爲主，首批房源售價均價爲4.4萬元/平方米，低於4.6萬元/平方米的房地聯動價。

“明天是第一天開放售樓處和樣板間，我們大概十月中旬會取證。”銷售人員在電話裡始終保持耐心與熱情，邀請王露莎到售樓處現場參觀樣板房。

9月30日下午，21世紀經濟報道記者在南山璞縵項目看到，售樓處仍在趕工，綠色圍擋還沒拆除。售樓處門外，花盆花籃等物料一片狼藉，曲臂車的機械臂託舉着工人，正在售樓處貼外立面鋁板。

傍晚6點，南山璞縵售樓處還在趕工，準備迎接第二天到來的看房客。攝影：唐韶葵

售樓處旁邊的工地上，有好幾臺腳手架在工作着，但只有一棟樓蓋出了地面，是否已達到建築高度的1/3不得而知。

上海在2020年將樓盤的預售條件從封頂改成了造到建築高度的1/2，後來又改成了造到建築高度的1/3。在售價已經提前確定的情況下，開發商只能追求以最快速度開盤，也就是以最快速度造到建築高度的1/3，從而提高IRR（回報率）。公開信息顯示，南山地產在2023年10月下旬拿地，至今已快1年。知情人士透露，該項目拿地一年之後纔開發建設，是因爲等待上海放開“7090”政策，項目可打造高端置換型產品。

南山璞縵項目施工現場。攝影：唐韶葵

在嘉定新城另外一個在售項目象嶼遠香湖岸，21世紀經濟報道記者發現，售樓處外可見三三兩兩的看房人在往外走，偶爾也有一兩輛轎車往售樓處方向開過來。門口也有中介人員上前詢問：“姐，來看房的嗎？”

進入售樓處，茶歇區已有兩三桌客戶坐下來諮詢或者看資料，項目沙盤處，銷售人員忙着給客戶介紹。“您上午走之後，我們下午賣了10套。”林盛對站在沙盤前的一名中年男人說。這時，中年男人看中的一套頂樓已經賣了。林盛繼續給中年男人及其家人做介紹，並不忘招呼其他剛踏進售樓處的老客戶。直到晚上8點半，因爲客戶還在陸續趕來，林盛還無法下班。

9月30日下午，象嶼遠香湖岸售樓處。攝影：唐韶葵

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，此次新政有助於轉變買賣雙方看淡市場的預期，再借助近期向好的大環境，成交有望穩步增長。

市場出現積極信號

這輪樓市政策的力度、密度和規格，均爲近年來所少見，其對市場信心的提振作用也不言而喻。

9月30日，國慶長假前最後一個交易日，滬指站上3300點，創近一年新高。雖然很多上市房企的基本面不佳，但地產板塊仍然表現亮眼，當日滬深房地產板塊平均漲幅爲8.69%，多隻地產股漲停。

在房屋交易市場，一些市場主體已經早早感知到了預期的變化。

9月下旬，保利旗下多個城市項目公佈了“保價計劃”，承諾項目後期若有更高的折扣，購房者可選擇無理由退房。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，“保價”是營銷手段，目的在於促進商品房去化。此舉有助於購房者穩定房價預期，傳遞行業發展信心。

9月26日，成都一家房企宣佈，公司旗下的5個項目從10月1日起售價整體上調2%。9月28日，河南某房企也宣佈，對旗下一個項目的在售房源售價上調2%。

房企對這輪政策週期的期待顯而易見。

9月26日，新世界發展發佈2023財年業績。公司管理層預計十一黃金週後，市場會迎來明顯的轉折點。

事實上，相比價格調整，藉助政策調整的契機來促進銷售，顯得更加重要。

9月29日晚間，中國房地產業協會向全行業發出開展“百城商品房促銷活動”倡議，集中力量在今年10月份聯合有關的社會組織機構，動員支持100個以上城市參與商品房促銷活動。

中房協還表示，重點動員70個大中城市的房地產行業組織和企業積極開展促銷活動，如舉辦房產展銷會、組織現場看房等，促進房地產市場止跌回穩，促進行業健康發展。

此前，杭州市房地產中介行業協會宣佈啓動商品住房“以舊換新”活動，鼓勵換房者、開發企業與經紀機構簽訂三方協議，通過設定“免責期”鎖定新房房源。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，當前的市場氛圍正在轉向樂觀，因爲此輪政策調整不只針對房地產，還包括對經濟層面的提振。“經濟基本面的穩定，以及就業、收入等預期的回升，纔是房地產市場升溫的‘底座’。”

對於此輪政策的效果，機構普遍表示，即將到來的十一長假，市場表現可能會好於往年同期。在返鄉置業的帶動下，部分三四線城市有望升溫。第四季度，市場有望出現翹尾行情，從而帶動全年的商品房成交規模達到10萬億元以上的水平。

一圖看清各地房貸利率、貸款、限購變化

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本期編輯 劉雪瑩

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