疫情結束回家過年，但我勸你不要買房

這是嚴肅君的第583篇推送

陽了，轉陰了，復工復產了。

相信這是最近兩週，包括嚴肅君在內，大多數北京人的“新冠三步曲”。

曾經習以爲常的核酸/隔離/居家……已基本成爲過去式。根據各省第一波感染高峰時間預測圖，全國大部分地區將在今年春節前達到並度過感染峰值。

換句話說，我們馬上迎來的是最近三年最“自由”，最“鬆弛”的春節假期。

同樣迎來“大放鬆”的，還有房地產市場。

統計顯示，今年1至11月，已有超300個城市和地區出臺樓市利好政策近千條，達到近年來峰值，並且新一線、強二線城市成爲“主陣地”；

更高層級來看，11月短短20天，地產三支“利箭”連續射出，從信貸/債券/融資三個層面救市；近日中央財辦更是公開發聲，”要充分認識到房地產行業的重要性，住房消費潛力要予以釋放“。

嚴肅君的N個500人置業羣裡，看多情緒明顯聚集。恰逢春節，返鄉置業開始重新成爲討論的熱點之一。

對此，嚴肅的建議很明確，請堅決的SAY NO。

1.

首先要明確的是，與其說返鄉置業，不如說是返鄉投資。

這一類購房者的羣體畫像非常明確---

一二線城市工作生活，眼看着房價漲漲漲漲，卻要麼錢不夠，要麼沒資格。退而求其次“押寶”老家，希望也能通過房價上漲實現資產增值。

發現沒？買的並不是房子本身，而是房價上漲預期，並非置業，而是投資。

確實，這在過去的幾輪樓市週期中，這是驗證過的可行路徑，也確實有人掙到了錢。

一線先行，二線跟上，接着是三四線……不同梯隊城市房價呈現輪動特徵。

蝴蝶煽動了翅膀，資金和需求從核心城市蔓延至非核心城市，從核心板塊流淌到非核心板塊。

2.

但要注意，同樣表象背後的不同底層邏輯，以及共性特徵中的新變化。

2015年-2016年全國房產牛市，確實有樓市輪動規律因素在，但三四線城市房價上漲的另外一支動力源不容忽視，那就是2015年開始的貨幣化棚改。

棚戶區居民拆遷後天然具有購房需求，補償款又成爲撬動居民存款的槓桿，從而極大地推動了三四線城市去庫存，最終實現房價上漲。

這場轟轟烈烈的“場外注資”，既是人爲提供，也是提前透支。

今年起，多地的棚改已經從貨幣化安置，變成了“等價房票放置”。

如此一來，沒有了真金白銀流通，拆遷戶的需求也被鎖死在本地，甚至在一些地方，拆遷戶只能從政府劃定了範圍的“房源超市”裡面選置換項目，精準去庫存。

沒有真金白銀流動，房價上漲動力也被遏制了。

這也是爲什麼，2021年前後起步於深圳的最新一輪行情，順利輪動到上海，北京，杭州，再到部分重點城市，就戛然而止，並未傳導至三四線城市。

與當時各個城市嚴格限購政策有一定關係，根本上是三四線樓市基本面支撐不足。

今年三四線城市的首付已經普遍降到2成，但還是有公務員買房、小麥換房、買房送工作等各種“奇葩”促銷層出不窮，也側面說明了三四線城市的購買力難以煽動，需要不停打進腺上激素刺激。

過去我們說城市化，是人口從農村轉移到城市，但現在是人口從三四線城市，遷徙到一二線城市，或者說比較流行的說法，都市圈城市羣。

而且，這是不可逆的。

3.

所以，對於三四線樓市來說，最大的風險不是房價波動，而是流動性風險。

想變現的時候，根本賣不出去！

樓市輪動規律確實存在，但更適用於一二線城市之間，或者說城市內部板塊之間，因爲本身人口基數夠大，購買力圈層也足夠豐富。

像上海，從剛需，到改善，到頂豪，是梯度明顯，結構穩定的。300萬以下房源成交佔比最多，2022年上半年爲38%，300萬-500萬房源佔比35%。

這意味着，每年都有大量的剛需購房者，買入300萬、500萬的房子，再不斷置換。有託底，有輪動。

而對於三四線城市來說，一方面是人口流出嚴重，另一方面是人均居住面積飽和。

根據2020年人口普查數據，大多數三四線城市人均住房建築面積超40平方米，部分城市甚至超過50平方米。

現在的三四線新房，都在賣給誰？

一部分是最後一波進城務工的農民工，向下兼容，縣城和農村的購房需求；再就是向上撿漏，大城市留不下，老家買房爲了孩子上學。

嚴肅君的建議是，能買省會，不買地級市，能買地級市，不買縣城，能買核心板塊，不買遠郊片區。

畢竟，除了偶爾出圈的短視頻，沒人關心房價跌破2千/平的鶴崗。

而北京購房者最關注的是，西城中信城5期春節後到底要不要開盤？

互動時刻：

對於返鄉置業你怎麼看，今年春節打算在老家買房嗎？歡迎在評論區留言討論~