央行「最嚴限貸令」出爐 強碰20年來最大交屋潮

央行「最嚴限貸令」出爐,以2020~2022年間全臺純住宅用覈准建照戶數共達51萬1178戶,若以工期約3~5年估算,今年起將出現超大量體的交屋潮。圖/本報系資料照片

中央銀行昨(21)日籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量,各界解讀爲抑制過熱房市,住商機構觀察內政部數據,2022年全臺住宅用建照量共逾18萬戶,創1995年以來最高峰,若以工期3年計算,當年度建案最快於今年出現交屋潮,當時進場民衆,恐怕交屋時申貸就是一大難關。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民衆,下半年買賣移轉量勢必緊縮,惟房價是否出現盤整,仍需視整體金融環境而定。

觀察內政部數據,自1991年有統計以來,核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間,此3年建照量每年皆多達20萬戶以上,之後未曾突破20萬戶大關,直到近期疫情後房市進入多頭,2020~2022年出現新一波高峰,其中2022年純住宅用覈准建照戶數多達18萬674戶,創下自1995年來最高紀錄。

徐佳馨指出,2020~2022年間全臺純住宅用覈准建照戶數共達51萬1178戶,若以現今工期約3~5年計算,今年起將出現超大量體的交屋潮,適逢下半年度央行控管不動產貸款總量,此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤;此外,銀行管控整體不動產貸款,對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言,恐有斷金流的風險;其三是欲購置中古屋民衆,若非自身條件絕佳,申貸也將是一大難關。

整體而言,此波限貸令將大幅打擊整體房市,惟現今國內經濟體質尚佳,中古屋主或新案建商對價格仍有期待,恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸,下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。

另觀察七都純住宅用建照宅數,臺中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶,位居全臺第一,而新北、桃園次之。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,臺中市受惠科技產業題材,且區域重劃區議題濃厚,近年成爲各大建商兵家必爭之地,建照量大幅提升;而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟,並有北市房市外溢效應,磁吸雙北首購族羣移入,自然吸引開發商進駐。

賴志昶提醒,依一般工期計算,此波交屋潮將自2024年起陸續體現,過去核發建照量較大區域,若投資比重過高,恐成爲此波限貸令最大重災區,惟面臨市場發生變化,建商也非省油的燈,多數業者除了選擇延後交屋,待明年過後限制放寬,以防大量違約潮出現。至於一般購屋民衆,若近期交屋在即,或購置中古屋申貸受阻,可尋求其他金融體系,如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等,惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠,建議多尋覓各家金融機構,先求有、再求好,才能順利交屋不致違約。

臺中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶,位居全臺第一,新北、桃園次之。圖/住商機構提供