廣州放開超120平米住房限購首個週末：二手房諮詢量增加，售樓處洽談桌坐滿了人

據廣州市人民政府官網1月27日消息，廣州市人民政府辦公廳印發了《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（穗府辦函〔2024〕6號），在繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求等內容外，新政明確放開120平方米以上的住房限購，並支持“租一買一”“賣一買一”。

這也是繼1月26日住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，提出“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”後，首個調整房地產政策的一線城市。

在業內人士看來，此次新政吻合了近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，有利於推動改善性需求適時入市。從新政落地後的首個週末的市場表現看，據廣州當地中介反饋，二手房客戶諮詢量有所提升，一手樓盤開發商在新政落地後加速邀約帶看。業內預判，一系列政策影響下，廣州2024年商品房市場將進入到探底和企穩的進程中。

新政有利於推動改善性需求適時入市

廣州於去年9月成爲首個放鬆樓市限購的一線城市。

彼時，廣州提出調整住房限購政策實施區域範圍、二手房增值稅免徵期“5年改2年”、非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。

按照廣州市於2023年9月20日發佈的《廣州市人民政府辦公廳關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(穗府辦函〔2023〕49號)規定，廣州將番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮納入非限購區域。越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區域爲住房限購區域。

廣州此次發佈的新政進一步優化調整限購政策，明確120平方米以上住房不再限購，並鼓勵“租一買一”和“賣一買一”。

《通知》提出，在限購區域內進一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個人（不區分是否爲本市戶籍），新購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購範圍；名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，近年來隨着樓市需求結構的變化，市場上改善性住房需求的佔比越來越大。

從克而瑞的統計數據來看，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，佔比爲27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120平方米以上的二手住宅成交21221套，佔比爲20%，同樣比2021年提高了5個百分點。

具體到目前廣州仍在執行限購的區域來看，120平方米以上的一手住宅供求佔比更大，2023年合計供應10456套，佔限購區的42%，成交量是8409套，佔限購區的37%。值得注意的是，在2023年限購區域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價爲72445元/平方米，而120平方米以下爲42579元/平方米，顯示120平方米以上的成交以高端物業爲主。

肖文曉認爲，本次廣州放開120平方米以上住房限購，吻合了近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時對於解禁現有限購區域的購買力有重要的意義，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房制度設計，將高端住房需求交還給市場解決。

此次，新政提出，支持“租一買一”、“賣一買一”。按照規定，在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認爲，在需求端減少限購區域內的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，有利於推動改善性需求適時入市，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。以天河區爲例，2023年天河區新房交易套均面積爲130平方米/套。其認爲，新政有助於消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環，新房和二手住房的循環，租賃和交易的循環等，促進供應和交易兩旺。

對於政策效果，李宇嘉預計，廣州2024年商品房市場將進入到探底和企穩的進程中。

二手房客戶諮詢量提升，一手樓盤開發商加速邀約帶看

從新政落地後首個週末的市場效果來看，大部分中介門店仍以政策解釋及帶看爲主。

廣州市越秀區中原地產環市東二分行店董廖錦春表示，政策落地後，二手房帶看量尚未有明顯的變化，但客戶諮詢量已有明顯的提升。同時，120平方米以上住房不限購以及通過租賃登記或掛牌出售獲取購房指標的政策落地後，“一手樓盤開發商的銷售也非常積極，發信息給我們的經紀人邀約去現場培訓或者邀約我們多帶客戶去項目。”

廖錦春認爲，新政對於一些有資金實力想買房的客戶，以及之前被限購的人羣而言是一大利好。“之前，有購房需求的人可能需要賣一買一，新政落地後，客戶可以通過出租、掛牌賣房覈減家庭住房套數，不用再被迫賣房，騰名額，降低改善客置換難度。不過，現在馬上就春節了，是傳統的淡季，我們預估春節後，整體的成交量會有一至兩成的上漲。”

廖錦春提到，“上週六政策落地後，部分客戶會諮詢貸款方面的問題，由於廣州家庭購房限貸第三套、單身限貸第二套，部分客戶會關心全面放開120平方米以上住房限購後銀行貸款能否跟上。我們也在等待相關部門的細則，進一步與客戶交流分享。”

據廖錦春反饋，“週末兩天，一方面可能是天氣的原因，上週六有下雨，也有可能臨近年末，二手房的看房量沒有明顯的增加，但客戶諮詢量有明顯提升。一些熱門的新房項目客戶量也比較可觀。”以位於番禺的華潤一新房項目爲例，28日下午4時許，仍有超20組客戶看房。“這一項目以120平方米以上大戶型爲主，但此次新政對該樓盤未有直接助力，因爲番禺去年開始就不限購了，這也是去年9月以來，政策疊加後的效果。”

另據羊城晚報報道，27日下午4時的荔灣區天馥售樓部內，幾乎所有的洽談桌都坐了諮詢者，一些看樓者還在預約時間內陸續到達。該項目人士表示，這一次的政策很重磅，讓商家看到信心，希望趁着這次利好能加速成交，對於要“賣一買一”的買家，樓盤會特別申請給予額外的付款期限，以便更好滿足買家資金週轉需求。

廣州白雲區德佑地產一中介表示，政策出臺後有客戶諮詢，但暫未出現通過掛牌來騰名額的客戶，政策主要利好改善性需求，對於想要購買120平方米以上的客戶增加了選擇範圍。不過，該中介也坦言，“雖然120平方米以上的住房放開了限購，不需要購房資格，也可以通過掛牌或者租賃獲取購房名額，但仍需要買家有資金實力，否則仍需要通過置換纔可行。目前臨近過年，政策的效果可能還要看2、3月份的市場表現。”

中指研究院華南分院總經理楊紅俠指出，從去年9月出臺的限購鬆綁政策來看，政策的優化確實帶來了市場的回升，短期也帶來了市場成交量的明顯回升，此次針對限購區域限購政策的進一步優化，也將加快限購區域改善型產品的去化，也體現了政策讓商品房逐漸迴歸居住屬性的宗旨。

爲何廣州率先鬆綁中心區限購，其他一線城市會跟進嗎？

作爲在住建部會議後首個落地優化房地產政策的一線城市，李宇嘉指出，2023年12月份，根據國家統計局監測數據，廣州新房價格指數環比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房價格指數環比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房價格跌幅在一二線熱點城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。從趨勢來看，2021年底以來，廣州二手房價整體處於下跌態勢，近期跌幅加大。房價下行壓力大，居民買房預期更加弱勢。

房價下行的同時，“樓市去化壓力比較大”也是廣州面臨的困境。李宇嘉提及，近年來，廣州增加了中心區的土地供應，新房供應也開始放量。但2023年12月份，根據克而瑞的統計，廣州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月爲21%，在熱點城市中偏低，北京、上海均在50%左右。截至2023年12月份，廣州新房去化週期爲18.4個月，高於警戒線。從土拍市場看，2024年第一拍，廣州拿出去年未拍的天河、白雲各1宗被視爲“靚地”的宅地，儘管地塊質素不錯，價格也不貴，但雙雙流拍。

在業內看來，儘管爲一線城市，但本質上，相比北上深，廣州在鬆綁調控政策、紓困購房需求方面，面臨的壓力相對較小。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，從歷次的房地產放鬆政策來說廣州都是比較靠前的，此次廣州放鬆改善性需求限制以後，對其他的三個一線城市而言也是有啓發的。廣州每次都打頭陣，說明其他三個一線城市放鬆的概率也將增大，或者說增強了大家對限購進一步調整的預期。

李宇嘉認爲，1月26日住建部在城市房地產融資協調機制部署會上表態，“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”。短期房地產下行的壓力依然存在。2024年新年伊始，這種下行的壓力並沒有明顯的改觀。當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。