廣州東尚有餘溫 又有人問黃埔新城能買嗎？
“金九銀十”收官，剛出爐的數據，10月廣州市二手住宅整體網籤6626宗和66.41萬㎡，環比分別下降8.38%和7.40%，可謂冷淡。
盡然如此，廣州東部的樓市行情還尚有餘溫，昨天小編一位許久不見的朋友就在線對小編提出了三連拷問：
曾經認爲“過了科韻路就不是廣州”的老廣朋友居然都被“安利”了一波，那今天就必須好好嘮嘮關於“廣州東現在還能不能買”的話題了。
高溫不降 舊改巨無霸“卷死”廣州東？
廣州東並非不降，但降的只是價格，而非熱度。以黃埔新城爲例，這個舊改大盤今年話題不斷，在廣州東部以“內卷”聞名，用“低價”搶佔市場，一時間搶走了很多市場熱度。如同小編那位朋友也正是聽說了這個盤“平靚正”，所以心動。
平嗎？今年端午期間，我們得知黃埔新城當時的吹風價是93㎡北向三房2.8-3.2萬/㎡，南向三房3.2-3.5萬/㎡；四房戶型價格3.8-4.1萬/㎡。據小編朋友日前問到的最新價格，雖有下降但仍維持在3字頭，對於一個“真·廣州東”的老黃埔臨近地鐵盤來說，這個價格的確不錯，可以一看。
靚嗎？萬科的出品主打城市格調、小資溫馨，與高貴典雅、奢定華宅不沾邊，但是對於主打剛需的黃埔新城來說，恰恰是調性一致。
戶型設計不用多說，裝修風格總是能抓住年輕剛需購房羣體的心。只不過實用率偏低一直都是萬科的缺點，項目93方的三房戶型，實用率才7成出頭，確實雞肋。而143㎡四房戶型有四開間朝南，7.1米大陽臺連接客廳和臥室，還做了雙套房設計，讓人眼前一亮。總體來說，戶型設計不過不失，靚不靚見仁見智。
正嗎？首先，萬科的風格是“住宅未動，商業先行”，所以不必擔心項目的配套，萬科一向自帶商業體。而且項目除了住宅，還打造了寫字樓、酒店等綜合體，總佔地540萬方，分11期開發。
其次，項目共規劃11所學校，覆蓋了從幼兒園到高中的教育年齡段。
另外，項目距離地鐵13號線夏園站不到800米，未來這裡還將和5號線東延段相連，成爲換乘站。
這樣看來，黃埔新城的確很“正”，也可以理解爲何一直保有市場熱度。但真的值得買？
超級大盤也有缺點 投資or自住都要三思
小編這位朋友其實代表了很多持幣觀望的廣州本地購房客。他們一般都是在市區有住宅，但抱有“投資不如買樓”的觀念，一直關注樓市動態。由於生活習慣以及觀念問題，往往他們都是會把目光放到一些熱門的板塊，例如近幾年大熱的廣州東部。所以在聽說“平靚正”的黃埔新城後，他們難免心動。但再深入問一下，原來她的需求是“投資爲主，偶爾自住”，那就真的需要三思了。
（綠油油的一大片，一不小心就當韭菜了）
首先，從投資的角度出發，主要是看回報率和回報週期。黃埔新城基本入手門檻在300萬左右，交樓是2年後。一般來說，新房目前拿到房產證是需要在收樓後1到2年左右，那麼其交易週期就會拉得很長，起碼要5年左右纔可以出手。這樣一來，回報週期長，目前“房住不炒”，以穩爲主，難以出現暴漲的情況，而且300萬左右的93方3房單位，實用率不高，在以後二手出售的時候不會太好賣，所以綜合來看，投資回報率不會太高。
其次，計算出租回報率的話，300萬的預算可以在市區某些地鐵沿線區域買到60來方的二手樓梯樓，雖然是老破小，但租金方面未必會比黃埔新城93方的3房便宜。畢竟租房的主力軍都是集中在市區的上班族，誰會花同樣的價格租到通勤一個多小時的外圍區域呢？再來，二手房現買現租，房產證即時到手，等黃埔新城兩年後交樓的時候，市區二手房早已10萬房租盈利在手，並可放盤出售。
（生活就是需要有煙火氣）
第三，保值率方面。都知道限量的稀缺好貨才保值，縱觀這一年多的房價，外圍跌跌不休，中心區雖然也有下滑但依舊堅挺。另外目前舊改腳步放緩，市區內很難再有大拆大建，核心地段的房子將會越來越少。但廣州東還有大量的新盤在售，以黃埔新城爲例，這種舊改超級大盤，未來將會有超過3萬套住宅入市，體量太大，去化週期長，幾年後想出手的時候，發現還有大量新房在售，價格也未必比二手高，很多新購房者寧願去選擇一手。參考亞*城、祈**村等超級大盤便可略知一二。
退一萬步，自住的話，如果在廣州市區有房的本地人，除非上班在東部，否則很難過去住。如果是首次置業的新廣州人，仍需要等待2年收樓，還要等待周邊配套成熟、匯聚人氣。對比起所見即所得的市區二手樓，孰優孰劣，見仁見智。
（商品化市場，限量的才保值）
迴歸居住需求 房子現在真不能炒
說了這麼多，小編朋友已經打算放棄，不會再想買房的事了。不過，這僅僅是針對這位原本就在廣州市區有房、想投資外圍區域的朋友而言，對於其他想買房的人來說，情況未必如此。
第一，對於新廣州人來說，沒有老廣情懷，選擇近市區的東部地鐵大盤一手新房，價格不高，未來可期，這個沒毛病。
第二，大部分購買廣州東的客戶，都是在珠江新城、琶洲或者科學城上班的白領，對比起住在老城區，每天感受擁擠道路、早晚高峰，這裡的通勤時間和距離都是合適。
第三，在廣州，三四百萬的預算不夠看，首先不能要求品質感，其次不要幻想好學位，最後市區只能老破小。這樣一對比，買個大熱區域的新房，是不是心裡好受多了？
最後的最後，朋友在開頭的“拷問三連”，小編只回了她三個字：
想多了。“金九銀十”收官，剛出爐的數據，10月廣州市二手住宅整體網籤6626宗和66.41萬㎡，環比分別下降8.38%和7.40%，可謂冷淡。
盡然如此，廣州東部的樓市行情還尚有餘溫，昨天小編一位許久不見的朋友就在線對小編提出了三連拷問：
曾經認爲“過了科韻路就不是廣州”的老廣朋友居然都被“安利”了一波，那今天就必須好好嘮嘮關於“廣州東現在還能不能買”的話題了。
高溫不降 舊改巨無霸“卷死”廣州東？
廣州東並非不降，但降的只是價格，而非熱度。以黃埔新城爲例，這個舊改大盤今年話題不斷，在廣州東部以“內卷”聞名，用“低價”搶佔市場，一時間搶走了很多市場熱度。如同小編那位朋友也正是聽說了這個盤“平靚正”，所以心動。
平嗎？今年端午期間，我們得知黃埔新城當時的吹風價是93㎡北向三房2.8-3.2萬/㎡，南向三房3.2-3.5萬/㎡；四房戶型價格3.8-4.1萬/㎡。據小編朋友日前問到的最新價格，雖有下降但仍維持在3字頭，對於一個“真·廣州東”的老黃埔臨近地鐵盤來說，這個價格的確不錯，可以一看。
靚嗎？萬科的出品主打城市格調、小資溫馨，與高貴典雅、奢定華宅不沾邊，但是對於主打剛需的黃埔新城來說，恰恰是調性一致。
戶型設計不用多說，裝修風格總是能抓住年輕剛需購房羣體的心。只不過實用率偏低一直都是萬科的缺點，項目93方的三房戶型，實用率才7成出頭，確實雞肋。而143㎡四房戶型有四開間朝南，7.1米大陽臺連接客廳和臥室，還做了雙套房設計，讓人眼前一亮。總體來說，戶型設計不過不失，靚不靚見仁見智。
正嗎？首先，萬科的風格是“住宅未動，商業先行”，所以不必擔心項目的配套，萬科一向自帶商業體。而且項目除了住宅，還打造了寫字樓、酒店等綜合體，總佔地540萬方，分11期開發。
其次，項目共規劃11所學校，覆蓋了從幼兒園到高中的教育年齡段。
另外，項目距離地鐵13號線夏園站不到800米，未來這裡還將和5號線東延段相連，成爲換乘站。
這樣看來，黃埔新城的確很“正”，也可以理解爲何一直保有市場熱度。但真的值得買？
超級大盤也有缺點 投資or自住都要三思
小編這位朋友其實代表了很多持幣觀望的廣州本地購房客。他們一般都是在市區有住宅，但抱有“投資不如買樓”的觀念，一直關注樓市動態。由於生活習慣以及觀念問題，往往他們都是會把目光放到一些熱門的板塊，例如近幾年大熱的廣州東部。所以在聽說“平靚正”的黃埔新城後，他們難免心動。但再深入問一下，原來她的需求是“投資爲主，偶爾自住”，那就真的需要三思了。
（綠油油的一大片，一不小心就當韭菜了）
首先，從投資的角度出發，主要是看回報率和回報週期。黃埔新城基本入手門檻在300萬左右，交樓是2年後。一般來說，新房目前拿到房產證是需要在收樓後1到2年左右，那麼其交易週期就會拉得很長，起碼要5年左右纔可以出手。這樣一來，回報週期長，目前“房住不炒”，以穩爲主，難以出現暴漲的情況，而且300萬左右的93方3房單位，實用率不高，在以後二手出售的時候不會太好賣，所以綜合來看，投資回報率不會太高。
其次，計算出租回報率的話，300萬的預算可以在市區某些地鐵沿線區域買到60來方的二手樓梯樓，雖然是老破小，但租金方面未必會比黃埔新城93方的3房便宜。畢竟租房的主力軍都是集中在市區的上班族，誰會花同樣的價格租到通勤一個多小時的外圍區域呢？再來，二手房現買現租，房產證即時到手，等黃埔新城兩年後交樓的時候，市區二手房早已10萬房租盈利在手，並可放盤出售。
（生活就是需要有煙火氣）
第三，保值率方面。都知道限量的稀缺好貨才保值，縱觀這一年多的房價，外圍跌跌不休，中心區雖然也有下滑但依舊堅挺。另外目前舊改腳步放緩，市區內很難再有大拆大建，核心地段的房子將會越來越少。但廣州東還有大量的新盤在售，以黃埔新城爲例，這種舊改超級大盤，未來將會有超過3萬套住宅入市，體量太大，去化週期長，幾年後想出手的時候，發現還有大量新房在售，價格也未必比二手高，很多新購房者寧願去選擇一手。參考亞*城、祈**村等超級大盤便可略知一二。
退一萬步，自住的話，如果在廣州市區有房的本地人，除非上班在東部，否則很難過去住。如果是首次置業的新廣州人，仍需要等待2年收樓，還要等待周邊配套成熟、匯聚人氣。對比起所見即所得的市區二手樓，孰優孰劣，見仁見智。
（商品化市場，限量的才保值）
迴歸居住需求 房子現在真不能炒
說了這麼多，小編朋友已經打算放棄，不會再想買房的事了。不過，這僅僅是針對這位原本就在廣州市區有房、想投資外圍區域的朋友而言，對於其他想買房的人來說，情況未必如此。
第一，對於新廣州人來說，沒有老廣情懷，選擇近市區的東部地鐵大盤一手新房，價格不高，未來可期，這個沒毛病。
第二，大部分購買廣州東的客戶，都是在珠江新城、琶洲或者科學城上班的白領，對比起住在老城區，每天感受擁擠道路、早晚高峰，這裡的通勤時間和距離都是合適。
第三，在廣州，三四百萬的預算不夠看，首先不能要求品質感，其次不要幻想好學位，最後市區只能老破小。這樣一對比，買個大熱區域的新房，是不是心裡好受多了？
最後的最後，朋友在開頭的“拷問三連”，小編只回了她三個字：
想多了。