廣東東莞：嚴查將商辦類項目變相改造爲具備居住功能的 “類住宅”

5月24日，廣東省東莞市住房和城鄉建設局等五部門聯合印發《關於進一步優化房地產相關政策的通知》，從優化土地供應管理、提高住宅建設品質、優化銷售管理、強化金融支持、減輕企業負擔、降低購房成本、營造良好市場環境、完善住房供應體系等維度，提出了八方面優化措施。

鼓勵開展“以舊換新”

東莞市提出四項優化銷售政策，以激發市場活力。

優化商品房銷售管理。全市新建商品住房項目不再採用根據“莞e認購”誠意登記情況決定是否採取公證搖號選房的銷售模式，由房地產開發企業自主組織銷售，對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵開發企業採取公證搖號銷售。

此外，開發企業可根據市場供需變化以及項目實際情況，分批次申請辦理新建商品住房預售許可或現售備案，最小申請單元爲棟（幢），並自行申報銷售價格，網籤合同價格可下浮的幅度以及未售出房源調整申報價格的方式按原規定執行。

文件還要求，優化房地產開發項目停車位租售管理，更好滿足業主（含物業使用人）合理停車需求。鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構、購房人三方聯動開展“以舊換新”活動，助力打通一、二手房置換鏈條。

首套住房首付最低15%，二套最低25%

東莞市將加大金融支持房地產市場力度。

文件提出，進一步發揮房地產融資協調機制作用，對符合“白名單”要求的合規房地產項目要積極給予資金支持，做到“應貸盡貸”，一視同仁滿足不同所有制房地產開發企業合理融資需求，推動金融支持常態化。落實金融支持房地產發展16條及其延期政策，促進金融與房地產良性循環。

同時，調整東莞市商業性個人住房貸款最低首付款比例及利率，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於25%，取消東莞首套、二套住房商業性個人住房貸款利率下限，更好支持剛性和改善性住房需求。

放寬住房公積金個人住房貸款政策。月還款額佔家庭收入的比例上限從55%調整爲60%；最高貸款額度首套房和二套房分別從100萬元、60萬元調整爲120萬元、80萬元；異地貸款不再設置戶籍限制，最低首付款比例與本地貸款一致。

嚴查將商辦類項目變相改造爲具備居住功能的“類住宅”

文件要求，嚴格查處將商辦類項目變相改造爲具備居住功能的“類住宅”建築的行爲，紮實推進“兩違”治理工作，堅決遏制、打擊“小產權房”。打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險。完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制，探索建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。切實保障購房人合法權益，營造公平競爭、良性發展的房地產市場環境。

加快推進保障性住房建設。結合城中村改造、城市更新、現代化產業園區配套建設等工作，切實加大保障性住房建設和供給，加快解決工薪收入羣體住房困難，逐步優化東莞住房供應結構，提升城市對人才吸引力，助力城市高質量持續發展。加快完善保障性住房“1+N”配套政策體系，編制保障性住房專項規劃和住房發展年度計劃。推進首批3000套配售型保障性住房今年開工建設，力爭早竣工、早配售。支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，進一步加快保障性住房供給。

放寬容積率計算標準，提高得房率

文件提出，優化土地供應管理。統籌考慮全市多層次、高品質的住宅定位，優化規劃指標，引導企業打造差異化產品，進一步滿足多樣化住房需求。除法律法規、技術規範和控制性詳細規劃明確需建設的公服配套設施外，減少通過招拍掛方式新出讓住宅用地的其他配建要求。對兼容城鎮住宅、商服等多用途的新出讓住宅用地，可在土地出讓公告和合同中分別明確各用途的土地價款。自本通知印發之日（含當日，下同）起發佈土地出讓公告的新出讓住宅用地，分期繳付土地出讓價款利息計算，可按支付第一期土地出讓價款之日全國銀行間同業拆借中心公佈的1年期貸款市場報價利率（LPR）執行。

同時，優化住宅用地容積率計算規則，對通過招拍掛方式新簽訂土地出讓合同的住宅項目以及執行新政策的“三舊”改造住宅項目，放寬容積率計算標準，提高得房率，進一步提升住宅項目建設品質。

調整開竣工違約責任覈算標準。新出讓的房地產開發項目，降低開竣工違約金標準，竣工違約責任覈算時，以逾期竣工計容建築面積佔總計容建築面積比例覈算違約金。已出讓的房地產開發項目，開竣工違約金計算標準按新標準執行。因政府原因或不可抗力導致項目不能按期開竣工的，可申請順延開竣工時間。