新政樓市觀丨TOP100房企10月銷售普增 保利單月簽約423億元創新高
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
始於9月末的本輪樓市政策，正在令房地產市場出現諸多積極變化，體現在房企業績上，則是銷售層面的升溫。
近期，上市房企陸續發佈2024年10月銷售業績，在整體市場交易升溫的背景下，房企銷售普遍出現增長。
今年10月，萬科實現合同銷售面積143.9萬平方米，合同銷售金額213.6億元，環比增長22.6%，但與去年同期相比仍有一定下滑。同期，保利發展實現簽約面積222.59萬平方米，簽約金額423.37億元，同比增長超過兩成。
龍湖、綠城、中海、金地等大型房企均在10月錄得不錯的成交業績，但與去年同期相比互有漲跌。
根據中指研究院發佈的數據，10月單月，TOP100房企銷售額同比增長10.53%，爲2023年3月以來首次轉正，環比增長67.45%。
該機構指出，本輪政策利好並未出盡，房企仍處在政策寬鬆的風口期。臨近年末，房企仍有機會通過加大營銷力度來實現出貨。
房企繼續以價換量
今年9月末召開的中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩。此後，包括四個一線城市在內，多個城市陸續發佈一攬子穩樓市政策，從而拉開本輪樓市政策調整的序幕。
受此影響，國慶長假期間，樓市整體銷售向好，不少房企也在此期間實現了不錯的銷售去化。
根據萬科發佈的三季報，萬科在十一假期實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%。其中南方、上海區域來訪轉化率提升明顯，國慶較中秋日均認購提升2倍以上。
今年10月，萬科實現合同銷售面積143.9萬平方米，合同銷售金額213.6億元，雖然仍不及去年同期，但比9月有明顯增長。
同期，保利發展實現簽約面積222.59萬平方米，簽約金額423.37億元，同比環比均有增長。10月也是今年保利銷售規模最高的月份。公司管理層表示，國慶期間到訪超10萬批次，累計成交額達到歷史新高。
今年前10個月，保利發展實現簽約金額2840.23億元，就規模論，仍爲全國第一大房企。
10月，龍湖集團實現合同銷售額112.0億元，合同銷售面積73.6萬平方米，同樣實現了今年以來的月度新高。
根據中指研究院的數據，10月單月，TOP100房企銷售額實現同比、環比雙增長。但由於前期銷售規模不大，前10月的數據仍然低於去年同期。
該機構的數據顯示，2024年1-10月，TOP100房企銷售總額爲3.5萬億元，同比下降34.7%，但降幅較上月收窄4.08個百分點。
房企迎來“銀十”，與整體市場環境的升溫密不可分。根據住房城鄉建設部發布的數據，10月份全國商品房成交同比和環比均實現“雙增長”，自2007年以來，首次出現“銀十”超過“金九”的局面。
此外，房企在營銷端繼續祭出以價換量的策略，也促進了銷售的升溫。
禹洲集團在10月的銷售均價爲13031元／平方米，明顯低於9月的15084元／平方米，也低於去年10月15232元／平方米的水平。同期，綠城中國的銷售均價爲29600元／平方米，低於9月34629元／平方米的水平。
在已公佈銷售價格的房企中，這種情況頗爲常見。
銷售價格的調整，與供貨結構的變化有關，但今年以來，開發商主動調整價格成爲主要原因。多家研究機構指出，爲抓住政策窗口期，房企普遍採取了以價換量的策略，一些供貨量較大的區域甚至出現了“價格戰”。
政策窗口期仍在
雖然10月市場表現亮眼，但隨着政策效應遞減，近期市場交易已有降溫勢頭。
海通證券發佈的數據顯示，本月第一週（11月1日至11月7日），30個大中城市新房成交面積爲238萬平方米，環比前一週下降30.8%。同期，18城二手房成交221萬平方米，環比前一週下降1.1%。
某大型上市房企營銷負責人也向21世紀經濟報道記者表示，從10月底開始，旗下一些項目的看房者就明顯減少。
他表示，這是由於前期的客戶已經出手，項目需要經歷重新蓄客的過程。另一方面，由於政策利好尚未出盡，仍有不少客戶在觀望。
10月中旬，住建部部長倪虹對近期的樓市政策進行總結，並提出包括“四個取消、四個降低、兩個增加”等在內的政策“組合拳”。除了取消限制性政策、降低信貸門檻外，“組合拳”中的其他政策，仍在陸續落地階段。
10月末，多家銀行發佈存量房貸利率調整細則。11月11日，自然資源部發布通知，規定了運用專項債收購存量土地政策的細則。
與此同時，地方政府也在不斷推出新的調控措施。如提高公積金貸款額度，擴大購房補貼範圍，取消普通住宅標準，等等。
中指研究院表示，當前仍處於樓市政策窗口期，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造以及收購存量房及閒置土地政策能夠落實到位，將有助於加快改善市場供求關係，最終實現房地產“止跌回穩”目標。房企應重點關注營銷環節，緊抓政策寬鬆風口，通過一系列銷售組合拳持續發力，加大推盤促銷力度。
前述房企人士指出，購房者對樓市政策的期待，主要在於稅費減免、存量房貸利率下降等方面，企業則更期待盤活存量閒置土地政策，並關注城中村改造的潛在機會。
他表示，年末是房企衝擊年度業績的關鍵階段，企業會繼續利用這一政策窗口期實現去化和回款，加大供貨、以價換量等營銷策略還將繼續出現。