信託公會提預售屋履約五大建言

預售屋相關信託餘額

避免爛尾樓、強化預售屋保障機制，信託公會在金融總會「金融白皮書」中提出五大建言，向內政部爭取在履約保證事項加註，建商因建案所收取的預收款，只能專款專用在建造費用，不能用在代銷公司的管銷費用等用途，據瞭解，內政部已有所迴應，今年將積極研擬強化機制。

因缺工缺料、營建成本飆漲，去年就開始爆出有建商無力收尾，放任建案成「爛尾樓」，近日更驚見北市爛尾樓連環爆，預售屋履約保證機制「不動產開發信託」、「價金信託」改革問題再浮出檯面。。

據信託公會統計，近五年與預售屋有關的信託餘額連年攀升，從2019年的8,973億元，成長至今年第二季的1.44兆元。承作前五大銀行爲土地銀行、兆豐銀行、合庫銀行、第一銀行、華南銀行。

儘管預售屋履約擔保機制施行迄今已逾十年，買家以爲「履約擔保」機制中有「不動產開發信託」及「價金信託」就有保障。銀行業者指出，實際上常發現，現行法規並未要求建商要嚴格執行信託「專款專用」，導致建商房子還沒蓋好就用光預收款，甚至拿興建款，挪用在預售屋代銷公司的管銷費用，導致履約擔保機制形同虛設。

信託公會建議訂定明確可動支「買方所繳價金」專戶時點，爲預售屋信託價金把關。包括於建物取得使用執照前、建物完成全部樓板申報前（約佔整體工程進度6成），都不得動支；應保留一定成數金額在建物取得使用執照前不予動用等。

信託公會提出五大建議，希望強化預售屋履約擔保機制，一是預售屋買賣價金除收取的訂金外，限制由買方直接匯付至信託帳戶；二是建置預售屋資訊統一平臺，優化買方查詢機制，增加買方通知事項；三是建議不動產開發信託中「買方所繳價金」專戶的動支項目，以「有關工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」爲限，以避免被建商拿去花在管理銷售、建築師、設計費，建商未開工即倒閉。

四是建議訂定明確可動支「買方所繳價金」專戶的時點，以提升「買方所繳價金」專戶的保障功能；五是建議應將「買方所繳價金」設置獨立的子帳戶，與其他興建資金之信託專戶相區隔，以利針對「買方所繳價金」專戶之動用範圍可與其他興建資金爲不同的規範，強化買方所繳價金的控管機制。