小區停車棚建在自家門面房前，歷經11份裁判文書終獲得補償

姚雯/漫畫

江蘇省南京市某街道，居民小區鱗次櫛比，雖離主城區較遠，但也形成了區域性的商業中心，各種配套設施齊全，街道寬闊，環境優美。19年前，長期居住在此地、頗有商業頭腦的老吳看好這裡的發展前景，在自己居住的小區裡又購買了兩間二手門面房，準備出租賺錢。

然而，讓老吳萬萬沒想到的是，這兩間門面房不僅沒有給他帶來預期的租金收入，還讓他陷入一場持續了十餘年的官司。直到江蘇省南京市檢察院依法監督，老吳的維權路纔算走到了頭。

小區改造

門面房被“隔離”

2010年，隨着城市建設的加速推進，老吳居住的南京某街道也在提檔升級。政府出資對老舊小區出新改造，老吳家所在的小區也被列入出新計劃中。

出新工程難免給居民生活帶來一些不便，但看着小區一天天變得更美，老吳和鄰居們一樣，都很期待出新後更加舒適優美的生活環境。

然而，隨着該小區出新工程的推進，老吳開始不安起來。原來，這個小區是個臨街開放式的居住區，居民自家的自行車都在樓下無序停放，影響整體環境不說，還經常被盜。於是，在小區居民的申請下，負責出新的街道辦和相關行政部門採納居民們的意見，在距離該小區臨街門面房3米遠的原商業用地上，搭建了一個長6.8米、寬約5米的簡易車棚，並在車棚一側建起圍牆，在圍牆上又安裝了鐵門。這樣一來，小區居民的自行車停放問題算是解決了，小區的安全性也得到了很大提升。

但老吳卻發現，這個自行車車棚建好後，自家門面房的處境變得十分尷尬——前有車棚，側有圍牆，牆上鐵門一關，他家的門面房就徹底與熱鬧的大街隔絕，完全失去了商業用房的功能，這還怎麼出租賺錢？

自從2012年小區出新後，老吳便多次找街道辦和相關行政部門協商，但問題一直沒有解決。老吳的門面房也一直未作爲商業用房對外出租，只能憋屈地租給別人當倉庫或者供人居住，租金和商用門面房比起來，差距很大。

提起訴訟

法院駁回起訴

2012年，在多次交涉無果的情況下，老吳以該街道辦和行政部門違規建設爲由，向法院提起行政訴訟，要求拆除已經修建的車棚和圍牆。同年12月27日，法院以該建設行爲對起訴人的權利義務不產生影響、本案不屬於行政案件受理範圍爲由，裁定不予受理。

老吳不服，提起上訴。2013年4月19日，二審法院裁定撤銷一審裁定，要求一審法院立案受理此案。但經過一審、二審和再審，法院均以老吳不具備訴訟資格爲由裁定駁回起訴。無奈之下，老吳向檢察機關申請監督。

受理該案後，南京市檢察院經審查認爲，法院以上訴人不具備訴訟資格爲由駁回起訴屬適用法律錯誤，於2015年4月3日，向江蘇省檢察院提請抗訴。江蘇省檢察院提出抗訴後，省高級法院指定原一審法院再審該案。

然而，原一審法院經再審，雖然判決確認了街道辦、行政部門搭建車棚和圍牆的行爲違法，但卻駁回了老吳要求拆除車棚和圍牆的訴訟請求。

老吳不服，再次提起上訴。這一次，他要求街道辦、行政部門賠償他的經濟損失。

2017年6月5日，二審法院裁定駁回上訴、維持原判。

2019年3月5日，老吳向江蘇省高級法院申請再審。江蘇省高級法院作出行政裁定書，駁回老吳的再審申請，但告知其關於賠償問題，可以另行提起訴訟。

就這樣，老吳提起的行政訴訟雖然經過了多次審理，結果仍是訴了個“寂寞”——法院雖然判決街道辦、行政部門搭建車棚和圍牆的行爲違法，但對老吳的其他訴求全都不予支持。7年過去了，圍牆和車棚仍然立在那裡，困住了自家的門面房，老吳的內心也堵得慌。

2019年8月5日，老吳又向街道辦、行政部門郵寄行政賠償申請書，但沒有收到兩家單位的書面答覆。老吳不服，也不想認輸。“既然高級法院認爲賠償問題可以另行起訴，那只有再次打官司了”。

2019年10月，老吳向法院提起行政賠償之訴，請求法院判令街道辦和行政部門作爲共同侵權行爲人承擔連帶賠償責任，賠償其案涉房屋自2011年1月至本案判決時每年10萬元的租金損失，以及該商業用房已淪爲居住用房後的差價損失。同年10月29日，法院受理了該案。

“拿到門面房後，我一直是作爲倉庫出租。自從2011年小區建了車棚和圍牆以後，房子就無法商用了，只能隔成住宅出租，對我的收益造成了很大影響。”老吳在法庭上訴稱。

街道辦和行政部門均認爲，老吳陳述自2005年購買案涉房屋以來，既未用於自身商業經營，也未用於商業出租，因此其主張租金損失無事實與法律依據。而且案涉房屋一直處於對外出租狀態，客觀上並不存在損害原告利益的情況。原告也沒有證據證明其合法權益受到了侵害，更無法證明侵害所造成的損失金額，應承擔舉證不能的不利後果，原告主張行政賠償事項沒有事實基礎及法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。

2020年12月16日，一審法院審理後認定，原告老吳購買案涉房屋後一直未作爲商業門面房使用，無證據證明案涉房屋作爲倉庫或住宅使用實際系由兩被告建設圍牆和車棚的行爲必然導致的，因此，案涉房屋由商業用房淪爲居住住房的差價，與兩被告建設圍牆和車棚的行爲不具有直接的因果關係。原告的訴訟請求無事實和法律依據，法院不予支持，判決駁回原告老吳的賠償請求。

老吳不服，上訴至南京市中級法院。2021年6月3日，該院作出行政判決，認定原審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，駁回上訴，維持原判。

老吳不服二審判決，向法院申請再審。2022年6月10日，再審法院認定，原審法院駁回申請人老吳的賠償請求於法有據，裁定駁回其再審申請。

檢察監督

業主獲賠13萬元

拆除車棚和圍牆的訴求被駁回，要求賠償的訴求也被駁回。無奈之下，2022年7月20日，老吳來到南京市檢察院申請監督。

“多年的訴訟讓老吳身心俱疲，但他一直是在理性維權。”承辦檢察官介紹說，收到老吳的監督申請後，他們詳細梳理了老吳的訴訟過程和訴訟請求，並多次到案涉房屋所在地瞭解情況。

“本案中，老吳的合法商業用房受到違法搭建的車棚和圍牆圍擋長達十餘年，其商業用房的功能客觀上已很難實現。”承辦檢察官表示，老吳長期只能將商用門面房作爲居住用房出租，租金差距不言而喻，而且老吳還要以商業用房的標準承擔高價水電費，造成的直接損失顯而易見。在車棚和圍牆不宜拆除的情況下，當事人的利益損失理應得到補償。

2022年12月21日，南京市檢察院以案涉車棚和圍牆影響到案涉商業用房的利用價值，案涉房屋未能作爲商業用房對外出租系行政行爲侵害的直接後果等爲由，向法院提出再審檢察建議。

再審建議書發出後，南京市檢察院與市中級法院多次溝通，明確了一體促進行政爭議實質性化解的思路。

法檢兩院多次聯合行政機關開展行政爭議實質性化解工作，促進矛盾糾紛源頭化解。案涉房屋所在區檢察院承辦人員也多次前往案涉行政機關溝通協調，並從辦案程序、情理法理等角度向老吳開展釋法說理。

2023年11月16日，南京市檢察院就老吳申請監督案舉行公開聽證會，邀請人大代表、政協委員、人民監督員擔任聽證員，相關行政部門工作人員參加旁聽。會上，老吳陳述了事實、訴求和申請監督的理由，其他當事人針對老吳的陳述一一作出迴應並發表意見。經與行政部門多輪溝通，行政部門決定給予老吳一次性經濟補償金13萬元。老吳息訴。

至此，這起長達13年、歷經11份裁判文書、2次檢察監督的行政爭議得到實質性化解。

■檢察官說法

行政行爲的利害關係人有權提起行政訴訟

（南京市檢察院徐義剛　陳浩）

老舊片區更新改造是一項複雜的系統工程，涉及多方利益的協調與平衡。特別是商住混合小區，不同類型的業主有不同的需求，有的希望整潔、安靜的小區環境，有的希望能夠保持穩定的客流。在推進相關工作的過程中，只有依法充分聽取各類業主意見、保障程序合法，對利益遭受損失的業主給予合理補償，實現公共利益與個人利益的平衡，才能把爲民辦好事真正做到羣衆心坎兒裡。

行政訴訟法第25條規定，行政行爲的相對人以及其他與行政行爲有利害關係的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。政府對老舊小區更新改造，雖然行政行爲的相對方是全體業主，但將開放式小區改造爲封閉式小區，對小區內部商業門面房的客流量必將產生影響，門面房業主屬於該行政行爲的利害關係人，有權提起行政訴訟，法院應予以受理。若既成事實不宜恢復原狀的，應當給予受損業主合理的補償。對違法行政行爲造成的損失給予公平合理的賠償，是行政機關的法定責任。

本案經檢察機關抗訴進入訴訟程序，當事人卻因實際損失難以舉證證明的障礙，又被法院駁回訴訟請求，維權之路再次受阻。檢察機關從門面房期待利益無法實現、房屋市場價值確實受損的角度出發，闡明當事人的經濟損失客觀存在，又就該案發出再審檢察建議。

再審檢察建議發出後，法院認爲損失難以評估，行政機關認爲賠償金額需要法院判決確定，案件再次陷入僵局。檢察機關通過開展行政爭議實質性化解，既監督法院糾正了錯誤判決，又督促行政機關履行了賠償責任，使該案行政爭議得到實質性解決，妥善保護了當事人的合法權益。

【來源：檢察日報·政和週刊 作者：雒呈瑞 裴傑】