“銷冠”與挑戰 保利發展前10月銷售爭先

觀點網 今年房地產十月的行情遠比九月要好。

根據觀點指數“2024年1-10月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，10月前100房企實現單月權益銷售3241.63億元，單月環比上升111.12%，同比上升6.79%。

然而，一個“鑽十”拯救不了全年的業績。1-10月，前100房企實現累計權益銷售22613.34億元，同比降幅雖然收窄了約4個百分點，但依然高達約33.61%。

其中，保利發展以2238億元的權益銷售額佔據榜首，只是在大環境的影響下，即便是“銷冠”也仍然面對市場的挑戰。

11月8日，保利發展發佈了2024年10月份銷售情況簡報。10月份，該公司實現簽約面積222.59萬平方米，同比增加23.98%；簽約金額423.37億元，同比增加27.85%。

1-10月，保利發展實現簽約面積1572.21萬平方米，簽約金額2840.23億元。

反映到財務端，10月29日發佈的第三季度報告顯示，保利發展年初至報告期末總營收約爲1827.74億元，歸母淨利潤約爲78.13億元，扣除非經常性損益後的歸母淨利潤約爲74.85億元。

這一份成績單對於保利今年目標仍充滿挑戰，從10月份的銷售表現來看，預計其第四季度的業績報告將會比較亮眼。根據官方海報，保利發展在國慶期間全國成交金額約148億元，同比去年提升47%。另外，廣州在九月底宣佈全面放開限購，這對大本營在廣州的保利發展而言無疑是重大利好。

保利發展在10月也有多個樓盤銷售取得不錯的成績，比如，廣州保利·招商·華髮中央公館項目國慶期間成交120套，成交金額5億元；保利金茂琅譽項目在開盤當天銷售105套，總成交額達5.2億元；上海嘉定新城保利建發璟玥府首日認購率達80%；保利·珠江天悅累計銷售近50億……

近幾年，“以銷定投”成爲各大房企通用的投資策略，保利發展也不例外，其一直在圈定的38個核心城市進行深耕，公司今年新拓展的地塊也全部位於38個核心城市。

上半年保利發展共新增項目12個，總建面116萬平方米，同比下降70%；拿地金額126億元，同比下降82%；權益拿地金額109億元，拿地權益比例爲87%，較2023年提升了4個百分點；拿地強度降至7.3%，2023年同期爲29.9%。

進入下半年後，保利發展稍微提了一點擴儲速度，7月至今一共拿下了13宗地，已經超過上半年的拿地數量，其中石家莊3宗，上海、廣州均有2宗，北京、成都、福州、蘭州、肇慶、長春等地各1宗，總建面120.8萬平方米，權益拿地金額311.05億元。

雖然今年保利發展在廣州大本營的新增項目不多，但拿下的幾乎都是“重磅炸彈”，包括以117.55億搶下天河南方面粉廠地塊，59億包攬琶洲南三宗宅地等。

相比於去年，保利發展今年整體擴儲規模有所縮減，公司新開工以及竣工的項目也因此減少。前三季度，其新開工面積爲856萬平方米，同比減少20.0%，完成2024年新開工計劃（1800萬平方米）的47.6%，不到一半；竣工面積爲2062萬平方米，同比減少26.6%，完成2024年竣工計劃（3400萬平方米）的60.6%。

截至三季度末，保利發展一共有在建擬建項目652個，在建面積8713萬平方米，待開發面積5286萬平方米。

數據顯示，保利發展前三季度實現銷售回籠2196億元，回籠率較上半年的84.6%提升至91%。若公司四季度銷售情況良好，或將實現現金流連續7年爲正。

截止三季度末，保利發展持有現金1273.99億元，較上年末減少13.9%。所幸作爲國企，公司的融資渠道較爲暢通，年內獲批註冊100億元公司債券、推出95億元向特定對象發行可轉債的方案。

就在最近一個月內，保利發展便成功發行了“24保利發展MTN006”、“24保利發展CP004”兩期債券，規模合計30億元。

此外，95億元可轉債方案也在10月8日獲上交所受理。根據預案，其發行對象爲包括保利集團在內的不超過35名特定對象，其中保利集團擬以現金方式認購10億元。募集到的資金將用於北京、上海、佛山、大連等城市15個房地產項目的開發建設及補充流動資金。

除了發債，保利發展還通過出售項目公司股權補充流動性。10月28、29日，其一次性上架了旗下四家公司股權，包括成都保裕泰和80%股權、北京保利通100%股權、成都利牧歸80%股權、成都保源泰和100%股權及相關債權。

有市場人士指出，保利發展此次打包出售旗下公司股權，一方面是爲了及時止損、優化資產，另一方面則是存在優化合作的可能性。