項目觀察｜認購客戶太少取消搖號、去化不利被迫“上渠道”：時隔一年，陸家嘴集團浦東項目從火熱到遇冷
上海遠郊又有樓盤因爲認購人數不足，取消公證搖號開盤活動。
近日，陸家嘴集團在浦東新區川沙鎮的錦繡雲瀾項目第四次加推192套房源，然而直到認購期結束，因登記認購的客戶組數較少，公司方面決定不採取公證搖號，調整爲按照認購先後次序安排選房。
錦繡雲瀾首次開盤曾創造出157%的高認購率，可一年過去，遠郊市場回調，項目認購情況急劇下滑。
公開數據顯示，今年4月，陸家嘴錦繡雲瀾第三次加推135套房源，實際僅36組購房者有意向。
截至8月9日，該項目已售套數591套，去化率約55.5%。
《每日經濟新聞》記者在採訪中瞭解到，在川沙板塊，與陸家嘴錦繡雲瀾僅一河之隔的華潤觀宸潤府，也出現了因登記認購的客戶組數較少而取消搖號開盤的情況。不過，從銷售量來看，後者較晚入市卻已接近清盤。
對於銷售存在差距的原因，陸家嘴錦繡雲瀾售樓部一位人士表示，競品在入市時全程引進中介渠道幫忙推廣，而公司項目前三批次房源只依靠自銷團隊，近期推出第四批房源後開啓了渠道分銷模式，希望達到快速去化目的。
去化不佳，“上渠道”
陸家嘴錦繡雲瀾位於浦東新區川沙板塊，是上海外環線以外的在售新盤之一。7月21日，該項目加推第四批次房源，共計192套，均價6.53萬元/平方米，戶型面積爲98~168平方米。
這是陸家嘴集團錦繡繫住宅產品之一，在集團住宅業務中有着較爲重要的意義。據陸家嘴（SH600663，股價8.78元，市值442.09億元）公告，去年公司的房產銷售現金流入合計172.85億元，主要來自錦繡雲瀾項目和世紀前灘項目。
2022年7月，陸家嘴集團以總價約47.7億元競得浦東新區川沙新鎮城南社區PDP0-0706單元C06-03地塊，樓板價3.75萬元/平方米，房地聯動價6.4萬元/平方米，規劃打造14棟17層住宅、2棟16層住宅、1棟18層保障房和部分配套用房。其中，住宅總房源數爲1064套。
此次是錦繡雲瀾項目最後一批次加推，陸家嘴集團拿出了小區中較佳位置的房源。而且，由於拿地時間較早，錦繡雲瀾基本已結束建築主體施工，屬於準現房項目。
不過，在正式開盤之前，陸家嘴集團旗下上海佳川置業有限公司發佈公告，錦繡雲瀾項目在認購的5天時間裡，因登記認購的客戶組數較少，經上海市浦東新區建交委同意，不採取以公證搖號排序方式確定選房順序的開盤銷售方式，而按照認購日期先後有序安排選房。
梳理前期的開盤公告可以發現，錦繡雲瀾在去年6月、10月和今年4月分別推出330套房源、407套房源和135套房源，分別吸引了517組、317組和36組購房者。
上海網上房地產官網顯示，截至8月9日，錦繡雲瀾項目累計已售591套房源，銷售去化率約55.5%。其中，今年前8月僅簽約81次。
8月初的一個工作日上午，每經記者在錦繡雲瀾售樓部看到，大廳裡外擠滿了某房產經紀公司的中介人員，一部分人圍在置業顧問身邊聽取介紹，另一部分人涌向項目樣板間。
上述錦繡雲瀾售樓部人士表示，今年以來，上海樓市政策持續優化，利好市區的新房市場，遠郊樓盤的政策優勢在消退。公司近期引進了中介機構的人員幫忙推廣賣房，試圖帶動房源銷售去化。
競爭激烈
每經記者走訪發現，在錦繡雲瀾北側一河之隔，是華潤置地於2023年8月競得的川沙新市鎮城南社區C05-20地塊，並在當年12月起分四批次推出706套房源入市，房地聯動價6.4萬元/平方米。
上海網上房地產官網顯示，截至8月9日，華潤觀宸潤府（備案名：東曜潤庭）累計已售675套房源，銷售去化率約合96%，其中，今年前8月累計簽約517套。
從項目位置看，華潤觀宸潤府在川沙地鐵站和陸家嘴錦繡雲瀾之間，距離地鐵站更近，對於在市區工作、生活在郊區的上班族來說，出行更爲方便；內部裝標方面，華潤觀宸潤府配備東芝中央空調、地暖、百朗新風等三大件，以及知名品牌臺盆、馬桶、油煙機和洗碗機等，陸家嘴錦繡雲瀾則有一部分爲毛坯房交付，交房之後小區內少不了裝修噪聲。
川沙板塊以川環南路爲界，北側是配套相對成熟的老城區，新建樓盤多在川環南路南側，相較於二手房，新房價格的倒掛空間有限。錦繡雲瀾周邊的陽光城愉景灣、凱佳公寓、鼎鑫名流苑，二手房掛牌價在6萬元/平方米左右。
除此以外，對於錦繡雲瀾尚未銷售的房源來說，還要經受浦東新區外環線以外其他區域的樓盤競爭。因爲根據浦東新區2017-2035年規劃，“川沙城市副中心”仍需要時間來打造，而在此期間，唐鎮、周浦和康橋也有優質項目相繼推出。
對於在售項目的去化問題，陸家嘴方面表示，2024年將全力搶抓市場，銷售方面積極應對市場變化，注重產品打造，提高產品的市場競爭力。按計劃推進銷售進度，確保項目交付質量，持續提升客戶滿意度和品牌影響力。做好世紀臻邸、梅園社區2E8-19、洋涇西區住宅項目的開盤準備，做好川沙錦繡雲瀾的續銷工作，以實景示範區開放爲契機，用市場化方式積極贏得市場。