西安樓市觀察：部分住宅均價回落至2019年，名校周邊“老破小”均價比肩豪宅

21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道

嚴控新增、盤活存量，西安樓市正在經歷一場政策與市場的雙重變化。

區別於其他城市，在房地產行業下行週期中，西安房地產市場多次走出獨立行情。據國家統計局公佈70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2023年3月以來，西安新房價格連漲14個月，直至今年5月份短暫下行後，新房價格出現短期震盪。

西安新房價格波動的同時，存量房市場依然承壓，區域樓市分化現象進一步凸顯。

爲了進一步激活存量市場，近日，西安市相關部門再發關於優化房地產相關政策，其中涉及限售、首付比例、公積金貸款額度、用地供應結構、以舊換新等多方面。

政策發出數日後，市場有否變化？購房者需求如何走向？21世紀經濟報道進行了購房者、中介、專家等一系列走訪。

置換需求加速浮現

取消限售爲二手房流通市場注入一劑強心針。10月中旬，《關於優化西安市房地產相關政策的通知》（下稱：《通知》）明確，全市已購買、新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實施原“滿三滿二”的住房“限售”政策，調整爲取得《不動產權證書》即可上市交易。

“政策發佈後，我們就決定進行置換。”劉芳和丈夫於2021年西安市城東片區購買了一套79平方米的兩居室。“本來我們預計五年內進行置換，但現在二手房房價降溫、貸款利率低、公積金貸款額度高又解除限售，是個置換的好時機。”

劉芳向21世紀經濟報道記者說道，我基本鎖定了三個小區，分別在雁鳴湖區域、滻灞半島以及城北經開區。如果總價能控制在170萬元以內，首付更低面積更大，雙人純公積金額度可以覆蓋貸款部分。

值得一提的是，公積金貸款額度與商轉公等相關問題，在西安購房市場中常年引發熱議。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道記者表示：“如果個貸率較低，貸款規模較小，意味成交量也小，反之同理。而當下貸款買房依然佔據市場主流，公積金貸款羣體主要集中在體制內和企事業單位。熱點城市一般公積金商貸組合情況較多，中小城市通過公積金貸款多一些。如果個貸率超過90%，那就處於警戒線，意味着整個公積金池子的水位不足。”

官方數據顯示，早在2023年9月，西安公積金個貸率已升至92.01%。對於西安來講，商轉公似乎還遙遙無期。

購房者王林對21世紀經濟報道記者說道：“原來買房的時候，市場火熱供不應求，銀行貸款週期長要求嚴格，而開發商又不接受組合貸，直接導致購房成本增加十多萬利息。現在是個用公積金貸款置換的好時機。”

據悉，目前西安市使用公積金貸款購買住房的，單繳存職工家庭最高貸款額度不超過75萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度不超過100萬元。多子女家庭在此基礎上提高至1.2倍。

王林計算道，他與妻子的貸款額度最高可達120萬元，手中存款還有100萬元可用，若順利出售現在居住的小房子，剛好可以置換一套160平方米的改善型平層住宅。日常月供部分，還有公積金賬戶可以分擔，他與妻子的現金流幾乎不受影響。王林稱：“這是無痛換房”。

二手房分化愈加凸顯

在21世紀經濟報道記者走訪中，購房者置換需求被進一步激發的同時，多位房產中介卻表示成交量增長不明顯，二手房分化愈加凸顯。

在上述兩位受訪購房者看來，目前置換的唯一難點在於手中二手房的出售。

“解除限售後第二天，我們店裡來登記賣房的客戶比平時翻了三倍。掛牌的客戶多了，但成交量其實沒有很明顯的增長。所以二手房出售難度依然很大，除非比同小區同戶型房子降價1萬-5萬元，甚至更多。”高新區鏈家門店中介對21世紀經濟報道記者說道。

21世紀經濟報道記者梳理了西安市區內多個二手房項目價格波動數據發現，相比於其他片區，名校附近的“老破小”價格仍然堅挺。

位於西安市新城區的愛知中學創辦於1994年，是當地家長心中的升學優選。因爲坐落在老城區內，愛知初級中學附近均爲房齡長達數十年的標準“老破小”。在中介平臺上，該片區均價多數位於23000元-30000元不等。

“這個片區成交價最少2萬起，具體根據房型來定。但因爲戶型比較小，大都在40平方米-60平方米之間，所以總價也就最多不超200萬元。”新城區中介李琳對21世紀經濟報道記者說道，“如果只是爲了入學，我們建議買一個總價最低的，之後我們會幫忙把房子轉租出去。每年開學會有遠距離的家長過來租房，所以不用擔心後續的問題。”

上述並非孤例。在西安知名度更高的五大名校等學校周圍，小戶型均價趕超其他片區3萬+豪宅幾乎成爲常態。

“市場降溫之後，臨河等特殊地段或是核心商圈、名校等優勢資源明確的小區均價不會跌，甚至多數保持上漲趨勢。比如滻灞兩條河流交匯處的萬科悅灣，二手房價相比兩年前起碼上漲超20%。但大部分二手房價處於回落狀態，比如距離灞河一公里左右、位置更遠的頤閤府，部分房型價格已回落到2019年底到2020年左右的水平。還有滻灞半島上雖然配套齊全，但因爲位置和房齡等原因，部分戶型價格也已經回落到2019年底。”滻灞國際港中介李偉對21世紀經濟報道記者說道。“從二手房成交數據來看，尤其是位置欠佳或周圍配套不齊全的小區均價回落幅度很大，包括滻灞國際港、經開區、西鹹新區等多個片區。二手房回落到2019年甚至降價的案例並不少見。”

購房鏈路趨向正循環

西安存量房市場持續承壓。體現在數據層面更爲直觀，西安住建顯示，9月份，全市存量房（二手房）網籤備案面積78.73萬平方米；其中，住宅網籤備案7452套，面積73.87萬平方米。數量上看，9月二手房成交套數相較8月下降619套，環比下降7.67%。

諸葛找房官網最新顯示，截至2024年10月28日西安二手房掛牌量超過17.8萬套。貝殼官方顯示，截至2024年10月28日，西安二手房掛牌量超過14.1萬套。

“整體來看，西安二手房市場仍處於‘以價換量’的狀態。比如部分熱門二手房的成交價格走低、頭部板塊熱門項目也出現業主降價拋售。在一攬子政策的催化下，二手房成交量應該還會出現短期走高。”本地地產觀察人士王偉對21世紀經濟報道記者說道。

在王偉看來，西安房地產市場的購房鏈路正在實現正向循環。在相關政策的引導下，首先多數項目逐漸迴歸理性，成交量和成交價格逐步迴歸穩定的狀態，這會導致購房者對於樓市預期進一步走穩。市場的信心及預期穩定會加速催化需求釋放，提高市場活躍度，從而催化區域地產行業發展。

政策層面，除了需求端的利好外。針對供應端，《關於優化西安市房地產相關政策的通知》中提到，西安將優化用地供應結構、規模，盤活存量閒置土地；提高商品房建設質量，優化商品住房項目陽臺計容比例、以戶配比車位等規則，增加住房得房率。

此外，西安積極開展以舊換新、百城千企促銷等活動，支持企事業等單位利用商品房去庫存相關政策購買存量商品住房。

易居研究院研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者說道，從近期市場關注點看，包括限購限售限價和普宅標準等取消後，市場反饋積極，也充分說明房地產市場向好發展基礎更好。降低公積金貸款利率、降低首付比例、降低存量房貸利率、降低換房的稅費等，爲降低購房成本和降低還貸壓力等發揮積極作用。