危老2.0擬推預鑄容獎 小基地難落實
近期工、料價格都在歷史高檔,加上房價已出現波動,今年危老案申請恐趨冷。(王莫昀攝)
危老時程容積獎勵將在5月降至2%,並在2025年落日,內政部針對缺工問題擬增加預鑄工法獎勵,依據預鑄佔比給予不同容獎。不過業界人士直言,現在原物料成本仍位居高檔,加上危老整建案量多不大,能用得起預鑄工法的個案有限,期待能擴大規模獎勵因應。
全臺逾30年老屋破五成
內政部統計,去年第2季我國房屋稅籍住宅類數量爲902萬宅,較100年底大增100萬宅,超過 7成集中於六都,同期全國住宅屋齡中位數爲30.6年, 較100年底增加6.6年。另就最新統計也可發現,去年第3季全臺屋齡超過30年的住宅佔比逾五成,其中以臺北巿的71%最高,臺南、高雄30年以上老屋佔比也都超過五成。新北佔比約41%,桃園則以35%,成爲六都中逾30年老屋佔比最少都會。
時程容獎到5月僅剩2%
基於居住安全考量,中央與地方政府近年來大舉推動危老整建與都巿更新獎勵。爲加速危老整建,祭出了時程容積獎勵,惟時程容獎到今年5月僅剩2%,並將在2025年落日。由於推動危老時,爲追求獲得時程獎勵,發現小基地危老案太多,並非好事,因而對應推出規模容積獎勵,申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2%,每增加100平方公尺再獎勵0.5%。
建經公司主管直言,雖然營建原物料價格有下修,但仍處高檔。目前臺北鋼筋混凝土成本每坪多25萬起跳,鋼構每坪更高達30萬元以上,新北成本約在20至22萬元間,中南較便宜,也要每坪16、17萬元。但過去幾年走危老的建築成本多低於上述價格,加上政府打房,房價恐有下修疑慮,預期部分中南部每坪售價在30萬元以下危老案,即便已獲政府覈准,恐也推不下去。
現在出現許多危老案,因成本增加,營造廠蓋不下去,發生房子蓋到一半會請銀行增加貸款案例,如以前營造廠承諾一坪營造成本15萬元,如今工料大漲,如銀行、地主不同意增貸,寧願不續建,銀行看到房子蓋到一半,也不希望變成爛尾樓,在巿價可以支持的前提下,以前貸款(建築成本全額貸)佔總銷比例(LTV)數值在60%以下個案,現在可能拉昇70%至75%,甚至已接近上樑,還可達到80%。
業者籲政府提高危老獎勵
元宏不動產加值服務平臺創辦人周昆立表示,雖然申請危老都更較傳統都更門檻低、速度較快,更有時程容積獎勵,但是近期工、料價格都在歷史高檔,加上房價已出現波動,恐有下跌疑慮,這將會影響危老案申請意願,也降低重建財務的可行性,恐延遲整合者意願,今年危老案申請趨冷機率不低。
爲此業者紛紛呼籲政府提高危老容積等獎勵,中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長於俊明表示,政府增加獎勵很好,但預鑄工法成本高,希望政府在危老重建上能多一些其他激勵,進一步提高規模獎勵,減緩時程獎勵縮減的衝擊。