未開售樓處就蓄客幾百組？朱辛莊新房不好搶
這是嚴肅君的第597篇推送
都說北京樓市小陽春來得快，去得也快，但越秀卻從年初一直火到了現在。
2023一開年，越秀跨越2166公里進京，壕擲59.11億從諸多強勁對手中拿下最熱門的兩宗宅地；
時隔僅月餘，官宣海報倒計時，即將發佈兩項目案名，分別爲“天”系、“星”系，這個速度跟北京新房市場上的“熟手”們比，也不遑多讓。
當然對於關注兩項目的媒體和購房者來說，從案名到戶型圖，甚至後續時間節點，都已經是明牌。
最新消息是---
越秀朱辛莊項目，網傳案名越秀·星樾，有消息稱25日開放售樓處，就位於萬科TBD，預計4月中下旬開盤。
期房戶型爲59平一居、79平兩居、92/94/100/106平三居、120平四居，期房均價6.2萬/平；
越秀蘋果園項目，網傳案名越秀·天玥，預計4月開放售樓處。
戶型爲81平兩居、96平洋房三居、99平-115平小高層三居、130平高層四居，期房均價爲7.48萬/平。
1.
動作更快的是越秀·星樾，畢竟下週五距離地鐵更近的朱辛莊28地塊就要出讓，據說有30餘家房企有報名意向，屆時勢必將動搖部分購房客戶。
儘早開盤，落袋爲安， 纔是上策。
其實早在3月14日起，越秀·星樾就已經開始意向登記了。據項目銷售爆料，單日排卡量過百，看來這468套房子不好搶啊。
從流出的樓棟分佈圖來看，3個地塊都不大，每個地塊只有4-5棟住宅樓，圍合式分佈，其中還有將近一半是現房。
0018地塊北臨定泗路，東臨回昌東路，再加上幼兒園和商業也有可能會造成噪音問題，喜歡安靜的同學優先選擇0019地塊。
59平一居純南向，南向兩面寬5米3，臥室與多功能間全部帶飄窗，廚房面積不小，但這樣的設計也導致客廳採光面偏小，如果想封閉多功能間，將形成暗廳。
79平兩居純南向，客廳尺度迴歸正常，面寬3.35米，兩個臥室均朝南，帶飄窗，但次臥存在陽光遮擋問題，且與廚房開窗毗鄰，設置獨立玄關和家政間。
100平三居南北通透，餐客廚一體，動靜分區徹底。南向三面寬約9.25米，雙臥朝南主臥套設計，獨立玄關，衛生間乾溼分離，全部明衛，廚房U型設計。
82平兩居，南向兩面採光，通透全明，次臥北向開窗。餐客廚一體，餐廳帶窗，設有獨立玄關，衛生間洗漱衛三分離。
106平三居南北通透，全明。南向三面寬9.6米，全部帶飄窗，雙臥朝南，超大主臥套。設有獨立玄關和家政間，雙明衛，廚房U型設計。
120平四居通透全明，四葉草戶型，南向三面寬尺度達10.4米，雙臥朝南主臥套設計，餐客廚一體，獨立玄關、家政間。
2.
越秀·天玥，整體戶型設計要比越秀·星樾“偏大”一號兒，據說開盤價只要7.3萬/平。
如果真的是7.3萬/平開盤價，那在石景山新房市場上的價格優勢非常明顯。
同樣臨鐵的中海長安譽銷售指導價7.48萬/平，遠山春秋均價在9.5萬左右，首鋼園東南區新房價格在7.5-7.8萬/平之間。
周邊二手房房齡全部是10年以上，均價在5萬/平左右，地緣改善客羣基本面不錯。
3月16日，越秀·天玥設計方案公示，共規劃了6棟住宅樓，南邊三棟是7-11層洋房和小高層，北邊三排是17-18層高板；社區中間綠化面積夠大，園林設計可以期待一下。
從已經流出的過程戶型圖來看，越秀·天玥也是目前石景山在售新房項目中，少有的剛需產品。
81平兩居，按照7.3萬/平計，總價590萬，首套首付237萬起。
看來越秀這次在石景山的目標也清晰，先佔市場，利潤其次。
81平兩居，雙臥朝南，主臥與客廳帶飄窗，面寬達到6.3米，空間尺度不錯。入戶設置獨立玄關，廚房U型設計。
96平三居，南向主臥套間設計，配置乾溼分離衛生間和飄窗，次衛洗漱衛三分離，廚房U型設計，北向兩間次臥可打通做大兩居。
99平小高層三居，南北通透，全明戶型，餐客廚一體，廚房U型設計，主臥套和客廳帶飄窗，配置獨立玄關和家政區。
102平邊戶三居，亮點在270°超大轉角飄窗，南向主臥套間設計，餐客廚一體，次衛洗漱衛三分離，廚房U型設計。
115平邊戶三居，南向三面寬達9.5米，餐客廚一體，廚房U型設計。
130平四居，全明設計，南向三面寬達10.3米，南向臥室+客廳設置飄窗，主臥套間設有衣帽間和獨立衛生間，次衛洗漱衛三分離，餐客廚一體，廚房U型設計。
越秀·天玥推盤節奏略慢，目前尚未有各戶型套數佔比流出。但可以肯定的，今年石景山的剛需剛改新盤應該就這一個。
地鐵1號線和6號線沿線上班的，也可以重點考慮一下。
互動時刻：
3月開始，北京樓市氣氛急轉直下。
有新房項目銷售反饋，“售樓處人流量突然就少了一半”；
二手房掛牌量在今年初短暫回落到10萬套以內，3月又迅速攀升至10萬套，成交量、帶看量也都明顯不如2月。
更關鍵的，是樓市放鬆政策預期的落空。
無論是兩會政府工作報告，還是住建部長的採訪迴應，都沒有迎來預期中的實質性房地產政策利好。
市場的反應也很快。
統計數據顯示，不僅北京，全國多城樓市的住宅成交量、帶看量、到訪量環比2月份均出現了不同程度的回落。
2023年，沒有救市，對於未來樓市走向影響如何？你今年還打算買房嗎？歡迎在評論區留言討論~