退出！百年曆史開發商揭開房地產“瘡疤”

百年曆史的港資開發商一紙退出“建售業務”的聲明，揭開了房地產隱秘的瘡疤。

一邊是熱鬧的豪宅市場，“單套過億”“2小時售罄”等字眼刺激着市場的神經；另一邊，原來豪宅開發商如今也未必能賺錢，甚至很可能在虧損。

在曾經的“黃金二十年”裡，房地產開發商就是財富和暴利的代名詞，利潤率一度讓其他多數行業望塵莫及。而現在，短短三年時間內從微利走向普遍虧損，房地產開發或許不再是一門好生意，其盈利能力已不及製造業。

豪宅開發商的虧損與退出

有着135年發展歷史的香港置地近日突然宣佈，將退出建售物業（build-to-sell）領域，包括住宅及中期租賃的資產。

這家百年港資是亞洲歷史最悠久的地產集團之一，在商辦物業和豪宅領域打造過不少知名項目。

香港置地近年來最大手筆的投資，是2020年2月新冠疫情剛發生之初便以310.5億元競得徐匯濱江綜合體地塊，當時這一地價刷新了中國內地土地總價成交紀錄，是當之無愧的“超級地王”，項目計劃總投資逾600億元，涵蓋寫字樓、商業、酒店、會展、文化、體育、住宅等多類業態，既是香港置地的最大單一地產投資項目，也是上海歷史上最大的單一地產投資項目。

今年4月底，這個超級綜合體項目中的住宅部分——“香港置地啓元”開盤，共推出80套房源，均價高達17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，最貴的一套複式房總價高達1.28億元，僅用時2小時售罄，整體銷售額達到44.55億元。

不過，儘管在市場上其豪宅賣得火熱，但今年上半年香港置地卻陷入虧損。今年8月，香港置地公佈的2024年半年報顯示，上半年該公司股東應占基礎利潤爲負700萬美元，而去年同期這一數據則爲正向盈利的4.22億美元。

香港置地表示，虧損主因是對內地發展物業作出了一次性撥備，如剔除撥備影響，基本利潤應爲2.88億美元，對內地物業的撥備受到市場“以價換量”影響，預期實際銷售價格低於賬面價值，大多數受影響項目位於武漢、南京和重慶的非黃金地段。根據其官網，香港置地在內地的業務覆蓋了北京、上海、杭州、蘇州、南京、成都、重慶和武漢8個城市。

近年來，香港置地在土地市場上重倉了不少內地二線城市，打造其高端豪宅版圖，不過二線樓市整體下行，中高端住宅市場也難掩頹勢。

以香港置地在武漢光谷的豪宅樓盤“香港置地元廬”爲例，2021年6月，在武漢首批集中供地活動中，香港置地以20330元/平方米的樓面單價拿下光谷一地塊，溢價率超過了84%，是當時的“次地王”，其後該地塊被打造成大戶型的平層項目。但該樓盤上市時，帶裝修的備案價才批到3萬元/平方米，從售價與樓面價的價差來看，開發商的盈利空間已經微乎其微。

即便如此，這個2022年就已首開的項目，去化並不給力，根據房天下、貝殼找房等多個售房平臺，“香港置地元廬”至今仍有新房房源在售。二手房市場的不斷下跌，也給樓盤銷售帶來很大壓力，根據貝殼找房App，多套“香港置地元廬”樓盤的二手房源掛牌價才2.2萬元/平方米，這意味着業主在虧損出售。

香港置地所說的“建售物業（build-to-sell）”，在內地一般被歸爲房地產開發業務，房地產開發商通過完成土地獲取、立項、規劃審批、施工管理、銷售推廣等一系列流程，賺取其中的利潤。

如今，老牌開發商香港置地的一紙退出聲明，再一次改變了人們對房地產開發業務的認知。

過去，這個行當與財富和暴利等詞語緊密捆綁，但在房地產的黃金時代結束之後，逐步走向微利甚至虧損的境地。

房地產整體盈利情況不及製造業

根據國家統計局數據，今年前三季度，全國房地產開發投資額達到7.9萬億元，其中住宅投資額達到6.0萬億元，儘管這兩個數據同比均下降超一成，但總規模仍舊是龐大的。

在數萬億的龐大規模背後，如今房地產開發業務的盈利水平究竟如何？

房地產研究機構克而瑞在全口徑銷售額前100位房企中選擇了50家作爲典型上市房企進行盈利水平研究，這些房企包括萬科A、綠地控股、保利發展、招商蛇口、新城控股、金地集團、華髮股份、濱江集團、金科股份、華潤置地、龍湖集團、融創中國等主流房企。

克而瑞的數據顯示，今年上半年，上述典型上市房企整體實現營業收入1.46萬億元，同比下降13%，整體毛利潤同比下降34%，整體淨利潤爲虧損373億元，整體歸母淨利潤虧損達479億元。

2024年上半年，50家典型上市房企整體的毛利率爲11.1%，整體淨利率爲-2.6%，爲虧損狀態，歸母淨利率爲-3.3%，同樣呈現整體虧損的情況。

克而瑞還表示，這些入選典型上市房企名單的公司，已屬於行業內情況相對較好的，如果從整個行業來看，房企的利潤率可能下滑更多。

而根據國金證券相關研報，今年前三季度，其選取的房地產板塊樣本房企的整體毛利率爲13.3%，整體淨利率爲-1.8%，相比去年同期的3.9%，已經整體由盈轉虧，延續自2020年以來的下滑態勢。

過去，製造業由於全球化競爭加劇等因素而被認爲是微利行業，但房地產行業目前整體的盈利情況，甚至遠不如製造業。根據天風證券數據，2024年上半年，家用電器製造板塊整體毛利率爲25.5%，歸母淨利潤率達到7.9%。

克而瑞認爲，今年上半年房地產開發業務利潤率的大幅下滑，與樓市仍然疲軟、市場銷售價格持續下探、不少房企以價換量加快跑貨等因素相關，行業下行背景下，存貨跌價及投資物業賬面價值縮水，房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值損失等，也對當期的利潤表現有較大的負面影響。

存貨跌價準備計提、盈利困難並非香港置地一家的問題，而是房地產行業的普遍現象。

據克而瑞統計，上半年有九成房企毛利潤下滑，58%的房企淨利潤爲虧損，央企也難逃淨利潤下滑命運。

曾經的房地產開發有多賺錢？

1998年，中國房地產行業正式走向市場化道路，一切圍繞房屋而生的新事物不斷涌現，各方都在政策框架內享受着房地產市場欣欣向榮帶來的利益。房地產開發商通過開發和銷售房產，以及土地資產上漲收益，獲得了極高的利潤率，部分開發商的淨利潤率甚至超過了20%，遠高於其他行業。

根據中原證券的數據，在2007年時，房地產行業的整體銷售毛利率達到39%，上市房企的整體淨利潤率達到了15.7%。

在房地產行業有“利潤王”之稱的中海地產，在2012年時淨利率達到了29%，當年淨利潤達到187.22億港元（當時約合151.6億人民幣），媒體稱中海“每兩天半就淨賺超過1億元”，這一盈利能力讓其他多數行業望塵莫及。

其後，中海地產又維持了多年的高速發展與高利潤率，在2019年時，中海地產實現了歸母淨利潤416.2億元，每日淨賺超一億，淨利潤率依然有25.4%。在這之後，中海的淨利潤率水平開始下滑，2020年其淨利潤率爲23.6%，2021年爲16.6%，2023年則降至13.35%，雖下降但仍是房地產行業前列水平。

另一個以利潤水平高而著稱的房企合生創展，在2021年時的淨利潤率仍有31.75%，但到了2023年已降至約10%。

這些企業的情況與房地產行業整體的變動相吻合。根據克而瑞數據，從2020年開始典型上市房企整體利潤率水平逐年下滑，2020年時整體毛利率尚有25.9%，歸母淨利率達到13.3%，但歸母淨利率在2023年和2024年上半年已經降爲負數。

未來房企如何賺錢？從開發商向運營商轉變是一大趨勢。

香港置地在宣佈退出建售業務的同時，還宣佈將從建售業務板塊現有項目中回收資金，投入到綜合商業地產業務，將加大對中國香港、新加坡及上海等核心市場現有的旗艦綜合體項目的投資，並選擇性拓展到其他亞洲主要城市中，尤其是在房地產週期的各個階段都能享受到更高租金回報和出租率的城市。

發佈今年半年報時，華潤置地也稱，將壯大經營性不動產和資管業務，力爭實現購物中心租金收入增速達到10%，經營性不動產的毛利率達到65%到70%之間，購物中心的毛利率達到70%到75%。

在今年中期業績會上龍湖集團的管理層也表示，其經營性收入的毛利潤佔比已超過70%，核心淨利佔比超過80%，預計2028年經營性收入佔比能夠過半，實現第二曲線收入超過第一曲線。

克而瑞認爲，在擴內需、促消費的政策帶動下，商業已呈現弱復甦態勢，今年上半年商業租金整體實現微漲，持有這類經營性物業的房企，如華潤置地、龍湖集團、新城控股、中國海外、招商蛇口等，其商業領域增幅都表現可觀；在住宅開發業務盈利難的背景下，不少房企已堅定將戰略重點轉向經營性物業板塊或其他多元板塊，打造能夠持續增長的第二曲線。