土拍場上出現了“超級錦鯉”

在1-4月的房企土拍數據中，深耕安徽的【偉星房產】闖入全國新增貨值榜11名，超越了越秀、中海、中鐵建等國央企。

另一家排名20的南通房企【亞倫房地產】，上個月成爲廣州土拍中最幸運的仔，搖中了今年以來區域最熱地塊。

他們被業界稱爲“過江龍”中小房企，但中小房企背後，有大靠山。

你可能沒有看過偉星的房子，但你家的水管、地漏、水閥、拉鍊等五金用品，可能都是出自偉星集團。

亞倫房地產的母公司則是“紡織大戶”亞倫集團，創始人劉伯香是南通首富。

對比而言，這兩家企業的商業版圖中，房地產業務的表現並不突出，但勝在經營穩健。

這兩年的地產業，有人加速逃離，有人逆風補位。這兩家企業便是後者——不再滿足繼續在當地市場守擂，開始向熱門城市進攻。

賣水管的、做紡織的，都想來房地產碰碰運氣。

安徽蕪湖有一個外號叫“偉星市”。

偉星房產在當地市場佔有率在42%左右，走在大街上，就像在欣賞偉星的造城史。

1992年開始進入房地產的浙商偉星，把根據地建在了安徽。多年來，偉星主要盤踞在蕪湖、馬鞍山這兩座城市，靠着耕耘三四線城市的客羣口碑，坐上了安徽樓市銷售榜的頭把交椅。

龍爭虎鬥的年代，這家房企一直未展露出向外擴張的野心，直到2020年。

偉星集團董事長章卡鵬當年考察公司房地產項目時提到，“未來當公司競爭力和實力進一步凸顯時，就要尋找新的城市發展”。

從那一年起，偉星就開始積極爲外拓做準備，目標囊括了長三角的重要省會城市。

偉星打算“出門看看”之時，頭部房企開始爲債務奔忙，各地拿地門檻、拿地資質也在降低，偉星更有機會上前補位。

2021年，偉星接連出現在合肥、南京、杭州、武漢等城市的土拍現場，全年拿地總投入達到225億，同比增長127.4%。

土地市場全年疲軟的2022年，卻是偉星自成立以來拿地最多的一整年，總金額高達243億元。

這一年，偉星房產全年銷售額達333億元，實現了三年業績翻一番。合肥、杭州、南京、武漢這些偉星新進城市項目銷售業績貢獻佔比超50%。

嚐到甜頭的偉星，出牌更大膽了——今年3月，偉星以31億元的總價，拿下南京史上第二貴的地塊。

亞倫走出家門時，卻沒有偉星這麼獨立。

亞倫從上世紀90年代開始佈局地產，主耕江蘇省內。不同於偉星，亞倫的產品，多以動遷房、安置房、保障房爲主。

這也使得亞倫後來在市場化住宅中競爭力薄弱，尤其在本地市場——2020-2022年克而瑞南通年度權益銷售排行榜中，亞倫甚至沒擠入前20名。

亞倫深知自己在大本營存在感低，願意尋找新市場；但光憑自身的力量，又擔憂無法在競爭更大的城市立足，於是選擇和規模房企合作。

疫情之前，亞倫跟着融創這個老大哥在杭州、廣州轉了一圈，合作開發了10多個項目，不過亞倫在其中的角色只是“投資者”。

融創暴雷後，亞倫又與國企、民企合作，攻略城池的方式主要還是合作拿地，由對方房企操盤。

轉折發生去年底，亞倫一反常態，於深圳獨立拿下6億元一宗安居房用地，當時業界也並未驚訝，畢竟安居房這類項目是亞倫的強項。

今年3-4月，南通亞倫豪擲40億元在西安、廣州奪得兩宗封頂搖號地塊，皆是獨立拿地，這才獲得業界更多目光，稱其爲“黑馬”“錦鯉”。

目前兩塊地均未有實質進程，坊間有觀點認爲，按照亞倫的作風，後續可能引入規模房企合作開發，因爲亞倫在這兩地知名度不高，操盤經驗也沒有上述偉星那麼豐富。

從這幾輪的土拍來看，偉星房產和亞倫地產基本上瞄準了熱門地塊，和一衆知名房企戰鬥到搖號。

眼看價格封頂，絲毫沒有退縮，底氣來源於背後的實業靠山。

早在上世紀70年代，偉星房產母公司偉星集團在臺州臨海起家，旗下擁有兩家上市公司偉星股份和偉星新材，分別從事服飾輔料，塑料管道製造，皆是行業的龍頭老大。

同樣的創業時點，亞倫母公司南通亞倫涉足家紡和針織產業，創始人劉伯香逐漸成爲當地首富。

實業背景強大，再加上此前盤踞一方並未擴張，資金流動性充裕且槓桿包袱相對小。

但自從走出了舒適圈，這些房企對資金的渴望明顯增強。

以偉星房產爲例，母公司偉星集團，以及臨海彗星去年頻繁向金融機構質押偉星新材股權，資金用途多爲“經營”“貸款”。

企查查數據顯示，臨海彗星其中一項主營業務就是房地產，這被業界猜測，這些資金的實質用途可能是爲地產業務“輸血”。

截至去年七月，偉星集團累計質押偉星新材約2.27億股，佔其所持股份比例爲37.64%；臨海彗星已累計質押偉星新材約1.005億股，佔其所持股份比例爲38.24%。

頻繁的質押操作也讓人擔憂——目前市場狀況暫未完全企穩，將地產槓桿施加在實業身上，可能會有反噬後者的風險，這兩年的出險房企中已有不少例子。

從目前土拍的動作來看，偉星還是決定撒錢豪賭一把。

偉星還定下了一個小目標。在2022年東部區域、浙江區域經營工作會議上，一位偉星高管表示：“通過三至五年的努力，計劃實現500億—900億元的銷售規模。”