投信投顧法修訂採「信託基金雙軌制」 不得投資住宅、違規重罰1500萬

行政院會12日拍板《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》修正草案。（黃婉婷攝）

爲活絡我國不動產證券化市場，行政院會12日拍板《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》修正草案，開放我國REITs（不動產投資信託）新增基金架構發行，採信託及基金架構雙軌制；爲避免炒房疑慮，修法明定基金架構REIT不得投資供居住使用住宅，並提高重大違反攸關受益人或投資人權益保障事項的罰鍰上限至1500萬。

金管會指出，我國於2003年發佈不動產證券化條例，允許REIT採信托架構發行，由信託業擔任發行主體。觀察日本、新加坡、香港等均有采基金架構發行REIT，我國透過開放REIT採基金架構發行，期望爲我國資本市場注入另一股活水。

金管會指出，基金架構REIT具有下述特點，基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業不動產投資信託事業，對REIT積極管理，有效強化管理能力；基金架構REIT將透過簡化追加募集程序、確保取得優先購買權與收益支持，以及允許彈性投資架構鼓勵投資海外不動產等方式，確保REIT規模持續成長，並獲取穩健的收益率。

此外，參考日、星、港REIT不動產主要來源多爲不動產開發商，且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人，基金架構REIT將開放得進行關係人交易，透過交易方式多元化，以利REIT活化資產；基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理，REIT資產則由信託業負責保管及監督，相較信託架構，權責畫分更明確。

金管會指出，此次修法重點如下，基金架構REIT爲契約型基金，由委託人（不動產投資信託事業）與受託人（基金保管機構）簽訂信託契約，REIT投資人爲該信託契約之受益人。另考量證券投資信託事業（下稱證投信事業）業務性質亦是以從事投資管理爲主，爰開放證投信事業得兼營不動產投資信託事業。

針對不動產投資信託事業設立資格條件，金管會要求具不動產投資管理經驗之機構擔任專業股東，且其所認股份，合計不得少於第一次發行股份的50％；擬授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件；要求不動產投資信託事業(含專營及兼營)應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人。

在不動產投資信託基金管理規範上，REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目；明定REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入之不動產或不動產相關權利，且每年分配收益應達可分配收益的一定比率。另參酌國外模式允許REIT進行關係人交易，並輔以相關配套管理措施。

另外，參考國外規範併兼顧REIT之借款現況與財務風險，授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項。

爲強化對證券與不動產投資信託事業及證券投資顧問事業之監理，將重大違反攸關受益人或投資人權益保障事項之的罰鍰金額上限，由300萬元提高至1500萬元；另，除修正「證券投資信託及顧問法」部分條文，並配合將法律名稱調整爲「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」。