天龍國小套房900萬「貴得合理」？ 美股專家：屋主沒有高估
▲想在北市買房，恐要不吃不喝14.5年才能達成！（是意圖／ETtoday資料照）
美股專家蔡佑駿在粉專「Joe's investment」發表對臺灣房市的看法，他認爲，一般上班族買房或許高不可攀，但不代表房價貴，就不等於「不合理」。至於北市一間小套房900萬到底合不合理，蔡佑駿分析，以每月1.5萬元出租，「按照目前的市場利率去推估，假設殖利率2%，那該套房售價900萬完全合乎市場機制」，統整文章如下：
房子最貴的，從來都是那塊地，地上的建物是隨着時間貶值的，但是一塊區域的人口匯聚夠多以後，單位土地的經濟產值大幅提升，報酬率回推價格，價格就會飆漲，然後帶動該區的房地產物件價格上漲，漲的是土地，不是地上權，全世界的資本社會都一樣，房地產運作的原理都差不多。
臺灣的房地產在房地合一稅制後，已經無法像以前一樣高的炒作成分了，現在的房價，更多的是供給需求因素造成的，臺灣房價貴的地區，基本上都是在商業高度發達的大城市，只要全球的資本夠氾濫，利率壓得夠低，整個地球的房價，邏輯上來說都要比以往更高才對，所有可以裝大量資本的金融商品，只要需求大於供給和自由發展，價格上漲都是合理的。
在全球各地，那種方圓面積半徑少於20km，生活機能便利性極高的大城市，房價都不會低到哪去，如果不是高房價，那就是高租金，價格往邊陲地帶纔會遞減，公共交通、醫療、治安，高便利商業等各種機能都擁有的國際城市，居住成本一定高，因爲那些地段的經濟生產力太高了，使用者付費，自然要負擔相對高的居住成本，如果能找到成本比較低的物件，那個物件一定有其缺陷，然後反應在價格上，買不起請去用租的，不要老是想着有土斯有財。
臺灣房地產，相對於大部分的受薪階級，確實很貴，但貴不等於不合理，，在臺灣要居住在生活便利性高的地段也不困難，租屋就可以達成，臺灣的房屋持有成本相對低，反映在市場機制上的就是租金水平相對低，先前文中用美債殖利率推估房地產合理性。
另有讀者用臺北市一間小套房價格高達900萬的例子來跟我說，房價不合理，但我認爲要看數據，如果那間套房可以月租1.5萬順利出租，代表市場機制下，那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的，按照目前的市場利率去推估，假設殖利率2%，那該套房售價900萬完全合乎市場機制，而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本，年報酬率一定低於2%，屋主只賣900萬，並沒有高估或低估。
如果那間套房面積是10坪，那1坪90萬也是合理的數據推估，因爲市場機制下，那個物件的生產力就是這麼高，高到撐起1坪90萬的價值，就跟有些名車售價可能超過500萬以上，因爲那臺車的綜合性能，只要有很多買家願意用500萬以上去買它，那就是市場機制下的合理價格。
近十年來，歐元區、日本、美國、英國、中國等大型經濟體，印出來的鈔票量是天文數字，我自己的觀察，地球上凡是有涉入高比重全球化，沒有大規模戰爭或天災人禍，然後民間土地又是可以自由買賣（新加坡、中國是交易地上權爲主，不予討論）的經濟體，房價基本上都是上漲的。
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我寫過好幾篇房地產價格的看法，我把先前寫的幾篇整理一下，都是老調重彈了 房子最貴的，從來都是那塊地，地上的建物是隨着時間貶值的，但是一塊區域的人口匯聚夠多以後，單位土地的經濟產值大幅提升，報酬率回推價格，價格就會飆漲，然後帶動該區的房地產...