蘇州打響第一槍？樓市一關鍵信號出現！未來3年房價走向基本敲定

早在去年底，有開發商老總向我諮詢，說所管的幾個項目太難了，雖賣出了少部分房子，因爲得交房，工程和景觀還得照常推進。由於後續房子賣不掉，沒有資金結工程款，餘下的工程人家拖着不做了，而業主這邊也是三天兩頭投訴。若這樣下去實在沒辦法幹，他就只能考慮轉行了，問我市場還有轉好的可能嗎？

對於這個問題，看得出，開發商老總的難處都源於銷售端不行。我給他分析了市場的現狀，需求端刺激工作應該是做得非常多了，比歷史上任何時候都多，房貸利率不斷創歷史新低，限購方面，事實上除了一線城市，其他城市基本都放開了，而且各城市還有買房的各種稅費優惠以及大額的補貼等等，但結果也都看見了，銷售繼續下滑，房價繼續下行。

那麼，這種情況還會扭轉嗎？我給出的答案是必須扭轉，其中一個最爲關鍵的方式就是從供應端着手。因爲國家在去年中就明確提出，“房地產供求關係發生重大轉變”，既然需求端刺激已沒什麼大的作用，控制供應端是不得不做的事，其實就是減少、甚至停止土地供應，以時間換空間，當庫存下降到平衡線水平，市場自然也就企穩了。

而且，我還告訴這位老總，有些城市從本身來講，由於財政吃緊，各項支出都安排在未來1年的土地出讓收入計劃中了，不得不安排土地供應。但是，由於市場本身的不濟，最終會倒逼大多數土地根本就賣不出去，事實上形成減少供地的結果。所以，我告訴他，只要土地供應減少（小於當年商品房成交量）或停止，市場一定會反轉，只不過需要時間。

當然，還有財政資金比較雄厚的地方主動踩供地剎車。比如，蘇州打響了大幅減少供地的第一槍。

根據江蘇土地市場網日前公佈的信息顯示，2024年總供地2040公頃，其中純住宅供地爲185公頃，相比2023年的507公頃，直接減少了322公頃，減幅爲63%。原因也被當地媒體說得很清楚，全市待售房屋的土地面積達到了413公頃，未動工的地塊都超過了50個，這是促使蘇州大幅減少供地的核心原因。

蘇州面對的樓市現狀，顯然不是個例。根據統計部門公佈的數據顯示，目前全國商品房待售面積爲7.6億平米，創歷史新高。按照現有銷售速度的話，去化週期達到兩年，遠超歷史10-12個月的供需平衡線，直白地說，蘇州樓市供過於求的現實，也是全國其他城市的寫照。

蘇州走出第一步，相信其他城市大概率會跟進，這可不是信口開河，源於市場因素，結果是政策支持：住建部在今年開年以來給出了兩個指示，一是賦予地方充分的房地產調控自主權，二是根據當地樓市庫存實際，以人定房，以房定地，編制未來兩年的土地供應計劃。翻譯成白話是，各城要根據實際調整土地供應了，該停止就停止，該減少就要減少，一切要與當地的庫存、需求相匹配，不允許再新增樓市庫存了。

看到這裡就很清楚了，未來3年，房價走向基本敲定，簡單說說原因。

前面已分析，需求端我們可以不用看了，不會有什麼大變化，目前頂多一線城市還能在限購資格上做些調整，其他基本是沒招了。現在把所有的希望放在供應端，就是縮減土地，由於現在的平均去化週期爲25個月，既然大家都把思想統一到縮減供地，甚至停止供地的措施上來。那麼，就可測算一下樓市何時迎來拐點。

最能作爲分析例證的就屬江蘇常州了。早在2013年時，央視經濟頻道專門報道了常州因商品房庫存大量積壓問題，超過60%的房屋都空置，常州因此領到了“鬼城”的稱號。痛定思痛後，坊間傳出2014年開始3年不供地，事後雖然沒看到相關文件，但確實也沒看到什麼土地供應，僅僅少量的融資地塊上市。沒有了土地供應，常州的樓市庫存跟隨全國樓市去庫存的腳步而不斷消耗，房價也開始逐步發生變化：

2013年初時，常州住房均價接近8000元/平米，但到2013年底只有6000元/平米了，均價跌幅達到了25%（此時樓市庫存去化週期超過2年），伴隨着停止土地供應計劃的實施，2014年和2015年兩年都在持續去化樓市庫存，全市住房均價也相對穩定，都在6000多元/平米，到2016年正式開始上漲，年底均價達到了8200元/平米，2017年來到1.2W元/平米，2018年1.4W元/平米，一直到2021年創出1.55W元/平米的歷史新高。

可以看出，常州停止供地的頭兩年，房價沒有明顯變化，只是略微回升，真正回升其實是在第三年。但需要明確一點，樓市的階段最低點，其實就是在實施停止供地前後這段時間。對此，展現給我們的可能只是蘇州這樣類似減少供地的城市會發布相關官方公告，而真正不供地的城市其實是不會發什麼公告的，你一直沒有看到土拍公告，表明事實上已停止供地，我們要有這個覺悟。

只不過，常州的去庫存路徑現被放大到目前的全國：都是兩年樓市庫存去化週期，只是主導方從一個城市換到全國各城市。在這裡我們可以看到一種現象，住建部要求各地制定2024年和2025年的住房發展規劃，常州當時去樓市庫存其實也正好需要兩年，這是巧合嗎？或者是經過精心研究得出的結果？我們不做相關揣測，自己有數就行。

當然，我們不是說接下來的房價恢復幅度還會跟常州一樣，因爲現在左右房地產的因子發生了改變，生育率、城市化速度以及老齡化都不足以支持房地產市場還有前些年的規模、速度。不過，有一點或是大概率的，那就是恢復時間路徑可能差不多，即便考慮到各地的差異性，整體恢復的時間需要3年，前兩年默默去化庫存，房價從底部回升，而第三年應該就有明顯的變化了。個人覺得，未來3年，無論是買房還是賣房，都應做一個提前的計劃表，可不受周圍情緒主導，但要緊跟供需關係變化而做出抉擇。當然，這只是大勢，至於樓市熱點城市或者過冷城市，往往屬於個例，時間要麼前些，要麼後點，不可能完全同步。