送房給小孩用買賣或贈與?專家教這招:一次省四種稅

房市示意圖。記者遊智文/攝影

北市房價高不可攀,不少有錢父母不捨獨生子女辛苦買屋,把決定名下房子登記給小孩。一般想到的方式,不外是繼承或贈與,但其實還有更好方式,不用贈與稅、增值稅、契稅,連未來出售時,也不用面臨高額房地合一稅。

這種方式是繼承。但必須房子是在2016年房地合一上路前取得,如此未來出售時,可以適用舊制。

正業地政士事務所所長鄭文在表示,近期就有一案例,一對夫妻有一個兒子,已近30歲,未婚,最近想用新青安優惠房貸買一間房子,由於兒子在大企業上班,年薪破百,夫妻倆幫忙出一些頭期款,兒子買房不是問題。

只是這對夫妻心想,以目前臺北市的房價,孩子買了房子,用了新青安貸款,由於房價太高,還是得搭配一部分一般銀行貸款,每月大筆薪水必須繳房貸,實在很辛苦,於是決定把自己名下的房屋,登記給兒子。

二人想,這樣可說兩全其美,一來兒子馬上置身有產階級,二來不用繳納銀行貸款。決定了就立刻連絡地政士,請地政士辦理房屋過戶,並詢問該辦理贈與好,還是辦理買賣好?

地政士向二人解釋,辦理買賣,就是爸爸的房屋由兒子支付買賣價金給爸爸,爸爸把房屋所有權登記給兒子。兒子必須支付價金給爸爸,未來兒子出售時,計算房地合一稅取得成本就是該次買賣價,不會有沉重的稅額。

如果是贈與,則是兒子無償取得該房屋,爸爸把房屋過戶給兒子,但是要繳納贈與稅。未來兒子出售房屋時,房地合一稅取得成本,是該次的房屋及土地公告現值,如此稅額會很可觀,

鄭文在表示,因爲小孩本身資歷完整,金流沒問題,爲免未來出售面臨重稅,夫妻倆不假思索選擇買賣方式辦理過戶,但是自用土地增值稅必須繳納約30萬元。事實上,無論辦理買賣或贈與,契稅及土增稅都是不可避免的負擔。

不過,地政士提出第三種方式,不要買賣過戶,也不要贈與,就等繼承發生時,直接繼承就好了。

原因很簡單,小孩是獨生子,爲唯一繼承人,未來繼承時,不用繳納房屋契稅及土地增值稅,沒有超過遺產免稅額,連遺產稅都免繳納。更重要的是該房屋爸爸在民國60年取得,兒子繼承再出售,可適用舊制所得稅,沒有房地合一稅的困擾。

鄭文在表示,不動產過戶眉角多,過戶前不妨多向專業人士請教,不只可節稅減輕負擔,還能省下不少麻煩。