死亡時未辦妥移轉登記 生前售房地 僅列遺產可免稅

財政部國稅局指出，若過世者生前有出售房地，但死亡時尚未辦妥產權移轉登記，依民法規定，該筆房地仍要列遺產，但可依同額的房地現值列報爲未償債務，從遺產總額中扣除，即可免計遺產稅。

民法第758條規定，不動產物權取得、設定、喪失及變更者，只要未經登記，則尚未生效。換言之，房地必須要做移轉登記後才能算是完成過戶。

官員指出，我國高齡者多抱持「有土斯有財」觀念，將畢生積蓄投入不動產市場，不少投資人過世前還在出售房地、簽訂買賣契約書情況，惟至死亡時尚未辦理土地移轉登記給買方。

若親屬過世前還有已交易、但未移轉房地，官員表示，繼承人在計算遺產時，必須將該筆房地併入遺產，同時繼承人因繼承過世者財產、債權等，對房地產的買家需履行過戶移轉義務。

但在申報遺產稅時，繼承人可檢附房地交易契約，依遺贈稅法第10條規定，可從遺產總額中扣除土地的公告土地現值或評定標準價格、房屋的評定標準價格。

舉例來說，年邁的A小姐生前與B先生簽訂土地買賣契約，將公告現值1,200萬元土地以2,500萬元出售給B，該筆土地直到A過世前尚未做移轉登記，但B已給2千萬元款項、剩尾款500萬元未給付。

A的繼承人C在辦遺產稅申報時，須將該筆土地依公告現值1,200萬元列入遺產，但可檢附交易契約，將同額土地價值認列爲未償債務、從遺產總額中扣除。至於B已給付的2千萬元款項（遺產）與後續尾款500萬元（遺產債權）仍要列遺產總額中課徵10％～20％遺產稅。

官員也表示，若被繼承人過世前已完成移轉登記，僅依照交易價款列入遺產課稅，例如A生前完成移轉登記，遺產總額就不會有土地、只會有該筆2,500萬元款項。