省級住建出手！“每戶自掏約100萬”的杭州市中心老小區原拆原建開始複製，機構測算此置換方式“可少支付30%”

每經記者：黃鑫磊 包晶晶 每經編輯：陳夢妤

“滿大街都在聊拆遷話題，這份指導意見來得相當及時啊！”

4月11日上午，浙江省住房和城鄉建設廳召開浙江省城鎮老舊小區自主更新試點工作新聞通氣會，有杭州本地居民在社交平臺感慨。

《每日經濟新聞》此前報道《杭州這個老小區火了！業主原拆原建，改造費1350元/平，二手房成交均價3.8萬元/平》發佈後，不少杭州市民紛紛留言表示，自己所在小區比浙工新村的房齡更老，房屋狀況更糟糕，但更新仍然遙遙無期。

日前，浙江省住房和城鄉建設廳、浙江省發展和改革委員會、浙江省自然資源廳發佈《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），提出通過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作，引導羣衆從“要我改”到“我要改”。

《指導意見》5月1日起實行。

“對面華家池單價都七八萬了”

杭州市上城區閘弄口新村年輕居民小樂（化名）4月4日在社交平臺發帖，號召更多居民參與調研登記。

4月11日，小樂向每經記者表示：“我們家支持改造，有些老人顧慮比較多，年輕人大都是同意的，不擴面積的情況下其實不需要出多少錢。閘弄口位置這麼好，對面華家池單價都七八萬元了。”

據都市快報，3月底，杭州多個老舊小區幾乎同時啓動自主更新民意調研，尤其是閘弄口新村、東村、新苑等幾個小區，業主們自發成立了“志願者小分隊”，甚至還組建了“民意調研微信羣”，一時之間熱情高漲。

此次涉及原拆原建的，是4個挨在一起的小區，爲閘弄口新村、東村、鐵路宿舍和新苑。其中，閘弄口新村共63幢、鐵路宿舍9幢、東村11幢、新苑12幢，加起來共95幢房子，是一個5000多戶居民的大型住區，分屬閘弄口社區和天杭社區兩個社區管轄。

小區建築年代跨度較大，絕大多數在2001年以前建造，最早的一批建於1978—1979年，房齡已有45年。

也正因此，與拱墅區浙工新村500餘戶的原拆原建相比，閘弄口新村有着更大難度。

始建於1985年的閘弄口新村，3月掛牌均價34281元/平方米，2月份成交均價只有27872元/平方米。每經記者從鏈家APP上看到，目前閘弄口新村在售的17套二手房中，有5套掛牌價突破4萬元/平方米，其餘房東紛紛調漲了掛牌價。

“其實大多數老人在瞭解政策之後都是同意的，那些不同意的人裡，大多數是對政策不清楚。閘弄口太大了，調研起來也是個大工作。有些房子出租的，房東很難聯繫上，另外還有公房等一些特殊情況，調研工作推進不快。”小樂坦言。

易居研究院研究總監嚴躍進對每經記者表示，推進此類模式的難點和困惑點在於：

雖然杭州有過成功案例，但據悉此類項目推進了10年，說明中間的細節多、資金要求多、家家戶戶訴求不一等現實問題。

另一方面，這一工作需要規劃“放個口子”，否則嚴格按規劃來算，容積率和樓層這一關就過不了，但若各類小區都推進此類模式，規劃如何統一協調，確實是個問題。

此外，改建本質上就是居住條件提升的工作，但居住者對於住房居住條件的訴求會變，尤其是這兩年房地產市場在變化，對此類工作是否有困擾或影響，也是需要積極關注的。

“C級危房”戴帽十餘年

此前，“浙工新村居民自掏腰包出資4.7億元重建小區”登上熱搜之後，成爲2024年杭州各個高齡小區最羨慕的拆遷樣板。

《每日經濟新聞》記者曾二度前往浙工新村，走進業主家中。

事實上，浙工新村的樣板要全面推廣並不象想象中那麼容易，這批“C級危房”戴上帽子也已超過10年了。

早在上世紀80年代浙工新村建成之日，入住居民就看出了其中危險，李爺爺（化名）就是其中之一。

據他介紹，上世紀70年代末，他和他的愛人就從衢州（浙江化工學院衢州分部）調回杭州任教，彼時浙江工業大學前身浙江工學院籌建，校址即選在當前浙江工業大學朝暉校區，由於學校搬遷，教職工宿舍匆忙上馬，埋下了後來危房的根源。

他們剛搬來這裡時還是老房子，房子後面是一條小河，這條小河後來被填平，成爲了隔開浙江工業大學朝暉校區和浙工新村的潮王路。這條小河實際上是京杭大運河分支，浙工新村建在了運河分支的河灘上，加上工期較趕，大家對房屋質量一直不是很放心。

公開資料顯示，與浙江工業大學朝暉校區一路之隔的浙工新村，是朝暉六區社區的中的一部分，曾是浙江工業大學教工宿舍。朝暉六區始建於上世紀80年代，既有福利分房，也有動拆遷安置房。據當地媒體報道，最早的一棟房屋建成於1983年，已有40年房齡。

但隨着時間的推移，浙工新村周邊配套已經相當完善和成熟，不僅小區內農貿市場、超市、學校一應俱全，方圓1公里內還有浙江省人民醫院、朝暉文化公園、杭州市兒童醫院、潮王路地鐵站、西湖文化廣場地鐵站等公共設施。

另外，每經記者看到，朝暉六區所在的大木橋社區管理服務非常到位，社區服務中心和居委會內，工作人員不斷接待到訪辦事的居民。

不過，在2014年以前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑑定爲“C級危房”，其中最早的一幢危房認定於1993年。

“一到颱風天，朝暉街道就要將住在危房中的居民們轉移去賓館避險。”一位居民在接受《杭州日報》採訪時表示。

“整個過程中困難太多了”

據悉，浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危舊房被納入改造範圍，涉及548戶居民，整體更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，其餘資金由政府部門本身就要用到老舊小區改造上的專項資金解決，從而達到收支平衡。

其中，業主承擔的改造費用爲1350元/平方米，並且保證重建後原地置換的房屋套內面積保證與原房屋基本相等。擴麪價格爲34520元/平方米，按最多能擴大20平方米，以及一個22萬元左右的車位計算，一套原來75平方米左右舊房，到最終可拿到105平方米左右新房，花費約100萬元。

74幢居民王奶奶告訴每經記者：“老房子面積在74平方米左右，翻建後選擇了擴面，已定下98平方米的新房，算上裝修大約要100萬元。”

和王奶奶一樣已經臨時安置在附近“潮王人家”小區租住的趙奶奶透露，她住的是情況最嚴重的66幢，對拆舊建新的訴求非常強烈，但此前多年未能通過的阻力來自部分非危房住戶，認爲改建會影響他們的居住條件。

值得注意的是，浙工新村每戶人家能領10萬元裝修補償款以及臨時租房補貼，按照63元/平方米的標準發放，每月不低於3000元，這筆補貼先行預付12個月，此後每次發放6個月。

回憶起從動員到搬遷的過程，杭州市拱墅區大木橋社區一位不願具名的知情人士由衷地向每經記者表示：“整個過程中困難太多了。”

據他介紹，居民也可以選擇不擴面，方案裡有相應的房型可以選擇，雖然有的老人掏空了大半輩子積蓄，但大家基本都選擇了適當擴大面積，很多老人的子女還是願意出錢資助父母改善居住環境。

原拆原建可少支付30%

每經記者留意到，拱墅區住房和城市建設局在2023年年末總結中就提出，將以浙工新村更新爲試點，探索在城市危舊小區推進居民自主更新。

進入2024年，試點步伐越走越快：

1月初，拱墅區召開的一屆五次全體（擴大）會議報告提出，推廣浙工新村危舊房有機更新做法，用好“居民主體參與、資金總體平衡、小區整體提升、服務保障兜底”模式。

1月11日，浙江省住房城鄉建設工作會議也要求總結浙工新村等老舊小區改造的經驗做法，開展城鎮老舊小區自主更新試點。

日前發佈的《指導意見》明確，住宅小區可成立業主自主更新委員會或授權業主委員會作爲自主更新實施主體，在廣泛徵求業主意見基礎上自願提交更新申請。申請經所在地地方政府審覈通過後，業主自主更新委員會根據當地政策和條件，組織編制更新方案，包括建設方案、資金籌措、產權處置、項目設計等內容，並由業主共同作出實施決定。

4月11日，上海易居房地產研究院在《原拆原建模式研究》報告指出，目前全國各類存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大約佔2%，規模約18億平方米；而2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋大約佔9%，其規模約66億平方米。

從測算情況看，業主相比傳統的置換新房模式，將可以少支付30%比例的支出。

通俗來說，過去可能需要100萬元資金才能入住一套新房，而現在通過原拆原建，只需要70萬元就可以入住同樣一套新房。