深圳下狠手！全市禁止小產權房交易，炒房客再斷“財路”

（原標題：深圳下狠手！全市禁止小產權房交易，炒房客再斷“財路”）

圖：圖蟲

來源：21世紀經濟報道

作者：唐韶葵

編輯：包芳鳴

“我正準備賣掉別墅去深圳買一套小產權房，現在斷了這個念想了。”5月12日，廣東某三線城市市民張雲（化名）對21世紀經濟報道記者表示。

像張雲這樣的新深圳人，手頭有資金，剛好可以買小產權房的有很多。很顯然，深圳此次逐漸在全市範圍內禁止代理銷售“小產權房”，將大批投資資金擋在了半路上。

另一名已經購買了小產權房的投資者陳晨（化名），則表現樂觀，她爲自己去年底做的決策感到慶幸，手中的小產權房漲幅翻倍。但她認爲小產權房不能公開交易，是否私下還有其他途徑可以實現？

陳晨指出，小產權房一直以來在深圳就不是合規的商品，交易本身也不受法律保護，因此，禁止交易，對目前已成交的小產權房而言，不存在風險擴大一說。陳晨表示，身邊很多買了小產權房用於自住的朋友都覺得無所謂，沒買的朋友反而有錯失時機的感覺。

5月12日，深圳福田、羅湖、龍華區等中介人員確認此前收到了相關信息。有熟悉房產領域的律師表示，實際上，2010年起深圳就已發佈相關規定，明確禁止房地產中介機構、從業人員爲法律、法規、規章禁止交易的房地產提供代理、居間等經紀服務。今年初以來，深圳小產權房交易市場火爆，資金炒作明顯。4月，深圳市房地產中介協會發布提示，深圳始終在全市範圍內禁止代理銷售“小產權房”。4月底，深圳沙井小產權房就被公開禁止交易了。

這樣的情況，與2016年上海樓市峰值時期，政府出手禁止酒店式公寓交易有異曲同工之妙。2016年，上海房價處於一個全新高位，“325”新政出臺之後，酒店式公寓成交“量價齊升”，價格翻番，正是因爲投資性需求大量涌入。

2017年1月7日，上海市住建委宣佈，將對商業辦公項目改裝成“類住宅”出售進行集中清理覈查，酒店式公寓將成核查重點。這讓上海的酒店式公寓，一夜間降溫。如今，不少酒店式公寓變成了開發商自持產品，也有個別項目通過包裝成二手房出售的。

深圳小產權房與上海酒店式公寓

深圳對小產權房的整治，可以說是在被央視等媒體廣泛報道後的結果。小產權房交易被按下暫停鍵之後，多家此前熱衷於小產權房生意的中介門店被查封，部分村委停止過戶。除了堵在半路的資金，還有部分最近已成交的小產權房，因爲村委停止過戶，不得不“退房”。

5月8日，龍華區住建局發佈《關於禁止代理銷售“小產權房”的通知》，表示小產權房屬於明令禁止交易的房地產，按照《深圳市房地產市場監管辦法》相關規定，各房地產中介機構、從業人員應依法依規開展經紀活動，不得代理銷售小產權房，不得爲小產權房交易提供經紀服務，各房地產中介機構應及時進行自查自糾。龍華局正會同相關部門開展專項整治行動，嚴查房地產經紀過程中涉及小產權房的違法違規行爲，一經查實，從嚴處罰。

5月12日，深圳在全市範圍內禁止小產權房的消息傳出。21世紀經濟報道記者求證多名中介人員，他們表示還沒有收到具體通知，只是看到龍華住建局發佈的通知。

毋庸置疑，投資客一條投資路徑被堵住了。

深圳政府適時出臺嚴厲打擊市場亂象的政策，深圳住宅市場在7-8月開始成交量快速萎縮。與之對應的是，一直以來處於邊緣化的小產權房也被中介人員炒起來了。從過去可以獲得回遷房產權的小產權房纔有人買，到如今只要是能自住和出租的小產權房就能被搶購。短短几個月，深圳小產權房價格上漲30%-100%不等。由於小產權房是非法交易的商品，公開渠道無法獲取更具體的行情信息。這讓中介人員有了更多暗箱操作或者炒作的機會。

深圳這一樓市怪象，與上海的2016年的樓市變化很接近。同策諮詢研究部數據顯示，2016年上海酒店式公寓市場成交總量達274.47萬平方米，是2015年成交量的1.45倍。上海酒店式公寓在2016年成交放量受到需求大幅增加影響。彼時，上海加大住宅市場調控力度，導致原本投向住宅的資金由於限購而無法達成投資目的。2016年上海酒店式公寓表現出罕見的供不應求局面，這與資近的涌入也不無相關。

成交量的大幅上升，使得酒店式公寓價格也大幅攀升。數據表明，截至2016年12月底，上海酒店式公寓成交均價已經創下歷史新高，達到31448元/平方米，同比大幅上漲26%，漲幅僅次於住宅商品房(漲幅超過30%)，高於寫字樓、商鋪等其他商用類物業。

2017年，由於交易被喊停，上海酒店式公寓價格上漲戛然而止。上海市相關部門在2017年新政出臺之前，已在各區走訪和座談摸底類住宅市場情況，並開始着手研究針對類住宅的限購政策等措施，以嚴守政策底線，對商辦項目的全生命週期實施管理。

實際上，由於無法落戶等因素，酒店式公寓投資價值遠不如普通住宅，隨着市場供應量逐年提升，某些區域甚至出現大量集中拋售，該類產品目前二手市場售價停留在2017年初的水平。

深圳炒房資金封堵升級

目前深圳小產權房禁止交易大有蔓延全市之勢，深圳封堵炒房資金行動升級，有部分資金在途的投資者被迫改計劃，已購買的客戶認爲不受影響，本來就是不合規的房地產產品，合同不受法律保護。

華商律師事務所律師周爭鋒在其朋友圈發文表示，深圳禁止小產權房交易並不是新規，如龍華住建局通知所寫，按照自2010年9月1日起實施的《深圳市房地產市場監管辦法》，房地產中介機構、從業人員切勿爲產權不明晰的房產（包括但不限於小產權房、軍產房等）提供居間服務或關聯服務，這已表明了態度。

據當地媒體披露，今年4月2日，深圳市房地產中介協會發布《關於切勿爲產權不明晰房產提供居間服務的鄭重提示》，提醒相關從業人員，若違反規定，一經查實，即依據《深圳市房地產中介行業從業規範》《深圳市房地產中介行業黑名單暨企業風險警示人員名單實施辦法》等規定進行自律懲戒。

4月29日，深圳市律師協會發布《關於轉發深圳市司法局〈關於嚴禁爲違法建築銷售行爲提供公證和律師見證服務通知〉的通知》，禁止律師爲違法建設提供公證、見證。

深圳此次公開禁止小產權房交易，會否收到與上海一樣的效果？

廣東中原地產項目部總經理黃韜分析指出，這有待時間檢驗，畢竟兩者不是同一類型商品：小產權房與住宅功能無差別，只是法律角度不屬於可公開交易的商品；酒店式公寓則是由商辦項目改造而成，一定程度上存在消防安全隱患。因此，小產權房成交的突然爆發，更傾向於資金炒作。誠然，兩者都是在固定資產升值火爆的前提下，成爲投資資金流向的一個出口。

值得一提的是，深圳對小產權房的調控有跡可循。深圳對資金進入本地樓市的圍追堵截決心已定。深房理事件就是一個信號。隨着深圳調控深入，對炒房資金的抽絲剝繭，深圳民間融資炒房平臺“深房理”被曝光。這場深圳房產體系、金融體系的自查，查出了深圳樓市背後的炒房資金。作爲近期火遍深圳市場的小產權房，自然也被列入調控範圍內。前述業內人士指出，與“深房理”一樣，小產權房市場也將面臨被整頓的命運。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，此前深圳住建局等發佈《關於對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理的通告》明確，有關部門已對“深房理”涉嫌違法違規線索開展聯合調查。這也是房住不炒大環境下全國首個對有組織的炒房團開展的監管行動。此次政策具有非常強的信號。或成爲二季度深圳嚴管房地產的一個新起點，對於一些有組織的炒房機構將嚴打，包括各類購房投資羣和小區業主炒房羣等。

誠然，近期深圳不少小產權房羣均已改名。嚴躍進認爲，各地政府將來或建立舉報制度，對於各類公開組織炒房的行爲，將面臨被舉報和查處的情況，這也是後續嚴管房地產市場亟需補上的一課。