上交所保租房REIT業績會：政策護航，藍海市場待掘金
觀點網10月10日，滬市保障性租賃住房REITs2024年中期集體業績說明會在上證路演中心舉行。4家REITs的原始權益人、基金管理人和運營管理機構分享了今年上半年業績表現，並就投資者普遍關注的問題進行回答。
保障性租賃住房主要面向新市民、新青年等羣體。近年來，在政策引導和資金支持下，保租房的發展和籌集得到顯著的推進。而其中保障性租賃住房REITs的推出，爲市場引入了新的資金來源和管理模式，有助於進一步推動保障性租賃住房的建設和運營。
目前，滬市四單保障性租賃住房REITs均已披露了2024年中期業績報告，從數據上看，四單保租房REITs繼續展現出穩健經營管理能力。
隨着政策的進一步完善和市場的逐步成熟，保障性租賃住房REITs有望在解決住房問題方面發揮更大的作用。
市場潛力
業績說明會上，先由中信建投證券研究發展部的黃嘯天指出，近年來，政策重點轉向保障性住房，並逐漸形成配租型+配售型並舉的住房租賃保障體系。
具體落地層面，今年5月17日，國務院政策例行吹風會中重點提及了央行要設立3000億元保障性住房再貸款，用於收購存量住房用作保障房。黃嘯天指出，隨着地方收儲政策落地，未來收儲主體在手資產規模會持續增長，這對於資產盤活的重要性在穩步提升。
從今年5月以來，已有30多個城市開始落地收儲政策。其中，他總結了地方在收儲房源層面的相關要求，其中包括產權清晰、房源面積匹配、價格控制等。
回顧國內住房租賃市場發展，他表示，整個中國住房租賃市場的發展包括保障性住房體系和市場化住房體系，即分爲市場軌和保障軌。
今年多城保租房的籌集目標普遍比較高，大部分在15%以上，甚至有的在20%以上。基於此，他表示在“十四五”的尾聲，整個保租房在籌建上還會迎來較大的規模供應，這也催生了行業相關企業對於資產盤活的需求。
提及目前住房租賃市場的格局，截至到2024年中期，房企繫住房租賃企業開業規模佔比超50%。由於地方國資的投入在逐步加大，近一年以來房企系規模的佔比出現小幅的下調。
從增量角度來看，新增規模分佈相對更加均勻，中介系、國資系拓展會更加迅速。
市場供給端，他指出不同城市之間供給規模存在一定的分化。一線城市房源供給保持較爲強勁的勢頭，二線城市規模供應會弱於一線城市。
受集中供應的影響，市場的租金和出租率水平同樣呈現一定的分化。他列舉了包括北京跟上海這兩個城市由於受到集中入市的影響，出租率短期呈現一定的壓力。
展望未來，黃嘯天表示，這種短期的承壓是偏短的影響，隨着人口的聚集以及宏觀經濟的修復，從中長期來看，核心城市有望繼續保持良好的租金坪效和出租率表現。
隨着住房租賃市場的發展，這也意味着保障性租賃住房REITs發展潛力可觀。
從政策來看，最早從2021年頒佈的“958”號文就已將保租房納入公募REITs發行的試點範圍。今年7月，依據“1014號文”，長租房也進一步納入。
據商業客瞭解，“1014號文”中將租賃住房領域公募REITs底層資產劃分爲四大類型，包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目以及園區配套租賃住房項目。
其中市場化租賃住房項目要求由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用於出租。園區配套租賃住房項目指爲園區入駐企業提供配套服務的項目。
這意味着市場上合規的住房租賃項目都有潛力通過公募REITs進行融資，爲投資者提供更多選擇。
黃嘯天稱，隨着長租房也成功納入公募REITs的髮型範圍，未來中國住房租賃REITs市場將朝着國際化以及更加完善方向發展，底層資產類別將更加豐富。
穩健經營
目前，滬市四單保障性租賃住房REITs均已披露了2024年中期業績報告，從數據上看，四單保租房REITs繼續展現出穩健經營管理能力。
數據來源：企業公告，商業客整理
滬市四單保租房REITs上半年收入合計約2.04億元，其中城投寬庭REIT以半年度收入約8917.53萬元居首。其次是華潤有巢REIT，半年度收入爲3931萬元，同比增長1.5%。
盈利表現上，今年上半年，華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及城投寬庭REIT半年度淨利潤分別錄得417萬元、1615萬元、1398萬元以及3919萬元。其中，前三者在淨利潤和EBITDA指標上均有增長，淨利潤同比增長幅度在4.19%到97.3%，EBITDA增長區間爲2.48%到4.26%，保租房REITs繼續保持穩健底色。
據華潤有巢REIT介紹，今年以來，華夏基金華潤有巢REIT已向投資者進行了3次分紅，分別於4月、5月、8月完成，分紅金額共計5310萬元，爲投資者貢獻了穩健收益。
底層資產的運營效率是保租房REITs的核心所在。
數據來源：基金公告，商業客整理
底層項目出租率指標上，第二季度滬市四單保租房REITs底層資產出租率繼續高位運行，但表現略有差異。
對比第一季度，底層項目出租率均有出現輕微變動，小幅度波動屬於正常現象。其中有巢東部經開區項目、文龍家園項目以及珩琦公寓出租率均有所提升。
截至二季度末，除江灣社區外，其他底層資產出租率均超90%，長期保持高位運營，得益於項目所處區域旺盛的租房需求。其中，文龍家園項目、熙悅尚郡項目、園博公寓以及珩琦公寓出租率均超95%，運營成果顯著。
針對出租率表現，說明會上城投寬庭介紹道，2個底層項目在2023年第二季度處於快速爬坡期，出租率提升較快，因此今年的二季度租期到期的數量會略高於其他的幾個季度。結合運營管理機構的招租渠道和退租換租的機制，整體上半年的出租率還是保持了一個穩定的狀態。
市場需求方面，2023年末，上海常住人口比2022年增加了11.56萬人。2023年，上海市研究生畢業人數是6.57萬人，較2022年增長了4.8%。另外，2024年一季度，上海全市人均可支配收入是24640元，同比增長4.9%，整體市場對高品質住房的需求還是比較大的。
華潤有巢REIT底層項目同樣位於上海，有巢住房租賃（深圳）有限公司戰略投資部負責人李伯喬表示以上海爲代表的人口持續流入的超大城市，新市民、青年人、一線務工人員等階段性租住需求的增長是長期可預見的。
整體來看，保租房REITs繼續穩健經營，關鍵財務指標實現正向增長，同時在政策、市場需求、資金等推動下，市場發展值得期待。
擴募是公募REITs實現長期可持續發展的重要方式之一，滬市4但單保租房REITs正積極推進擴募工作的開展。
業績說明會上，城投寬庭REIT表示，城投集團自2018年至今已通過市場化方式獲取並建設運營10個社區，可提供18000餘套租賃住宅。在增量端也在積極關注和尋找優質租賃住房項目，希望在未來不斷提升潛在的擴募資產池規模。
華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT以及中金廈門安居REIT已於年內陸續披露了擴募公告。
其中，9月20日，華夏基金髮布公告，華夏北京保障房REIT已正式向證監會提交基金變更註冊請示，向上海證券交易所提交基金產品變更暨擴募份額上市申請。
關於擴募資產的選擇，中金廈門安居REIT表示會綜合考慮新增項目的質量以及新增項目與存量項目的關聯關係，來最終確定擴募資產購入計劃。
已上市的保租房REITs正積極推動擴募工作的開展，住房租賃領域已形成首發+擴募雙輪驅動的發展新局面。通過，通過擴募，可以提升資產可租賃面積，優化投資組合、分散風險以及引入更多優質資產，爲投資人進一步創造價值。