上半年商辦用房開發投資下滑 土地成交處近年低位

本報記者 夏晨翔 北京報道

近日，中指研究院發佈《2024中國商業地產發展白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”），指出在增量市場上，2024年上半年，全國商辦用地供求規模處近年來低位，商辦用房投資、新開工同比均下降，銷售同比小幅增長，頭部企業投資佈局進一步收縮聚焦核心城市。

《中國經營報》記者瞭解到，1—5月，全國商辦用房開發投資額同比下降9.7%，新開工面積同比下降26.4%，銷售面積同比微增0.5%。

而在存量市場，商鋪和寫字樓租賃需求均延續溫和恢復態勢，上半年商鋪租金漲幅收窄，寫字樓租金仍下跌；大宗交易市場保持一定活躍度，一線城市商辦資產仍最受投資人青睞。

投資與開工雙降

《白皮書》數據顯示，今年1—5月，全國商辦用房投資、新開工同比均延續下降態勢，銷售面積同比保持平穩。

具體來看，1—5月，全國商辦用房開發投資額爲4493億元，同比下降9.7%，新開工面積爲2741萬平方米，同比下降26.4%，銷售面積合計爲3071萬平方米，同比由2023年年底的下降11.1%轉爲小幅增長0.5%。

其中，商業營業用房開發投資額爲2800億元，同比下降12.2%，降幅較2023年年末收窄4.7個百分點，企業投資意願仍偏弱；新開工面積爲1919萬平方米，同比下降27.0%，降幅較2023年年末擴大6.6個百分點，企業開工情緒偏低。

辦公樓開發投資額爲1693億元，同比下降5.1%，降幅較2023年年末收窄4.3個百分點；新開工面積爲822萬平方米，同比下降24.9%，降幅較2023年年末擴大6.4個百分點。

在銷售方面，今年1—5月，全國商業營業用房銷售面積爲2192萬平方米，同比由2023年年末的下降12.0%轉爲小幅增長1.8%，但增幅較今年1—4月收窄；辦公樓銷售面積爲879萬平方米，同比小幅下降2.5%，降幅較2023年年末收窄6.5個百分點。

商辦土地市場上，今年上半年，全國300城純商辦用地推出面積爲4778萬平方米，同比小幅增長2.1%，成交面積爲4177萬平方米，同比小幅增長6.2%，土地供需規模均處近十年低位。

其中，一線城市因推地較少，商辦用地成交量有所下降。上半年一線城市商辦用地推出及成交規劃建築面積分別爲147萬平方米、161萬平方米，同比分別下降35.9%、38.3%。

二線城市低基數下同比有所恢復，上半年二線城市商辦用地推出及成交面積分別爲1701萬平方米、1680萬平方米，同比分別增長17.6%、25.8%、

三四線城市商辦用地推出面積爲2930萬平方米，同比小幅下降2.5%，成交面積爲2336萬平方米，同比基本持平。

供大於求態勢未改

在存量市場方面，《白皮書》指出，商辦租賃需求溫和復甦，但供大於求態勢未改，頭部企業強化運營能力實現穩健經營。

相關數據顯示，截至5月，全國3萬平方米以上已開業購物中心總數約6400個，總建築面積約5.6億平方米。

從購物中心分佈來看，五大城市羣（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市羣）已開業購物中心數量約3800個，總建築面積約3.3億平方米，佔全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市羣內的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市羣僅部分核心城市商業發達。

值得一提的是，隨着上半年消費市場總體延續恢復態勢，餐飲消費表現優於商品零售，服務消費需求增強。

《白皮書》指出，根據對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪爲樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金爲24.37元/平方米·天，上漲0.09%，漲幅較2023年下半年收窄0.01個百分點；由100個典型購物中心商鋪爲樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金爲27.17元/平方米·天，上漲0.25%，漲幅較2023年下半年收窄0.07個百分點。

此外，2024年以來，宏觀經濟平穩運行，企業經營主體活力保持恢復態勢，重點城市寫字樓市場信心有所提振，寫字樓租賃需求延續恢復態勢，尤其是人工智能、生物科技等高新技術企業租賃需求有所回升。

不過，《白皮書》同樣指出，租戶對寫字樓價格仍較爲敏感，業主通過以價換量方式降低空置，重點城市寫字樓租金整體仍下跌。

根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2024年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.67元/平方米·天，環比下跌0.29%，跌幅較一季度收窄0.18個百分點，上半年累計下跌0.76%。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）