上半年北京商業地產大宗交易攬金185億元 險資表現活躍

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

7月10日，《中國經營報》記者從世邦魏理仕方面獲悉，今年上半年，北京物業投資市場共錄得17筆交易，交易額同比上升51%達185.5億元。

據世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天介紹，其中二季度完成8筆交易共計121.0億元，主要受兩筆30億元以上的非市場化交易帶動，刨除這兩筆成交，二季度及上半年市場活躍度恢復仍顯滯緩。

險資投資者積極佈局

從買家構成來看，上半年險資頻繁出手，繼續成爲大宗交易市場的中流砥柱。二季度內金額最大的三筆交易均爲險資投資者從開發商手中購得的優質資產，包括兩筆綜合體和一筆養老公寓交易。

其中，最大的單筆交易來自新華保險接盤的CBD萬達廣場，該項目集合了寫字樓、商業和酒店業態。

其次是由遠洋和太古地產聯合開發的在建項目頤堤港二期，該項目位於北京市朝陽區，北起將臺路，西臨酒仙橋路，在北京商圈享有一定知名度，預期總樓面面積約39.36萬平方米，將發展爲以辦公樓主導的綜合發展項目，擴建部分包括一座購物商場、多座辦公樓和一家酒店，預計總投資額達230億元。

據瞭解，遠洋地產在出售時已投入63億元，項目預計將於2025—2026年完成。該項目接盤方爲遠洋大股東中國人壽以及項目合作方太古地產，其中，中國人壽出資約31億元購得項目49.895%股權，繼2022年頤堤港一期以後再次接盤遠洋。而另一開發方太古地產則以9億元的代價增持14.895%的股權。

上述兩筆交易均爲開發商出於流動性壓力所出售的資產。比如萬達集團自去年以來，受流動性壓力影響，陸續出售旗下位於一二線城市的萬達廣場，並退出部分輕資產管理項目。而接手其萬達廣場的也主要爲險資機構。除了出售萬達廣場外，萬達集團去年年底還割捨了上市公司萬達電影控股權。

此外，中國人壽繼續加速佈局養老賽道，購入位於昌平北七家，由華潤開發的悅年華養老社區，該項目定位高端創新型“持續照料退休社區”。

上述三宗交易金額在二季度中佔比高達84%，也進而使得上半年機構投資者交易額佔比升至73%。

各板塊資本化率再度走擴

上半年除了險資頻頻出手外，二季度企業和個人買家交易金額佔比位居第二達19%，其中36%的交易額來自企業出於自用需求購入的辦公類產品。而剩餘的投資屬性交易則以酒店和零售物業標的爲主。

不過，和去年相比，企業和個人買家對投資機會越發謹慎和挑剔，二季度交易額環比下降54%，但對優質法拍項目保持重點關注，在望京和海淀分別完成一宗辦公和酒店的法拍交易。據瞭解，從去年以來，通過法拍購入資產成爲不少買家抄底資產的重要途徑。

據世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩介紹，在可售優質資產數量增加和資產價格持續下行等因素推動下，備受投資者關注的北京核心區域優質資產上半年交易放量，交易金額佔比達62%。

二季度，寫字樓、零售以及工業物流租賃基本面恢復均不及預期，疊加資本市場情緒仍保持相對低迷，前述板塊資本化率再度走擴。

據孫祖天介紹，上半年北京寫字樓市場整體的新租交易數量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活動來自於搬遷，租戶以遷往同區或鄰近子市場爲主，而CBD、望京、中關村、奧體及麗澤等區域成爲換租需求的主要承接地，擴租需求未見改善，租戶保守謹慎態度持續。

市場需求低迷態勢下，各區域和各級別樓宇租金普遍下行。在租戶降本增效的租賃策略訴求下，部分高租金定位樓宇和區域，或者老舊樓宇及其集中區域去化困難，租金跌幅靠前。二季度，北京全市寫字樓平均租金面價同樣本比上半年累計下跌4.6%至每月每平方米275.8元。

而優質產業園區和長租公寓板塊，由於租賃基本面相對穩定且受到REITs利好覆蓋，受到投資者高度關注。“未來買賣雙方價格預期差將逐步收窄，加之更多高性價比資產投放到市場上，預計將加速交易落地。”李浩表示。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）