三批次土拍成交91.3億元，“地王”重出江湖

7月9日，是上海取消土地限價、恢復價高者得的首場土拍，保利發展榮譽新的“楊浦地王”。

上海2024年第三批次土拍今天完成出讓，本輪僅有4宗地塊，與二批次土拍數量一致，出讓面積152.9萬方，也與上批次接近。4宗地塊分別位於楊浦、寶山和奉賢三區。

三批次土拍成交情況

值得關注的是，這也是上海從2021年一批次集中供地起開始，首次調整爲“價高者得”的出讓模式。最終，備受關注的4宗地塊成交金額91.33億元，2幅地塊底價成交，2幅地塊溢價成交，平均溢價率9.58%。

其中，備受關注的楊浦平涼地塊在經過60輪競價後，保利發展以21.2%的高溢價率拿下，最終成交樓板價88462元/㎡，並一舉成爲楊浦新的“單價地王”。

而楊浦區長白社區H2-17地塊，同樣經歷79輪競價，越秀&北京城建以22.3億元摘得，成交樓面價70272元/㎡，溢價率17.12%。

地塊來看，位於奉賢和寶山的兩幅郊區地塊，僅有一家競買人報名，因此都是底價成交。而兩幅位於楊浦的地塊，則熱度稍高，吸引了多家房企報名參與。下面來看下各幅地塊的細則。

楊浦平涼地塊

塊位位於楊浦內環內，東外灘沿線，距離18號線丹陽路站直線約800米，是本次拍賣最熱門的一幅，近10家房企參與。

地塊北側是上海城投2022年10.3億競得的大橋街道93街坊地塊，樓面價74302元/㎡， 後打造爲高陽新裡，2023年8月首推131套公寓、聯列，均價123920元/㎡，認購率191%，全部售罄。

地塊附近的新盤有保利琅譽，還有中建壹品·浦江之星10.99萬/㎡，開盤認籌率超過120%，當日銷售額高達49億。

值得一提的是，自2021年上海採取集中土拍以後，楊浦平涼社區共有4幅地塊成交。除了高陽新裡，2023年共成交3幅地塊，分別被保利置業、華麗家族&保利置業、城投置地瓜分，樓板價在7-7.7萬每平方米區間。整體來看，板塊內以高端住宅爲主。

按照目前該板塊的新房定價來看，地塊的保本價或接近13萬元/㎡，比周邊一手房價格稍高，作爲近年來第一塊市場化拍賣土地，整體開發商的出價還是相對理性，並沒有無限追漲。隨着溢價率上限放開，上海一手土地市場價格將更趨市場化，修復市場的價格機制。

楊浦長白社區地塊

下午進行的長白社區地塊同樣來自楊浦區，位於內中環區域。地塊屬於黃興板塊，是楊浦區內較爲成熟的居住板塊，生態環境突出，有黃興公園、楊浦公園等城市綠肺，整體宜居性非常高。

距離內環線直線距離約1公里，楊浦公園與周家嘴路之間，距離8號線黃興路/延吉中路站直線約1公里，距離12號線隆昌路站直線約450米。

雖然在位置和能級上不及上午的平涼社區地塊，不過這幅地塊熱度還算不錯，中海、保利、象嶼等頭部開發商紛紛報名。黃興板塊上一次出讓還要追溯到2013年拿地的建發公園首府；南側2021年拿地的悅尚海項目，也已經售罄，均價爲10.8萬/m²。此外，與熱門樓盤中建壹品浦江之星距離也僅爲1.5公里。

寶山顧村大型居住社區地塊

相比楊浦內中環區域的兩幅熱門地塊，兩幅郊區的地塊熱度要遜色不少。

寶山顧村板塊地塊靠近軌道交通7號線潘廣路站，周邊寶安公路、滬太公路等主幹道環伺。南側有已建成九年一貫制學校，南部有龍湖北城天街。

其中，0308-02地塊爲普通商品房，容積率爲2,2；0314-05地塊爲街巷用地、商業用地，容積率爲1.4。附近就是招商的時代樂章項目，均價48000元/㎡。

本次招商蛇口再次奪得該幅地塊，可見其深耕寶山顧村的決心。整個板塊擁有新顧城規劃，居住、產業、商業格局都不錯，2個TOD綜合體，加上便利的交通出行和不算高的房價，是北上海不錯的剛改型置業板塊。

奉賢區奉賢新城12單元地塊

地塊位於奉賢新城12單元，旁邊就是2021年開盤的海月四季。

地塊優勢在於北部毗鄰“上海之魚”，南部靠近南橋。且地塊容積率爲1.6，可打造疊墅+小高層產品，不過短板是距離地鐵站稍遠，到5號線的金海湖站和奉賢新城站約2.5公里。

今年4月一批次第二中，奉賢新城1宗地塊出讓，由龍湖以15.4億搖中，樓面價18360元/㎡，溢價率9.55%。

近年來奉賢發展多次託底奉賢新城的住宅地塊，這次也並不例外，儘管放開土地限價，遠郊區域依然無人問津。

隨着上海三批次土拍收官，可以看出熱的地塊更熱了，冷的地塊依然冷。近日，上海公佈了四批次土拍名單，預計在8月中旬入市，三批次土拍的表現能否提振後續的土地市場，讓我們拭目以待。