“認房不認貸”15天：“老破小”爭打價格戰、買家持幣圍觀降價
距離廣州首個推行“認房不認貸”政策已過去15天時間。
這半個月，上海、北京、深圳等一線城市紛紛出臺了當地“認房不認貸”政策，截至目前，已有超20城宣佈實行首套房“認房不用認貸”。
根據中原地產數據，9月2日至8日，北京新建住宅累計成交約3500套，一週成交量超過8月全月成交量。此外，新政後一週北京二手房供應量增加超過6000套。
諸葛研究院數據顯示，京滬新增掛牌量增速最爲顯著，截至9月10日，一線城市待售狀態的二手房總共有801915套，創年內新高。
有些專家認爲，這些政策降低了外來人口在一線城市購買剛需房的門檻，會一定程度促進樓市復甦。
但也有人認爲，樓市的長期低迷導致如今買房者普遍對未來樓市信心不足，不願增加槓桿，政策頒佈後會導致城中心的老破小价值回調，去除泡沫，二手房價格下跌。
政策頒佈後，顯微故事第一時間採訪了北京、上海、廣州、深圳的買賣雙方，受訪者們均表示，如今樓市已徹底變成了買家市場，着急出手的二手房賣家想要套現，必須和其他賣家一起打價格戰，挑戰彼此的心理底線。
真正買房的人，反而變得不那麼着急，對於是否要增加槓桿也更爲謹慎。唯一開心的，或許只有忙得連電話都沒時間接的房產中介。
以下是關於他們的真實故事：
文 | 楊佳、馬孔多、甘玲、蜜絲桃、喬文
編輯 | 卓然
01
上海“老破小”：
賣家們打價格戰，我2年蒸發100萬
小熊 40歲 金融行業
2014年，上海樓市低迷時，我以總價140萬元（2.8萬元/平方）在彭浦新村購買了一套十多年樓齡、50平方米麪積的回遷房。
那套房子不算剛需，算是投資，買來以後我就掛出去出租，打算回籠一部分資金。
當時，閘北併入老靜安的消息已傳了好幾年。但官方多次闢謠，行情低迷，很少有人看好閘北的房子。
讓我下定決心的原因是，當時上海已經頒佈限購政策，那說明未來房價一定會大漲。
如果未來房價漲了，我就把現在楊浦自住的老破小和這套房子賣出去置換內環的大房子。
現在看來，我的買點是很合適的。
買房第二年，閘北就和靜安合併成新靜安區。此後幾年，上海樓市大漲。2022年2月，我買那套回遷房達到了6.8萬元/平方的水平，房租有5200元/月。
當時上海是妥妥的賣房市場，很多中介聯繫我賣房，但我還想再堅持一下，說不定還能再漲漲？
按當時的價格，我的房子大概總價能有340萬左右，9年翻了一倍多。但我如果想置換內環的大房子，楊浦和閘北這兩套房要能一起賣出1000萬左右纔有希望。
爲了減少置換的壓力，我忍住沒賣。
結果，2022年下半年開始，上海樓市一路陰跌，我這套房先降到6.2萬/平方的均價，又過了幾個月，跌破了6萬/平方。
我這才意識到，作爲一個樓齡近25年的老破小，它並不好出手了。
我再看我準備置換的那套內環商品房，價格卻沒有跌太多，顯然內環+新房的光環，讓它更抗跌。
不敢等太久，2023年，我決定出手了。
今年3月，我找了中介幫我評估房價，結果對方給出的價格只有5.5萬元/平方，比頂峰時期低了1.3萬/平方，總價離我心理價位差了120萬元！
我又問了幾個中介，大家都明確告訴我，即便是掛6.2萬元/平方，也不會有太多人來看，“周圍類似的房太多了，最近賣出的一套也只有5.2萬元/平方的均價”。
眼瞅着老破小价格再跌，市中心商品房不跌反升，加上許多信號指向樓市預冷，我終於接受了中介的那句話：“上海沒有賣不去的房，只有不夠低的價格”。
最後，我勉強同意以5.5萬/平方，總價275萬元掛出。
果然，不久就有買家看房，對方也很滿意，但價格只願意給240萬，算下來每平不足5萬元，我連談都不想談就結束了這次交易。
一直到新政“認房不貸”出來之前，雖有零星的買家上門，大家都不是很愉快。
中介告訴我，“沒辦法，這個時間點還買老破小的人要麼是外地有貸款了，要麼實在是預算有限”，“除非上海放開限購，這樣老破小纔有機會”。
當時我整夜失眠，我還是不想降價，降價就進不了老靜安，回不了內環了。
9月，“認房不認貸”出臺了，我明顯感到看房的客人比之前多了。
我暗自竊喜，這些來看房的年輕人大多是老家有房，但在上海湊不到七成首付。現在首付降低，上車的門檻低了，對我這種總價不高的老破小來說，豈不是更大的機會？
但我沒想到，也是因爲這個政策，那些更新、更大、位置條件也不錯的改善型住房和新樓盤入門門檻也低了。
換作是我，我也更願意買新房，誰要住這種連電梯都沒有的老房子？
因此，政策下來以後，我看上的內環那套房反倒漲價了。一邊是老破小降價，一邊是置換新房漲價，我離上海內環的夢越來越遠了。
最近幾天，我天天看鏈家上掛出的新房源，觀察房價變化，如今我這套老破小的均價已經跌到5萬以下了。
如果說，買房是一筆投資，那我可能買到了最佳時間，但也錯過了賣的最佳時間。
我也不敢再咬死5.5萬元/平方的價格了，對中介說，“不然你按5.2萬/平方給我掛出去吧”。
結果中介忙着帶暴增的房客們看房，忙得一天都沒空回我。夜裡，我收到了他的回覆，“姐，現在這套房最新的成交價格只有4.8萬元/平方了……”
02
虧77萬元賣掉蘇州二手房，
“認房不認貸”唯一的贏家只有中介
王傑 37歲 賣了蘇州二手房，等待上車上海的剛需客
最近“認房不認貸”的政策在幾個大城市先後落地，我剛聽到這個消息的時候不是開心，反而是滿滿的焦慮。
我算是有房一族，只是房子不在大城市，而在蘇州。我上班的地方在上海，每天需要6點鐘起牀，坐地鐵2號線到蘇州火車站，然後再坐高鐵到上海，轉上海2號線到公司附近。
蘇州的這套房子是我剛到上海工作2年左右買的。
2019年，在家人的經濟支持和多方催促下，我以2.5萬元/平方的價格在蘇州買了套全款259萬元的90平左右大兩居。當時的政策是，首套房首付30%，我付了85萬元首付款，月供9800元。
當時房市還算好，利率高達5.8%。入手後，我才知道銀行和我談的這家中介有合作，實際5.5%左右利率就可以拿下。
有了房以後，我絲毫沒有覺得自己輕鬆多少。不僅每天通勤時間增加2小時，還要把一半工資都交給銀行。因此，即便有了房，我也不敢談戀愛，更不敢想結婚的事情。
2022年，我終於滿足了上海的落戶條件，有機會在上海買房了。我第一時間就想把蘇州的賣了，置換成上海的，就聯繫中介把我的房子掛出去。
這兩年樓市很低迷，儘管中介告訴我，小區最近的成交價是268萬元，比我之前買的高了10萬左右，但我以270萬元掛了兩個月，也只有2-3個客戶來看房。
期間，有個客戶蠻有誠意，想找我講價到265萬，我硬是壓着不賣。
爲什麼不賣？因爲我不甘心，這套房只滿2年，還要交不少稅，如果265萬就轉手，相當於我又白交了兩年銀行利息，還要虧一部分首付款。
當時中介一直勸我，讓我當機立斷。但我覺得他一定是想快速脫手，好賺我佣金，我就一直拖着，拖到了今年。
沒想到，這兩年樓市一直在陰跌。在“認房不認貸”政策出臺前，我們小區均價跌了30多萬，中介告訴我，“哪怕你現在掛220萬，都賣不掉，有價無市”。
他還告訴我一組數據：2019年，蘇州每天二手房成交量大概在500套，今年每天成交量只有100多套，甚至更低，整整少了80%。
“認房不認貸”出臺以後，蘇州二手房掛牌量直線飆升，很可能已超過30萬套。如今二手房市場已完全是買家市場，房子多，價格狂降，買家可以隨便挑。
我懊悔萬分。
一邊是上海也響應“認房不認貸”政策，我在上海買房的門檻降低、利率降低，讓我很想在這個時間上車。另一邊是蘇州的房價一路跟跌，如果想在這時候賣房，一定要敢於和其他買家打價格戰。
最後，我熬不過內心的焦慮，索性一口氣把房價降到210萬，中介大哥也想做成這個生意，瘋狂給我拉資源，終於賣給了一個工作在蘇州的剛需族。
我算了一筆賬，我的首付一共是85萬元現金。如今，房子降價49萬售出，我還要虧28萬元利息，前後虧了77萬元。
對無房剛需族來說，當下算是最好的時代。但對於置換剛需族的我來說，現在則騎虎難下。
一邊要吞掉舊房降價帶來的虧損，另一邊還要再重振旗鼓找新房的資源。中介大哥安慰我說，“蘇州和上海兩邊都降價，你現在買上海的房子也算幸運，互相平衡，虧不了太多。”
我心中暗想，這一波政策的受益者到底是誰？無房剛需客和中介。
手握充沛現金的買家無疑找到了不錯的上車時間，不過未來政策會不會還有變動，房價是不是還會跌，真不好說。所以，也很難說今年買房的人是否幸運，也許他們只是下一波無辜的接盤俠。
但中介是穩賺不賠的。一邊賺賣二手房賣家的佣金，另一邊又賺買房客的佣金，只要交易量上升，中間商纔是笑到最後的。
經歷過人生中這次買房賣房，我覺得，買房不如買彩票。
買彩票，花錢就行，搞不好還有概率翻盤。但買房，不僅要錢，還真得要看運氣。
03
北京“認房不認貸”前一個月，
我剛入手了大家都不看好的“老破小”
顏顏 28歲 女 座標北京
我的房子是在北京下達“認房不認貸”的前一個月剛買的。
這套房子位於三環內，樓下有地鐵，是一套50多平的朝南兩居老破小，總價250萬+。
“認房不認貸”和首付比例降低的消息一發布，我整個人是懵的。一時間，我還很難判斷樓市未來的走向，也不知道自己算不算“接盤俠”。
有些朋友反而第一時間發來消息誇我買在了“漲價前夕”、“上車早”，還有些之前聯繫過的“備胎中介”發來微信，敦促我快點買房，不然“接下來樓市就要漲了”。
當時我正坐地鐵去上班的路上，一路上刷着各種房產大V們的消息解讀，才發現我剛買的這套老破小被多個大V認定“沒前途”、“接盤俠”。
後來幾天，我上班都走神，每天都蹲在鏈家裡看自己小區的價格變化。
頂層、西向、老得過分、奇葩戶型等，差的明顯的房子領跌得當仁不讓，但亮眼些的房子還能堅持，漲個三五萬只是試水，一棟我曾看過的“正常”房子掛牌價直接漲了30萬。
這樣的漲價幅度科學與否尚且不論，但足說明一些房主心態變了，屠龍刀砍價不可能了，達不到心儀的價格，房主寧可拖着、停售或出租。
看房至今，我深刻知道，鍋裡有多少縱然重要，但能不能夾到自己碗裡吃掉纔是關鍵。
新增房源的確增多，10天左右新掛牌數量接近1萬套，但按照既定需求篩選，短期內，我依然沒有找到比剛買的這套更合適我的房子。
如果我在這個月纔開始買房，很可能與房主和中介的溝通更難了。
社交媒體上的評論區已經不忍直視，買房的吐槽太貴，賣房的吐槽血虧……總是有人歡喜有人愁。
在狂熱、忐忑中歸於平靜，我還是對搬進自己的小家充滿期待。
至於心態平和的經驗，那就是——決心夠足、推理夠全、槓桿夠小、幻想夠少、商貸沒有。
說起來，我買的這套房子沒少讓我操心。在此之前，我已經北漂十年，受夠了合住的苦，沒隱私空間、採訪或拍視頻時沒有合適的背景、房間即將到期……
這些像塞在鞋子裡的細小沙礫，總在不經意間提醒我，得有個屬於自己的窩。
我在今年2月開始找房，一開始的需求是兩居，鄰近地鐵，戶型正常，總價預算300萬。
但沒想到，這個預算下符合要求的房子太少了，當時中介一下午帶我看了十多套房子，大多戶型奇葩。不僅有傳說中的馬桶戶型鑽石戶型，還有2梯44戶的回字型大樓。
我被現實澆了一盆冷水，那時候，在北京的單身一族，有340萬以上預算纔有資格談論戶型。
中途我被外派離京，買房擱置到6月才能重新進行。沒想到，就這短短三個月，北京的房價一直在陰跌。
我之前看上的一套350萬的心儀房子，最終不足300萬全款成交，還有一套曾經看過的房子，被剛買下又降40萬售賣，因爲新房主急需現金。
如果說2月300萬買房類似於白日做夢，那放在6月居然變得相對可行了。
我又看了看其他一線城市和省會城市的房價，幾乎都在下跌，最後我還是決定，如果要買房，一定要買北京，如果不是所在城市的最優質房產，那都不如北京的房產抗跌。
我重燃信心，以“盤點首付預算、月供承受力、真實需求與底線需求、實地踩盤“爲基本邏輯蒐集整理信息，對戶型、交通、朝向、金錢壓力、小區環境與視野、樓層進行1:2:1:3:1:2加權評分排序。
那兩週，我對看房APP上所有300萬以下的房子瞭然於心，精通100以內加減法（磚混房貸款年限=47-房齡，鋼混房貸款年限=57-房齡，自費貸款餘額最好小於月到手工資的三分之一比較穩妥）。
與此同時，我還在微博、公衆號、知乎、小紅書、看房APP裡來回亂竄，企圖從房產大V、熱心網友獲得對房產的“準確研判“：很快得出結論，北京市內300萬的房子，也就坐落在石景山、豐臺、朝陽遠郊了，是毫無疑問的不優質資產。
一位曾在鏈家工作的朋友安慰我，600萬以下的房子沒必要買，就像除了清華北大其他學校都沒必要上一樣，有多大碗吃多大飯。
只有二手房房價下跌，這可能給我這樣的人上車機會，但這是北京，哪裡都可以跌，這裡不能跌。
我一面把預算調到260萬，倘若能撿漏裝修不錯的，只需要準備一百萬，月供的壓力也基本可控，而且把褲衩都跌沒了的空間也不大，要以我的水平炒股說不定賠的更多。
但現實沒有給我檢測的機會，我看中的一套租售比2.8的兩居室，本約了中介週六見賣主，但週五晚上半夜1點，那套房子便被其他中介以比我更高的價格賣掉了。
這時還是7月，認房不認貸壓根沒有落地。但事實證明，我這樣的摳門精買主們已在進行一場無聲的PK，搶佔有性價比的房子。
後來，機會再次來了，三環內有地鐵，50多平的朝南2居小房子，可以約房主面聊，但一定要快。但這時候，我又猶豫了。
操作百萬級別的錢，我對自己的決策感到惶恐，這究竟理性嗎？
這時，我哥哥的一通電話說服了我，“什麼是剛需？除了物質上的，還有情感上的，你需要一個東西來獎勵自己，才能繼續走下去，雖然這不是個包包或手機，而是個房子，但這也僅是個東西。”
但那一刻，我想通了，10年，我把敲擊出來的每個字積累起來，變成了一棟具體的房子，我需要給這個執念畫一個句號，才能告別那個不服輸的自己。
買完了不要戀戰，出發去實現下一個夢想。最終，250來萬解決了。
這個月，北京看房者的競爭明顯更多了，還有很多人都抱着要不要再等等政策的心態在圍觀。
如今我還是慶幸我提前上車的。
你想象一下，如果你跑了好些天，看了幾十套，終於有套正常的、甚至心儀的，結果你還在猶豫的時候，中介突然說“再不買其他人就簽了”、“房主又漲價了”，那時候你真能坐得住嗎？
也許，買房本身就不只是個數學問題，是政策指導下，買賣雙方的零和博弈。
04
政策出臺後第一時間離婚，
冷靜期觀察樓市，不着急出手
Amy 35歲 廣州
廣州是全國第一個推行“認房不認貸”政策的城市。
政策出來時，我正開車去上班的路上，看到消息彈窗，我馬上靠邊停車給我之前認識的房產中介打了電話。
去年，我們在廣州郊區買了一套大房子，但配套的學校很一般。考慮到明年孩子馬上6歲，我也在猶豫是否要跟着“卷”一下，在越秀買一套學區房。
但二套房七成首付勸退了我。看着越秀、海珠那些老破小，心有不甘，動輒300-500萬的首付款，只能換來一套老破小，那生活質量的犧牲也太高了。
而且，2018年以後出生的孩子是逐步減少的。這也意味着，城中心的老破小學區房的價值未來會貶值。
如果我現在花七成首付高位接盤，很可能孩子上完小學以後，這套房子就不值錢了。
在廣州，孩子上學有兩個途徑，要麼買學區房，按學區分配入學；要麼在心儀的學校附近租房，按租房備案“租售同權”，等待統籌的學校。
後者雖然也能入學，但是如果心儀學校的學位滿了，很可能被統籌到其他小學。所以，如果能入手一套心儀小學附近的學區房，依然是最穩妥的上學方案。
所以，看到“認房不認貸”政策一出來，我就動了心思。如果我和先生辦理離婚，房產歸我，孩子跟隨他，他就可以以無房身份租好學校附近的小區，讓孩子上心儀小學。
期間，如果樓市價格下跌，我先生名下無房，也可以用他的“房票”三成首付再入手一套新房。
於是政策出來第二天，我就預約了民政局的離婚申請，開啓了30天的離婚冷靜期。
冷靜期期間，我每天都在鏈家上看各個小區的房價，郊區“遠大新”、城區“老破小”的價格動態，這一看，我也越來越“冷靜”了。
近一年廣州樓市十分低迷，幾個市區老破小也一直在陰跌。
政策出來以後，二手房的房源一下暴增，手裡有資金的買家有足夠的時間、資源來和賣家砍價。
圖 | 廣州新增二手房普遍降價
廣州有不少房子此前一直是炒房客拿着。他們着急出手套現，現在是他們最好的時機，中介也說，“現在放出來的房子，最好砍價，着急出手的能把價格放得很低”。
我也忽然不那麼着急了。聽大家說現在是買家市場，只要你手裡有現金，房子可以慢慢挑，而且不用着急給自己加槓桿。
再加上如今市場大環境不好，我也在擔心如果自己再買一套房未來會不會房貸壓力太大，所以這段冷靜期也是給我買房“冷靜一下”。
圖 | 廣州越秀區某小區近期的價格走勢
反正，實在不行，就先租房上小學好像也問題不大。
只要手握現金，做什麼都不慌，眼下房價也不太會漲，不如找個最低點的時候再入手也不遲。
05
政策只獎勵無房剛需族：
政策前後，我入手的剛需價格堅挺
馮玉傑 男 30歲 深圳
我不是深圳本地人。大學畢業後，我應聘到深圳的一家銀行做後期程序開發，經過幾年積累，目前年收入24萬。
根據深圳出臺的購房政策，非深戶在深圳連續繳納5年社保或者是個稅證明，就可以在深圳買房。
我在深圳工作7年，單身，名下無房產，所以正好符合低首付購房的條件。
於是，今年6月我拿着省吃儉用積攢的50萬，向父母借了餘下的首付款，湊夠78萬元首付，入手了深圳市龍華區一套2006年竣工、43.58平方總價237萬的二手房，月供9600元。
圖 | 我買的小區（鏈家拍攝）
附近超市、學校、醫院和銀行配套設施一應俱全。距離最近的地鐵4號線龍華站雖有些距離，但也可以騎電動自行車，乘坐370大巴到地鐵站。
其實在“認房不認貸”的政策出來之前，我就感覺到深圳的購房政策會有變化。
但我也感覺到，大部分政策的傾向都是有利於我這樣無房的剛需人羣的。當時我考慮，未來如果放開政策，可能剛需房的房價會上漲，那時候我恐怕連首付都不夠了。
果不其然，剛買完房，還在熱火朝天的裝修中，就發現新政策又出臺了。不過我們小區受到的影響很小，政策出臺前後價格都沒有太大變動。
近幾日，大灣區16年限外令的封印還解除了。深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民也放開了。
以港澳臺胞從前的購買戰績來看，實力不可小覷，這意味着大量的港澳同胞涌入深圳，刺激消費，購房、生活等物價上漲。
所以我對深圳未來樓市還是比較有期待的。
現在，我開始了還貸生活，每個月雖然要精打細算，但還是慶幸自己所選擇的購房時機。
一線城市永遠是樓市變化最敏感的區域，如果深圳扛住了這一波，未來只會虹吸更多人口置業。