熱問｜增值稅法通過！出售房產，增值稅怎麼計算？

12月25日，十四屆全國人大常委會第十三次會議表決通過了《中華人民共和國增值稅法》（以下簡稱“增值稅法”），自2026年1月1日起施行。

其中，在涉及不動產方面，增值稅法提出，納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率爲百分之九。

增值稅法在涉及不動產領域有何新的變化？對於人們買賣房產時有何影響？對此，新京報貝殼財經記者邀請北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣，中原地產資深分析師盧文曦針對一些讀者的熱點問題進行解讀。

問題1：涉及銷售不動產稅率如何規定，與之前有變化嗎？

王玉臣：根據增值稅法第十條之規定，不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率爲百分之九。國務院另有規定的除外。

增值稅法第二十三條也明確規定了一種特殊情形，即小規模納稅人發生應稅交易，銷售額未達到起徵點的，免徵增值稅；如果達到起徵點，則需要全額計算繳納增值稅。

在銷售不動產方面，和此前規定的稅率相比，稅率維持不變。

需要補充的是，這裡的納稅人分爲一般納稅人和小規模納稅人。其中，增值稅法所稱小規模納稅人，是指年應徵增值稅銷售額未超過五百萬元的納稅人。

問題2：業主出售房產，應該如何徵收增值稅？

盧文曦：關於個人轉讓其購買住房，我國還施行了增值稅優惠政策。今年11月，財政部、稅務總局、住建部發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，自2024年12月1日起執行。

增值稅方面，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅，原先針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房徵收增值稅的規定相應停止執行。

也就是說，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅，稅率爲5%。

王玉臣：銷售不動產稅率9%可以理解爲一般規定。自2019年4月1日起，增值稅一般納稅人銷售不動產的，就已確定稅率爲9%。

而5%的稅率主要是根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關於發佈<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）等。主要適用情況包括：一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，按照5%的稅率計算應納稅額；小規模納稅人轉讓其取得的不動產，按照5%的稅率計算應納稅額；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的稅率全額繳納增值稅。並且，稅率在5%的情況下，結合具體情況，計稅方法、應納稅額也會不同。

同時，增值稅法生效後，廢止的是《中華人民共和國增值稅暫行條例》。上述“財稅〔2016〕36號”通知的適用範圍是一些特殊情況，而且相應的計稅方法等也會有所不同，目前並沒有宣佈廢止，仍然可以適用，後續是否全部廢止或者部分廢止，還需要看是否會有新的通知。

對於各地房地產調控政策而言，增值稅法規定的是一般情形，在不相沖突的情況下，兩者是並行適用的，如果後續出現新的調控公告，且適用於特別領域，則一般會按照新的調控公告施行。

也就是說，增值稅法出臺後，個人出售住房的增值稅稅率並沒有改變。

問題3：轉讓土地使用權時，增值稅怎麼收取？

王玉臣：分下列不同情況。第一，2019年4月1日起，增值稅一般納稅人轉讓土地使用權，稅率爲9%。

第二，對於轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號），不區分一般納稅人和小規模納稅人，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，均可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額爲銷售額，按照5%的稅率繳納增值稅。

第三，對於轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條：“增值稅徵收率爲3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。”對於小規模納稅人，根據《財政部、國家稅務總局關於增值稅小規模納稅人減免增值稅政策的公告》：“增值稅小規模納稅人適用3%徵收率的應稅銷售收入，減按1%徵收率徵收增值稅；適用3%預徵率的預繳增值稅項目，減按1%預徵率預繳增值稅。本公告執行至2027年12月31日”之規定，在2027年12月31日前，小規模納稅人適用3%的徵收率，並且在2027年12月31日前可以享受減按1%徵收率的優惠政策。

需要指出的是，這裡的轉讓土地使用權徵收的增值稅與土地增值稅兩者並不同。土地增值稅針對的是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人。土地增值稅則實行四級超率累進稅率，稅率包括30%、40%、50%、60%等。兩者並不衝突，不是擇一適用的關係，需要結合轉讓過程中的增值額，具體轉讓內容等需要具體判斷繳納的稅種。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍