全面放開限購之後，杭州土拍爲何沒有引來開發商哄搶？

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

5月14日，杭州進行了全面放開限購之後的首場土拍。此次土拍共出讓4宗地，總建面35.6萬平方米，起拍總價約38.94億元。

但各方預期的開發商哄搶地塊畫面沒有出現，4宗地塊全部底價成交，且有一半是城投聯手房企所拿。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，杭州土拍市場降溫明顯，較之年初全部溢價成交、部分溢價率高達15%～20%的情形發生較大變化。這背後既有市場的原因，也跟地塊資質有關係，本次土拍的四宗地塊均不是核心區域地塊，因此也決定了競爭不會太激烈。

市場仍有下行壓力

此次土拍遇冷，究其原因，可從市場與杭州土地現狀兩個維度分析。

同策研究院數據顯示，當前杭州樓市面臨的去化壓力指數在提升。4月份，杭州商品住宅成交5232套，同比降低39.8%，庫存量達到71509套，去化週期超過15個月。

不過，杭州新政之後，二手房市場來訪和帶看量增長了30%以上，新政後一週新房成交量爲844套，較新政前增長了25%，市場的預期有好轉跡象。

在市場下行壓力下，開發商拿地更爲謹慎。進一步觀察，此次杭州土拍規則和條件發生了一些變化。比如實行自由競價，價高者得；外圍地塊取消了限墅令，推出大量低密地塊，這對於開發商的土拍策略以及產品開發策略都有影響。

宋紅衛指出，杭州此次土拍增加了低密地塊，主要基於兩個方面的原因，一是去年11月份，住建部就已經發文，支持取消郊區1.0密度產品的限制；二是從購房者需求來看，杭州已經進入到改善需求主導的階段，郊區的低密改善產品仍然相對較爲稀缺，對於購房者有一定吸引力。

此次土拍4宗地塊均在郊區，分別是富陽2宗，錢塘、臨平各1宗。記者留意到，其中兩宗地是區城投公司聯手民企或國企拿下。這一方面表明了開發商對於資金流向的謹慎；另一方面，行業繼續洗牌，國資拿地比例提升。

國資參與比例提升

國資參與拿地的區域一般是核心區外圍區域，比如此次土拍中的臨平區與錢塘區。臨平區是今年首次掛牌出讓地塊，在此次土拍中推出了一宗地，由杭州本土房企保億置業集團有限公司聯手杭州臨平喬司國際商貿城建設發展有限公司以7.6億元拿下，樓面地價約10680元/平方米。

這宗地塊位於臨平區星橋板塊，周邊生活配套齊全，交通便利。

聯合保億置業拿地的杭州臨平喬司國際商貿城建設發展有限公司，就是臨平區國資委旗下企業。

此外，錢塘東部灣新城單元QT020102-05地塊由建發、杭州東部灣新城開發建設有限公司190038萬元拿下，樓面地價19360元/平方米。杭州東部灣新城開發建設有限公司是錢塘新區管委會旗下企業。

富陽區也是今年第一次掛牌出讓土地，推出了鹿山6號地塊和銀湖51-1號地塊。其中，鹿山6號地由富陽城建集團做一級開發，最終由杭州金匯世紀房地產有限公司以底價57000萬元競得，樓面價6404元/平方米。

銀湖地塊則由富陽開發區集團做一級開發，最終由杭州富陽山水置業有限公司以底價66000萬元競得，樓面價6749元/平方米。

在今年杭州土拍中，國資下場參拍比例維持高位。

4月16日，杭州第三批涉宅地塊集中出讓，一共8宗地塊，有7宗底價成交。

其中城投公司拿了4宗地：蕭山橋南地塊由蕭山國資旗下金開城發置業獲得；錢二、雲城、東部灣新城這三宗地塊也都是城投系+房企合作拿地組合。

宋紅衛指出，從全國典型城市數據來分析，2024年一季度國資參與土拍的比例比2023年提高了10個百分點，背後的原因是大部分民企仍然受困於化債和保交樓工作，已經無力再投資。不過，國資在2024年再投資的意願也在下降，投資規模也在收縮。