“氣球貸”尾大不掉，利息“膨脹”或難避免

21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道“5·17”新政發佈後，全國房地產出現復甦跡象，資產荒背景下，銀行“拼手速”競爭個人住房貸款，已經暫停多年的“氣球貸”又捲土重來，有銀行對此類產品的描述爲“借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金”。 不過氣球貸由於還款“前小後大”增加了尾部風險，引起了監管機構的關注。

7月17日，國家金融監督管理總局深圳監管局發佈關於理性選擇貸款產品的消費提示稱，近期，部分銀行機構推出“氣球貸”、“輕鬆供”等新型房貸產品，加上“等額本息”“等額本金”等常見的房貸組合，爲消費者提供更加靈活的住房按揭還款方式。在此，深圳金融監管局提醒廣大消費者根據產品特點、結合自身需求理性作出選擇。

“氣球貸”不是主流

“氣球貸”等類似貸款產品突然甚囂塵上，主要是因爲今年5月末，某股份行在官微公開宣傳按揭貸款產品，且重點宣傳其“特色還款方式”，包括“二階段還款”“雙週供”“輕鬆還”和“氣球貸”等四大類。這是“5·17”新政後，首家官方宣傳按揭貸款支持“氣球貸”等先息後本類還款方式的商業銀行，隨後一石激起千層浪。

在宣傳海報中，對於“二階段還款”明確表述爲，前三年內可以按月付息、無需償還本金、在剩餘貸款期限按月等額本息還款；貸款期限不少於十年，不超過三十年。

其中，“輕鬆還”是指借款人按月支付利息，每6期按貸款發放金額的1%償還本金，最後一期一次性還完剩餘本金。而“氣球貸”是指借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期，一次性償還剩餘本金。

不過不管是哪種貸款，整體的特徵就是前期還款額度小，後期逐步放大。

廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受21世紀經濟報道記者採訪時表明，“氣球貸”其實簡單來說就是長貸短供，前期每期還款金額較小，購房人壓力不大，但隨後會逐步增加，在貸款到期日還款金額較大，“前小後大”像是一個氣球的樣子，所以就命名爲“氣球貸”。 目前廣州地區“氣球貸”非常少，可以忽略不計，甚至是全國的房地產市場的“氣球貸”都不是主流，“氣球貸”更多用於企業的經營，更多是短期資金的週轉。

深圳金融監管局指出，不同產品各有優劣，“氣球貸”“輕鬆供”等新型產品的前期還款金額較低，但中後期將大幅增加，有的甚至需要一次性償還全部本金，雖然減輕了前期的資金壓力，但要求消費者在未來有更多的可支配資金。相較而言，“等額本息”“等額本金”等傳統產品前期還款金額較高，但支出預期更加清晰穩定。消費者在選擇產品時，請結合產品特點以及自身資金狀況、償還能力等綜合決策。另外，不同還款方式產生的利息數額不同，消費者可以計算對比各款產品所產生的利息成本，擇優選擇。

易居房地產研究院研究總監嚴躍認爲深圳金融監管局的這個提示非常有必要。“氣球貸”等非傳統金融工具的出現，其實是在鼓勵潛在的購房人貸款，但是不論是先小後大，還是先大後小，購房人都需要償還貸款，特別是先小後大這種還款方式，短期內減輕了還貸的壓力，但後期壓力不斷增加，也意味着風險在不斷累積，“氣球”也會越吹越大。

利息或翻倍

據悉在2008年之前，房貸政策較爲寬鬆的經濟環境下，“氣球貸”也曾出現過，但隨着政策趨嚴，同時先息後本的還款方式被炒房客所利用，目的是放大購房槓桿，一些銀行就被監管叫停此類金融服務。

若干年後，爲何又捲土重來，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，其一是目前居民購房意願下降，爲了提高居民購房意願，降低購房難度；其二，按揭貸款一直是銀行的優質資產，目前資產荒的背景下，這類資產也是銀行的必爭之地。“5·17”新政明確了房貸利率不設下限以後，銀行之間的競爭加劇，但通過降低利率搶客戶的空間有限。因此，只有通過貸款產品設計和創新來實現拓客。

雖然貸款總額沒有變化，但是因爲“氣球貸”前期一直在還利息，涉及本金較少，會導致整體還款額度增加。

中原地產首席分析師張大偉測算，因爲起初“氣球貸”的月供裡本金的佔比比較低，剩餘本金一直保持高位，那麼每一期的利息就會比較高，不管是等額本息還是等額本金的還款方式，利息都要比普通貸款利息高。

假設某人打算買房，找銀行貸款人民幣100萬元，在合同裡和銀行約定使用“氣球貸”的還款方式進行還貸，年利率爲5%，約定貸款期限爲5年（60期），約定前4年和第5年前11個月的月供金額爲貸款期限20年、還款方式爲等額本息的月供金額，在第5年最後一個月時歸還所有的本金和當月利息。如果按60期來進行等額本息的還款方式，則每個月的月供約爲1.89萬元。如果在“氣球貸”還款模式之下，則每個月月供只要6599元，大約只達到了前者的1/3。但是到了最後一期，就需要一次性歸還剩餘本金83.7萬，以及當月3940元的利息，最後一期共歸還了84.1萬。

從還款結果來看，在普通等額本息的還款方式之下，5年一共還了113.27萬，利息爲13.2萬元左右；而在“氣球貸”的還款方式下，總共的還款金額約爲123.08萬，利息爲23.08萬元左右。後者利息幾乎是前者的一倍。

“氣球貸的計算方法非常複雜，通常來說貸款時間越長，氣球貸的利息越多。整體看，都是同期正常還款方式的一倍甚至更多。氣球貸看似能緩解借款人前期的經濟壓力但是並不適合所有的貸款人。因爲氣球貸款需要借款人有合理的還款規劃，畢竟低月供只是暫時性的，一旦借款到期，就需要一次性還清欠款。所以氣球貸款比較適合當下資金緊缺，但預期收入很高的人。”張大偉說。

此外除了後期還款壓力加大之外，對於購房者來說，“氣球貸”相對於普通的房貸要複雜，因此手續費會增加，這都無形中增加了購房人的成本。